Der Ansturm auf Bauplätze ist immens. Die Städte und Gemeinden müssen eine Auswahl treffen. Welche Kriterien müssen Bauwillige erfüllen? Wer am schnellsten ist oder wer den höchsten Preis bezahlt?
Ludwigsburg - Die Nachfrage nach Bauplätzen ist immens. Das merken nicht nur diejenigen, die Häuslebauer werden möchten, sondern auch die Kommunen, in denen das traute Heim gebaut werden soll. Denn Verwaltung und Gemeinderat müssen eigentlich immer eine Auswahl treffen, welcher Bewerber um einen Bauplatz den Zuschlag erhält. „Inzwischen betrifft das durch die Bank weg fast alle Städte und Gemeinden“, sagt Christopher Heck, Referent beim Gemeindetag Baden-Württemberg. Also auch in ländlichen Gegenden, wo das lange kein Thema war und vormals ausreichend Baugrundstücke zur Verfügung standen. Im Speckgürtel von Stuttgart sind Bewerberzahlen im „mindestens“ dreistelligen Bereich für ein Neubaugebiet normal.
Die hohe Nachfrage bedeutet für die Rathausmitarbeiter, sich in die Vergabepraxis einarbeiten zu müssen. Bis vor fünf Jahren sei es eher normal gewesen, so Christopher Heck, dass ohne Kriterien gearbeitet wurde, sondern meist einfach die nachfragenden Menschen vom Ort den Zuschlag erhalten haben. Diesen Vorteil zu gewähren, untersagte der Europäische Gerichtshof allerdings bereits 2013, weil die gängige Praxis der sogenannten Einheimischenmodelle gegen die europäischen Grundfreiheiten, insbesondere die Niederlassungsfreiheit der EU-Bürger, verstoße. Seitdem wird versucht, die Bauplatzvergabe und gerade solche Einheimischenmodelle in rechtskonforme Bahnen zu lenken, um den Städten und Gemeinden eine rechtssichere Bauplatzvergabe zu ermöglichen. Die Bundesregierung gab 2017 Leitlinien heraus, der Gemeindetag Baden-Württemberg 2019 den Rathäusern ein Muster für Bauplatzvergabekriterien an die Hand. „Wir hatten einfach gemerkt, dass ein hoher Beratungsbedarf besteht. Und in vielen Kommunen kam das Thema ja auch neu auf“, begründet Heck diesen Schritt des Gemeindetags, den Kommunen eine Orientierung zu bieten. Eine erfolgreiche Klage vor einem Jahr gegen die Vergabepraxis in Ummendorf (Kreis Biberach) erhöht außerdem den Druck auf die Rathäuser. Aktuell läuft ein weiteres Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Sigmaringen betreffend die Gemeinde Öpfingen (Alb-Donau-Kreis).
Stets eingehalten werden müssen bei der Vergabe vier Grundsätze: Gleichbehandlung, Diskriminierungsfreiheit, Bestimmtheit und Transparenz. Die Wahl der Kriterien durch einen Gemeinderat muss also veröffentlicht werden – was in Ummendorf nicht der Fall war. Die Vergabe dort musste nach dem Gerichtsurteil neu vorgenommen werden.
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Doch welche Möglichkeiten haben die Kommunen nun überhaupt, wenn es darum geht, zwischen Bewerbern auszuwählen? Prinzipiell ist ihr Spielraum dennoch groß. Verboten sind einzig unsachliche und willkürliche Kriterien. „Und es geht eben auch nicht, dass der Ortsbezug eines Bewerbers 100 Prozent der Entscheidung ausmacht“, sagt Christopher Heck. Bei der Vorauswahl kann etwa darauf geschaut werden, ob ein Bewerber bereits Eigentümer eines bebaubaren Grundstücks in der Gemeinde ist. Und es dürfen Grenzen beim Vermögen und Einkommen der Bewerber gesetzt werden.
Übliche Praxis ist die Vergabe nach Punkten.
Dabei legt der Gemeinderat vorab fest, wie viele Punkte es für welche Kriterien gibt. Soziale Aspekte und der Ortsbezug werden üblicherweise im Verhältnis 50:50 gewertet, wobei die für den Ortsbezug erzielenden Punkte nicht mehr als 50 Prozent der maximal zu erreichenden Gesamtpunktzahl ausmachen dürfen. Im sozialen Bereich werden die Anzahl und das Alter der Kinder, einen möglicher Pflegegrad oder auch der Familienstand herangezogen. Beim Ortsbezug geht’s darum, wie lange die Person im Ort lebt, ob sie hier arbeitet oder sich in der Gemeinde ehrenamtlich engagiert. Sind dann insgesamt beispielsweise 200 Punkte zu holen, entscheidet über die Vergabe, wer dieser Maximalpunktzahl am nächsten kommt. Bei Punktgleichheit kann dann ausschlaggebend sein, wer mehr Kinder oder das niedrigere Einkommen hat. Oder: das Los.
Das kann übrigens auch von vornherein entscheiden. Im Losverfahren
bei der Bauplatzvergabe kommt es also auf keine Punkte, sondern auf Glück an. Diese Praxis wird eher selten angewendet, jüngst setzte aber beispielsweise die Gemeinde Pleidelsheim darauf. Dort waren drei Bauplätze verkauft worden mit der Vorgabe, dass sie innerhalb von drei Jahren bebaut werden müssen. Auf einem der Grundstücke hielt der Käufer das nicht ein, weshalb der Gemeinderat neu zu entscheiden hatte, wie das letzte der drei Baugrundstücke neu veräußert wird. „Im Gemeinderat haben wir uns entschieden, bei einem Festpreis das verbliebene Grundstück zu verlosen“, sagt Bürgermeister Ralf Trettner. Man habe dies als einfachstes Verfahren angesehen. „Wären mehr Bauplätze zu Vergabe gekommen, hätten wir sicherlich auch das etwas aufwendigere Punkteverfahren gewählt“, so Trettner weiter.
Ein weiteres Verfahren, das eine Stadt oder Gemeinde wählen kann, ist das Windhundprinzip.
Dabei wird ein Zeitpunkt festgelegt, ab dem sich Bewerber melden können – und die ersten, die ab diesem Tag dann ihre Unterlagen einreichen, erhalten den Zuschlag. Auch die Vergabe nach einem Höchstgebot
ist rechtens. Heißt ganz einfach: Die Bewerber, die den höchsten Preis für den Quadratmeter bieten, kommen zum Zug.
