Der Wille zum Dialog ist da

Projekte wie Stuttgart 21 verunsichern derzeit die Immobilienbranche. Viele Projektentwickler aus der Branche wurden von den massiven Reaktionen überrascht und fragen sich jetzt, wie künftig städtebauliche Projekte noch realisiert werden können. Foto: Mierendorf

Wie können Bürgerwille und Projektinteressen am besten unter einen Hut gebracht werden?

Die Entwicklung von Stuttgart 21 hat vieles in der Immobilienbranche auf den Kopf gestellt, was bislang als gesetzt galt. Die Branche ist zunehmend verunsichert, vor allem, was die künftige Planungs- und Rechtssicherheit bei städtebaulichen Projekten betrifft.

Beim zweiten Real Estate Forum in Stuttgart diskutierten rund 70 Experten aus der Branche darüber, wie zukünftig innerstädtische Projekte ohne Reibungs- und Zeitverluste verwirklicht werden könnten und wie der Dialog mit dem Bürger aussehen müsste, um Planungssicherheit zu erlangen.

Für Detlef Kron, den Leiter des Amts für Stadtplanung in Stuttgart, geht es bei dem Thema schon lange nicht mehr um einen Konflikt zwischen Betroffenen, sondern vielmehr um eine Wertediskussion, was die Vermittlung erschwert. „Diese Konflikte kann man mit den Möglichkeiten des Baurechts nicht ausgleichen”, ist sich Kron sicher. Das zeigten auch die vielen kleinen Projekte im Land, wo Bürgerinitiativen schnell einige Tausend Unterschriften zusammenbekommen hätten, wenn ihnen etwas nicht passt. „Mit diesen Bürgerprotesten müssen wir uns aber künftig verstärkt auseinandersetzen”, ist sich der oberste Stadtplaner der Landeshauptstadt sicher.

Das sehen andere ebenso. Beim Real Estate Forum wurde aber auch bemängelt, dass viele Bürger sich erst dann einmischen würden, wenn die Bagger anrollten. „Vorher ist oft kein Interesse vorhanden”, stellte ein Teilnehmer fest. „Das”, so Detlef Kron, „liegt oft nur an den viel zu langen Planungsprozessen.” Die komplexen Planfeststellungsverfahren, die sich bei einigen Projekten über mehr als 15 Jahre hinziehen, würden viele Bürger einfach überfordern. Andererseits bedeute mehr Bürgerbeteiligung aber auch nicht zwangsläufig, dass die Projekte dadurch besser würden. „Am Ende geht es immer um die Abwägung einzelner Interessen”, ist die Erfahrung Krons.

Für Roland Huber, Geschäftsführer bei Drees & Sommer, ist die Stadtentwicklung die Champions League der Projektentwickler. Zwar gleiche kein Immobilienprojekt dem anderen, zwei Dinge seien aber immer ähnlich: die lange Laufzeit von zehn Jahren plus x und die hohen Summen, die für eine Standortentwicklung aufgewendet werden müssten.

Das könnte künftig noch teurer werden, wenn neben Kommunen, Grundstücksbesitzern und Investoren auch die Öffentlichkeit beteiligt werden muss. Zwar waren sich alle Beteiligten einig, dass die Bürgerbeteiligung künftig einen besonderen Stellenwert bei innerstädtischen Projekten haben wird. Es wird aber auch vom einen oder anderen befürchtet, dass durch eine zu frühe Beteiligung der Öffentlichkeit an Planungsprozessen Wettbewerbsvorteile verloren gehen könnten.

Der oft von Kritikern geforderten Änderung des Planungsrechts hin zu mehr Bürgerbeteiligung erklärt Roland Huber deshalb auch eher eine Absage. „Das bestehende Planungsrecht reicht vollkommen aus”, ist sich der Experte sicher. Dazu müssten die Politiker aber Entscheidungen treffen und dazu stehen. Ein frühzeitiger und aktiver Dialog mit der Öffentlichkeit sei dann auch kein Problem. Allerdings müsse danach eine Entscheidung getroffen werden. Dazu brauche heute eine Stadtentwicklung Kompetenz, Mut und Verantwortung, so Huber. Haben die Investoren aber einmal das Vertrauen in die Rechtssicherheit verloren, seien die Kommunen langfristig die Verlierer.

Für Frank Meininger, Partner bei Menold Bezler Rechtsanwälte, könnte das Ulmer Projekt Sedelhöfe einen Weg aufzeigen. Dort plant die Stadt Ulm ein neues Einkaufsquartier. Das Besondere an der Planung besteht darin, dass die Kommune nicht einfach das Gelände westlich der Innenstadt in der Nähe des Bahnhofs an einen Investor verkaufte, sondern zunächst selbst die Grundstücke erwarb und dann einen Quartierswettbewerb auslobte.

Stuttgarts Stadtplaner Detlef Kron bezweifelt aber, dass so eine Vorgehensweise zum Standard werden könnte. Bei der Vielzahl der Projekte in der Landeshauptstadt sei es gar nicht möglich, dass die Stadt auch noch als Projektentwickler auftrete. Es gebe andere Möglichkeiten für eine Stadt, auf die Entwicklung eines Projekts einzuwirken, als Grundstücke aufzukaufen, so Kron weiter. Wie es letztendlich in Stuttgart weitergeht und was nach der Volksabstimmung sein wird, wagte aber keiner der Teilnehmer des zweiten Real Estate Forums in Stuttgart zu prophezeien. Nur in einem waren sich alle einig: Stuttgart 21 hat die Immobilienwelt verändert.