Nach einer Studie des IVD geben Stuttgarter rund 22 Prozent ihres Gehalts nur für die Miete aus.
Stuttgart - Geht es nach der Wohnkostenkarte 2012 des IVD Immobilienverband Deutschland, wohnt man in Städten wie München, Frankfurt oder Stuttgart nicht viel teurer als in anderen bundesdeutschen Großstädten. Gerade einmal 3,9 Prozent beträgt der Unterschied der durchschnittlichen Wohnkostenanteile zwischen der teuersten (München 23,7 Prozent) und der preisgünstigsten Metropole (Düsseldorf 19,8 Prozent). Maßstab für die jetzt erstmals vorgelegte IVD-Wohnkostenkarte 2012 ist eine Mietwohnung mittleren Wohnwerts mit drei Zimmern und 70 Quadratmeter Wohnfläche.
Ermittelt wurde der Wohnkostenanteil über das Nettohaushaltseinkommen der jeweiligen Stadt im Verhältnis zur Nettokaltmiete. Für Stuttgart geht die Wohnkostenkarte von einem durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen von 3576 Euro und einem Quadratmeterpreis von 8,90 Euro aus, was bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung zu einer Monatsmiete von 788 Euro (inklusive 2,20 Euro pro Quadratmeter Nebenkosten) führt. Setzt man das angenommene Haushaltseinkommen und die Miete ins Verhältnis, kommt man auf einen Anteil von 22 Prozent. Für Rolf Gaßmann vom Stuttgarter Mieterverein sind diese Zahlen fernab jeglicher Realität. Denn laut Statistischem Amt der Stadt Stuttgart betrug das durchschnittlich verfügbare Einkommen der privaten Haushalte in Stuttgart nur 22 357 Euro im Jahre 2009. Selbst bei einem seit 2009 um fünf Prozent erhöhten Einkommen ergebe dies eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung von über 40 Prozent, so Gaßmann. Er bezweifelt dabei vor allem das zugrunde gelegte Haushaltsnettoeinkommen. „Als Berufsschullehrer weiß ich, dass zum Beispiel Einzelhandelskaufleute froh sind, wenn sie mit 1200 Euro netto nach Hause gehen.” Ulrich Wecker, Geschäftsführer von Haus & Grund in Stuttgart, kann die Annahmen des IVD schon eher nachvollziehen. „In Stuttgart wird gutes Geld verdient. Selbst ein Facharbeiter in der Industrie kann ein kleines Vermögen verdienen”, sagt er. Deshalb würden die Mieten die meisten Bürger auch nicht hart treffen; im Übrigen höre der Wohnungsmarkt auch nicht an der Gemarkungsgrenze auf.
„Preisgünstige Wohnungen gibt es praktisch nicht”
Die vom IVD in der Wohnkostenkarte 2012 angesetzte Nettokaltmiete von 8,90 Euro hält Wecker aber für zu hoch und führt den aktuellen Mietspiegel der Stadt Stuttgart an, nach dem eine vergleichbare Wohnung nur 7,39 Euro je Quadratmeter kostet. Kämen jetzt noch die vom IVD unterstellten Nebenkosten in Höhe von 2,20 Euro pro Quadratmeter hinzu, ergebe sich eine Warmmiete von 671,30 Euro, die den Wohnkostenanteil auf 18,8 Prozent absenke, rechnet Wecker vor. Die Daten über die Höhe der jeweiligen Durchschnittsnettoeinkommen in den ausgewählten Städten hat der IVD dabei von MB-Research bezogen. Das Unternehmen befasst sich mit der Erstellung kleinräumiger internationaler Marktdaten für die regionale Vertriebsplanung von Firmen aus den Bereichen Konsumgüter, Investitionsgüter, Handel und Dienstleistungen. Auf Anfrage teilte das Unternehmen mit, dass die IVD-Werte für die Wohnkostenkarte unter anderem auf den Daten der Lohn- und Einkommensstatistik und der Transferleistungen des Statistischen Bundesamtes beruhen. Die durchschnittlichen Wohnkosten pro Quadratmeter steuerte der IVD aus seinem Wohnpreisspiegel bei.
