Der Wohnsoziologe und ehemalige Architekturdekan Tilman Harlander kennt die Stärken und Schwächen des geplanten Zweckentfremdungsgesetzes. Es sei arbeitsintensiv, könne aber eine große Wirkung haben, sagt er.
Stuttgart - Das Zweckentfremdungsverbot spaltet: Die einen sprechen mit Blick auf den ohnehin angespannten Stuttgarter Immobilienmarkt und die Flüchtlingskrise von einem längst überfälligen Schritt der Stadtverwaltung. Andere geißeln die Möglichkeit, Eigentümer von grundlos leer stehenden Wohnungen mit Bußgeldern zu belegen, als einen Angriff auf die Grundrechte und einen Eingriff ins Eigentumsrecht. Nun bekommt Oberbürgermeister Fritz Kuhn (Grüne) Rückendeckung von Expertenseite. Der Sozialwissenschaftler und ehemalige Dekan der Architekturfakultät der Universität Stuttgart, Tilman Harlander, schätzt die potenzielle Wirkung des Gesetzes hoch ein. Doch der Wissenschaftler warnt ebenso vor dem immensen Aufwand und den Kosten, die im Alltag damit verbunden sind.
Bußgelder von bis zu 50 000 Euro
Ein kurzer Blick zurück: OB Kuhn hatte Ende September angekündigt, er wolle dem Gemeinderat eine Satzung vorlegen, nach der beispielsweise grundloser Leerstand von mehr als sechs Monaten oder die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen unter Strafe gestellt werden können. Den Eigentümern drohen Bußgelder von bis zu 50 000 Euro. Anhand der Äußerungen der Fraktionen zeichnet sich eine Mehrheit dafür an. Das Zweckentfremdungsverbot ist ein Gesetz des Landes, welches Städte mit Wohnungsmangel ermächtigt, die Regelung für maximal fünf Jahre einzuführen.
„Es stellen sich zwei grundsätzliche Fragen“, sagt Harlander mit Blick auf das Zweckentfremdungsverbot, „die eine ist die Berechtigung, die andere ist die Umsetzung.“ Eingriffe wie dieser würden von Seiten der Politik immer dann ins Spiel gebracht, wenn es akute Probleme gibt, sagt der Professor. In den 1970er Jahren war das Verbot unter anderem im Südwesten bereits in Kraft, damals verantwortet von einer CDU-geführten Landesregierung. „Das Thema zu dieser Zeit war die Umwandlung von Wohnungen im großen Stil in Anwaltskanzleien und Arztpraxen“, erinnert sich der Wohnsoziologe. „Da war der Genehmigungsvorbehalt durchaus sinnvoll“, fügt er hinzu.
Großes Potenzial in Stuttgart
Ein weiteres Argument für die Berechtigung des Gesetzes in Stuttgart ist aus Sicht von Harlander das Potenzial auf dem Wohnungsmarkt. Laut Zensus stehen in der Stadt mehr als 11 000 Wohnungen leer. Davon wird die sogenannte Fluktuationsreserve abgezogen. Das sind die Wohnungen, die wegen Umzugs oder Renovierung für eine gewisse Zeit unbewohnt sind. Zwei bis drei Prozent werden dafür angenommen. Daher beziffert die Stadtverwaltung den unbegründeten Leerstand auf 1000 bis 3000 Wohneinheiten. „In angespannten Märkten wie Stuttgart oder München ist die Fluktuationsreeserve aber grundsätzlich eher gering“, sagt Harlander. Das bedeutet, das Potenzial in Stuttgart müsste eher bei 3000 als bei 1000 Wohnungen liegen.
Die Gründe für langfristigen Leerstand eigentlich nutzbarer Wohnungen können nach Ansicht des Wissenschaftlers vielfältig sein. Harlander nennt unter anderem Streit innerhalb von Erbengemeinschaften, Vermieter, die den Aufwand der Mietersuche scheuen, oder Spekulation. „Eine unvermietete Wohnung kann beim Verkauf deutlich wertvoller sein als eine bewohnte“, erklärt der Experte. Wenn eine Wohnung allein als Geldanlage betrachtet werde, sei der Verzicht auf Mieteinnahmen angesichts der teilweise extremen Wertsteigerungen manchmal schon sekundär, so der Fachmann.
Die Durchsetzung ist nicht einfach
Mit Blick auf seine zweite Grundsatzfrage nach der Umsetzung, erklärt Tilman Harlander: „Die Städte, die gegen Zweckentfremdung vorgehen, tun sich mit ihrer täglichen Arbeit nicht leicht.“ Zum einen brauche die Durchsetzung des Verbots einiges an Personal. Harlander kontert aber die Kritik des Mieterbundes, Kuhn gehe mit zu wenig Personal ins Rennen. Der OB hatte angekündigt, zwei zusätzliche Stellen schaffen zu wollen. „Das erscheint mir sinnvoll“, sagt er. Nach einem Jahr müsse der Personalaufwand aber evaluiert werden. Neben dem hohen Personalaufwand seien mögliche Klagen von Eigentümern ein weiteres Problem.
Trotz allem hält der Fachmann die Einführung des Zweckentfremdungsverbots in Stuttgart für gerechtfertigt und verweist erneut auf München. „Dort wird das Gesetz seit Jahren angewendet“, sagt er. Eingeführt wurde das Verbot in der bayrischen Hauptstadt im Januar 1972. „Durchschnittlich wird in 180 Fällen pro Jahr die zweckfremde Nutzung von Wohnraum beendet“, sagt Ottmar Schader, Sozialreferat in München, auf StZ-Anfrage. „Die Wohnungen stehen dann wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung“, fügt Schader hinzu. In Summe ergeben sich in all den Jahren also mehr als 7000 Wohneinheiten, die den Wohnungssuchenden in Münchner ansonsten nicht zur Verfügung gestanden hätten. Und Harlander erklärt dazu: „München und Stuttgart sind in Sachen Wohnungsmarkt durchaus vergleichbar.“