In Stuttgart sind Immobilien derzeit beliebter als Finanzprodukte – zumindest wenn es darum geht, sein Geld anzulegen. Die Preise für Privathäuser und Bürogebäude steigen – aber die Zahl der Kaufverträge sinkt.
Stuttgart - Mehrfamilienhäuser sind zurzeit bei Investoren begehrt. „Ein Mehrfamilienhaus ist als Investitionsobjekt beliebter als ein Finanzprodukt“, erklärt Martin Weller, der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten. Die Preise für Mehrfamilienhäuser haben sich von 2011 auf 2012 mit sechs Prozent überdurchschnittlich erhöht. Ein Anstieg ist aber auch bei anderen Immobilien zu beobachten, weshalb der Umsatz im vergangenen Jahr um neun Prozent auf 2,58 Milliarden Euro gestiegen ist, obwohl die Zahl der Kaufverträge zurückging. 2012 verzeichnete die Stadt 6371 Immobilienverkäufe, das sind sechs Prozent weniger als im Vorjahr.
Das Umsatzplus führt Karlheinz Jäger, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, auf den Verkauf hochpreisiger Büro- und Geschäftshäuser zurück. Zwei dieser Immobilien erzielten 2012 Preise von mehr als 100 Millionen Euro, drei wurden für mehr als 50 Millionen Euro verkauft. „Die Attraktivität des Standorts Stuttgart steigt stetig“, sagt Jäger. Die Nachfrage der Investoren nach Büroflächen sei ungebrochen. Unter den sieben wichtigsten deutschen Bürostandorten habe Stuttgart mit 5,4 Prozent die geringste Leerstandsquote. Zum anderen seien die Mieten für Büroflächen auf Spitzenwerte von 20 Euro je Quadratmeter angestiegen.
Wohnungen sind der größte Markt
Der größte Bereich des Stuttgarter Immobilienmarktes, gemessen an der Zahl verkaufter Objekte, ist aber weiter der Wohnungsmarkt. Erstmals seit Jahren ging diese 2012 jedoch leicht zurück. Zum einen gibt es weniger Neubaugrundstücke, zum anderen haben Eigentümer bestehender Mehrfamilienhäuser diese seltener in Eigentumswohnungen umgewandelt. Außerdem hätten viele Käufer bereits im Jahr 2011 in Wohneigentum investiert, als die Grundsteuer noch niedriger war, sagt Martin Weller. Für das laufende Jahr setze sich die Tendenz einer geringeren Anzahl von Kaufabschlüssen bei steigenden Preisen fort. Im ersten Quartal 2013 registrierte die Stadt 83 Kaufabschlüsse weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Der Ausschuss rechnet jedoch damit, dass die Zahl der Abschlüsse 2013 wieder weit über 6000 liegen wird.
Während Karlheinz Jäger im vergangenen Jahr noch von einer leichten Überhitzung des Immobilienmarkts gesprochen hatte, würde er diese Formulierung trotz steigender Preise jetzt nicht mehr verwenden. „Die Gefahr einer Immobilienblase sehe ich nicht“, sagt Jäger ausdrücklich. Zwar wurden mit 10 901 Euro pro Quadratmeter im Stuttgarter Norden bisher unerreichte Höchstpreise für Wohneigentum bezahlt, doch die Wertstabilität der Immobilien sieht Jäger nicht gefährdet. Zumal die Nachfrage nach neuen Wohnungsbauten ungebrochen ist, egal ob Ein- oder Mehrfamilienhäuser oder Wohnungen in größeren Komplexen.
So viel sind Wohnimmobilien in Stuttgart wert
Bei den Neubauten verkauften sich 2012 vor allem die seniorengerechten Wohnungen im Generationenhaus Vaihingen gut. Mit 53 verkauften Objekten liegen diese knapp vor den Immobilien an der Paprikastraße in Heumaden. Nachdem der Möhringer Seepark unter neuer Trägerschaft weiter gebaut wurde, fanden dort im vergangenen Jahr 36 Wohnungen neue Eigentümer. Im Wangener Herma-Areal wurden 34 Wohnungen verkauft. Die Preise lagen im Schnitt bei 3490 Euro pro Quadratmeter. Deutlich mehr mussten die Käufer an der Stresemannstraße auf dem Killesberg investieren. 4000 bis 8000 Euro je Quadratmeter kosteten die Wohnungen dort, die im Jahr 2012 immerhin 31 Abnehmer fanden.
Gestiegen sind neben den Preisen für bebaute Grundstücke auch die Bodenrichtwerte, die vom Gutachterausschuss beschlossen werden. In bebauten Gebieten zeigt der Bodenrichtwert an, was das Grundstück unbebaut kosten würde. In den Innenstadt, am Neckar und auf den Fildern stiegen die Richtwerte um zwei bis drei Prozent. Für die Königstraße wurde der Richtwert von 17 500 auf 19 000 Euro pro Quadratmeter angehoben.
Immobilienpreise in Stuttgart
Ein 1960 erbautes Haus mit 200 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 600 Quadratmeter großen Bauplatz in guter Lage in Vaihingen kostet etwa 815 000 Euro.
In Sillenbuch müssen Käufer einer Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1975 mit 150 Quadratmeter Wohnfläche und Garten 500 000 Euro bezahlen .
In etwas besserer mittlerer Wohnlage in Weilimdorf kostet ein Reihenhäuschen, Baujahr 1960, mit einer Wohnfläche von 90 Quadratmetern und einem Garten etwa 210 000 Euro.
Im Stuttgarter Westen beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1910 etwa 1500 Euro. Für ein Objekt mit 450 Quadratmetern Wohnfläche in mittlerer Lage, etwa in der Breitscheidstraße, können also 685 000 Euro als Kaufpreis angesetzt werden.