Wohnpreisentwicklung Teure Städte

Von Ingo Dalcolmo 

Wohnen wird in Baden-Württemberg noch teurer. Vor allem Eigentumswohnungen zum Kauf haben im zurückliegenden Jahr zweistellig zugelegt. Und ein Ende ist nicht in Sicht, sagt der IVD.

Die eigene Immobilie wird in den Städten des Landes immer mehr zum Luxusgut. Foto: Wilhelm Mierendorf
Die eigene Immobilie wird in den Städten des Landes immer mehr zum Luxusgut. Foto: Wilhelm Mierendorf

„Zur Zeit ausverkauft“, steht plakativ auf der Folie. Im Hintergrund Münchens Frauenkirche und ein Teil der Innenstadt. „Nein, in Stuttgart herrschen noch keine Verhältnisse wie in der bayrischen Landeshauptstadt“, beschwichtigt Professor Stephan Kippes bei der Vorstellung des IVD-Preisspiegels Baden-Württemberg.

In München gibt es ganz erhebliche Probleme am Mietmarkt: Auf dem freien Wohnungsmarkt eine Wohnung zu finden, ist unmöglich, selbst wenn man bereit ist, bis zu 17,40 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung zu bezahlen. Zum Vergleich: In Stuttgart muss man für die gleiche Wohnung im Schnitt „nur“ 14,30 Euro bezahlen. In Pforzheim sogar „nur“ 8,70 Euro pro Quadratmeter.

Der Immobilienmarkt ist leer gefegt

Doch in einem Punkt hat die Realität längst das Niveau der bayrischen Landeshauptstadt erreicht: Der Markt ist auch in Stuttgart leer gefegt. „Daran ändern auch die wohlklingenden Worte so mancher Politiker nichts, die sich höchstens kommunalpolitisch ausschlachten ließen“, sagt Stephan Kippes vom IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd. Das spüren nicht nur Mieter, sondern auch jene, die bereit sind, in die eigene Immobilie zu investieren.

Zwar stieg das Transaktionsvolumen deutschlandweit im zurückliegenden Jahr noch einmal kräftig. In Baden-Württemberg sank es aber leicht von 32,1 auf 31,9 Milliarden Euro. Der Grund: Es mangelt an Objekten, so der IVD. Schuld an der Entwicklung ist aus Sicht von Stephan Kippes die geringe Zahl an Baufertigstellungen. „Im 25-Jahres-Zeitraum betrachtet sind wir von den starken Baujahren Lichtjahre entfernt“, kritisiert der Immobilienexperte. Die Ursachen aus Sicht des IVD: der Wegfall der steuerlichen Begünstigung der Eigenheimfinanzierung, immer teurer werdende Grundstücke, schleppende Baugenehmigungsverfahren bei gleichzeitig immer mehr Eingriffen des Staates in das Bauen und überzogene Ökofeatures.

Ein Blick auf die Entwicklung der Kaufpreise in den baden-württembergischen Großstädten von 2011 bis 2016 zeigt, dass die Preise nominal in allen untersuchten Marktsegmenten im zweistelligen Bereich stiegen. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung mussten die Käufer im zurückliegenden Jahr im Durchschnitt bis zu 40,8 Prozent mehr bezahlen als noch fünf Jahre zuvor. Nur Reihenmittelhäuser aus dem Bestand fielen mit einer Steigerung von plus 28,4 Prozent und Einfamilienhäuser mit einer Steigerung von plus 27,8 Prozent verhaltener aus. Trotzdem: Ein frei stehendes Einfamilienhaus in der Landeshauptstadt wäre – so es das gebe – mit durchschnittlich 905.000 Euro fast dreimal so teuer wie in Pforzheim (390 417 Euro). Die stärksten Kaufpreiszunahmen bei neu errichteten Eigentumswohnungen gab es im zurückliegenden Jahr in Mannheim (+53,7 Prozent), Freiburg (+50,7 Prozent) und Stuttgart (+50,0 Prozent).

Schere geht immer weiter auseinander

Sorgen bereitet dem IVD, dass die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen immer weiter auseinandergeht. Zwar hätten auch die Mieten angezogen, doch bei Weitem nicht in dem Maße, wie die Kaufpreise gestiegen seien, so Stephan Kippes. Lediglich in Freiburg (+31,2 Prozent), Mannheim (+23,6 Prozent), Stuttgart (+22,6 Prozent) und Heilbronn (+22,2 Prozent) wurden laut IVD im Fünf-Jahres-Vergleich starke Mietzuwächse (Basis: Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert) beobachtet.

Stuttgart: In der Landeshauptstadt dreht sich die Preisspirale in allen Segmenten weiter aufwärts. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen neu errichtete Eigentumswohnungen um 5,1 Prozent. Auf dem Mietmarkt fehlt es vor allem an kleineren Mietwohnungen bis 70 Quadratmeter. Für eine Altbauwohnung müssen im Schnitt 13 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden.

Freiburg: Auch in der badischen Studentenstadt ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern ungebrochen hoch. Für ein frei stehendes Einfamilienhaus werden derzeit rund 612.000 Euro bezahlt. Eigentumswohnungen aus dem Bestand kosten im Durchschnitt 3120 Euro, Neubauwohnungen gibt es ab 4380 Euro pro Quadratmeter

Reutlingen: Angespannt ist auch die Situation auf dem Reutlinger Immobilienmarkt. Insbesondere in den stadtnahen Lagen gibt es einen Nachfrageüberhang. Das gilt zunehmend auch für das Angebot bei den Eigentumswohnungen. Entsprechend stiegen auch die Mieten. Für eine Altbauwohnung in guter Wohnlage musste man 2016 rund neun Euro pro Quadratmeter bezahlen.

Karlsruhe: Auch in Karlsruhe ist der Immobilienmarkt angespannt. Insbesondere Eigentumswohnungen sind laut IVD teurer geworden. Gegenüber dem zurückliegenden Jahr stiegen die Preise durchschnittlich um 4,4 Prozent, im Fünf-Jahres-Vergleich sogar um 33,8 Prozent.