Während für den IVD wie auch für Haus & Grund „so manches Schreckensbild durch die Karte entzerrt wird”, hat sich dagegen für den Mieterverein Stuttgart die Wohnraumsituation in der Landeshauptstadt weiter verschlechtert. „Preisgünstige Wohnungen gibt es praktisch nicht”, sagt Gassmann. Dass sich der Wohnungsmangel verschärft hat, vermutet auch das Stuttgarter Wohnungsamt, wenngleich sich das Thema noch nicht in den offiziellen Zahlen des Amtes niederschlägt. „Unsere Vormerkdatei enthält konstant 3000 Haushalte, die auf die Hilfe der Stadt für eine bezahlbare, preisgünstige Wohnung in Stuttgart angewiesen sind”, sagt Erhard Brändle. Der Leiter des Wohnungsamtes der Landeshauptstadt hält die Angaben des IVD zum Wohnkostenanteil für untere und mittlere Einkommensbezieher für ein Wunschdenken. „Bei 22 Prozent Wohnkostenanteil müssten wir uns keine Sorgen machen.” Brändle vermutet, dass der Anteil an den Mietkosten bei geringen und mittleren Einkommen in Stuttgart bei bis zu 40 Prozent liegt. Vor allem Alleinerziehende, Geringverdiener und Rentner dürften unter der Wohnungsknappheit in der Landeshauptstadt leiden. Dass sich das bislang noch nicht in der offiziellen Statistik des Amtes niederschlägt, könnte nach Meinung Brändles auch daran liegen, dass immer öfter Wohnungssuchende gleich in die Peripherie rund um Stuttgart ausweichen.
Von 18.000 Wohnungen sind 7800 öffentlich gefördert
Beim Stuttgarter Mieterverein, dessen Mitglieder eher „überdurchschnittlich wohnen”- wie eine Befragung ergab -, sieht man die Entwicklung seit Jahren mit gemischten Gefühlen. Zwar wohnen die meisten Mitglieder des Mietervereins noch auf „großer Fläche gutbürgerlich”, dennoch beobachte man auch hier die zunehmende Altersarmut mit Sorge. „Es fehlt das Korrektiv der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften”, kritisiert Gassmann. Selbst die städtische Wohnungsbaugesellschaft SWSG würde sich mittlerweile am Markt orientieren und sich bei Neuvermietungen an der oberen Grenze des Mietspiegels ausrichten. „Die Wohnungspolitik in Stuttgart muss wieder zur Chefsache gemacht werden”, fordert Rolf Gaßmann mit Blick auf die anstehenden Oberbürgermeisterwahlen im Herbst. Die Kritik des Mietervereins wird von der SWSG kategorisch zurückgewiesen. Von den 18.000 Wohnungen im Bestand seien rund 7800 öffentlich geförderte Wohnungen. Dabei handele es sich um preiswerte Wohnungen zu Mietpreisen, die weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen würden.
Auch nach einer Modernisierung würde die SWSG auf die Ausschöpfung des gesetzlich möglichen Mieterhöhungsspielraums verzichten. „Die Behauptungen des Mietervereins sind schlichtweg falsch und treffen die Falschen. Richtig ist, dass die SWSG mit nur sechs Prozent Marktanteil nicht alleine nachhaltig wirken kann.” Im Übrigen investiere man den gesamten Gewinn vollumfänglich in den Bestand, lässt die SWSG ihre Pressesprecherin Stephanie Wachtarz ausrichten. Dass es auch in Stuttgart vereinzelt wirtschaftliche Not gibt, bezweifelt auch Ulrich Wecker von Haus & Grund nicht. Allerdings liege das nicht am örtlichen Wohnungsmarkt, sondern an den persönlichen Lebensumständen der Betroffenen. Im Vergleich zu anderen Metropolen in Deutschland wie zum Beispiel München bewegten sich die Mieten in der Landeshauptstadt immer noch auf einem vergleichsweise vernünftigen Niveau, in dessen Schatten die kommunalen Wohnungsbauunternehmen leicht auf Marktniveau anziehen würden.