Seit dem Abriss im vergangenen Jahr klafft neben der Calwer Passage eine große Lücke. Nun geht der Bau los. Welches Gebäude geplant ist und warum der Projektentwickler es gerne nicht gebaut hätte.
Ab und zu bleiben Fußgänger stehen, um durch den Bauzaun einen Blick in die Grube zu werfen. Kein Wunder, erstens ist die riesig; 15 Meter geht es nach unten. Und zweitens klafft die Lücke in prominenter Lage in Stuttgart-Mitte: an der Theodor-Heuss-Straße, direkt neben der Calwer Passage. Bereits im November vergangenen Jahres war der Abriss des Vorgängergebäudes final. Der Baubeginn des Projekts „Two.One“ des Ludwigsburger Projektentwicklers DQuadrat Real Estate und des Stuttgarter Bauunternehmens Wolff & Müller habe sich aber verzögert, weil auch die Nachbarn mit ihrer Baustelle im Verzug seien, sagt Gregor Thomas, Geschäftsführer bei DQuadrat.
Nun aber ist der nötige Platz geräumt, der erste Baukran steht bereit. In dieser Woche wird noch markiert und ein Pfad für Fußgänger eingerichtet, dann geht es los mit dem Fundament für das Treppenhaus – auf dem zunächst einmal der zweite Baukran stehen wird. Die Lage der Baustelle an der Ecke Calwer Straße und Lange Straße ist zwar prominent, aber auch beengt. Also kommt der Kran in die Grube. In jedem Geschoss wird beim Bau ein Loch für den Kran ausgespart. Verschlossen werden die Lücken erst, wenn ein Autokran den Baukran wieder aus der Grube gehoben hat.
Gebaut werden fünf Geschosse, stehen soll der Rohbau Anfang 2024: In der Tiefgarage parken auf mehreren Ebenen bis zu 46 Fahrzeuge; der Grund für die tiefe Grube. Die Autostellplätze gehörten zu den Bauauflagen. „Ob diese Stellplätze in einer Großstadt mit guter öffentlicher Anbindung nötig und zukunftsträchtig sind, ist eine andere Frage“, sagt DQuadrat-Geschäftsführer Hans Schmid. Das sieht der Gemeinderat anscheinend ähnlich: Inzwischen müssen Bauherren laut Satzung innerhalb des Cityrings zumindest für solche Gebäude keine Stellplätze mehr nachweisen, die nicht zum Wohnen genutzt werden.
Im Erdgeschoss können sich Gastro und Gewerbe einmieten, in den Geschossen darüber Büros. Das Besondere: Ab dem ersten Obergeschoss hat das Gebäude eine U-Form, spart also einen Innenhof aus. Der soll begrünt werden, sogar Bäume sollen laut Thomas hier wachsen. Genießen können den Grüntupfer in der Innenstadt aber nur die Mieter der Büroräume des ersten Geschosses. Das Interesse bei den Firmen ist laut Schmid da: Der erste Mietvertrag für 1,5 Etagen stehe kurz vor dem Abschluss. Einziehen können die Mieter aber erst im Jahr 2025.
Ganz oben wollen DQuadrat wieder den Wohnraum herstellen, den sie mit dem Vorgängergebäude hier abgerissen hatten: „Stuttgarts Innenstadt soll abends nicht zur Geisterstadt werden“, findet Schmid. Eigentlich wollte DQuadrat sogar ein sechstes Geschoss ausschließlich mit Wohnungen bauen. Bis zu 800 Quadratmeter Wohnfläche oder zehn Wohneinheiten mit zwei bis drei Zimmern hätten so dazukommen können, schätzt Gregor Thomas.
Verhindert hat das laut Thomas der Bebauungsplan. Der kommt für diesen Teil der Innenstadt noch aus dem Jahr 1997. Gebäude dürfen danach maximal 279 Meter über Normalnull hoch sein. „So viel zum Thema Nachverdichtung und Wohnraum schaffen“, sagt Thomas. „Wir sind eines der wenigen Gebäude an der Theodor-Heuss, das nur fünf Geschosse hat. Städteplanerisch ist es nur schwer verständlich.“ So habe etwa die benachbarte und höhere Calwer Passage bereits von einem neuen Bebauungsplan profitiert – der gilt laut Baurechtsamt aber nur von Rotebühlplatz bis Eberhardstraße.
Nun werden es immerhin vier Wohnungen in Richtung Calwer Straße. In eine davon könnte dank vier Zimmern auch eine Familie ziehen – falls sie sich die Miete leisten kann. „Es sind keine Luxuswohnungen, aber ein Schnäppchen werden die Mieten nicht sein. Das ist bei den Baukosten leider anders nicht möglich“, sagt Thomas. 35 Millionen will die Projektentwicklungsgesellschaft in das Gebäude investieren – voraussichtlich. Als Generalunternehmen arbeitet Wolff & Müller eigentlich mit einem Festpreis. Zum ersten Mal gebe es aber eine Klausel, dass die Preise im Zusammenhang mit dem russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine noch steigen könnten, sagt Thomas.
Einiges an Geld und Aufwand lässt sich DQuadrat die besondere Fassade kosten – besser: die zwei Fassaden. Wer die Theodor-Heuss-Straße entlanggeht, sieht eine Pfostenriegel-Fassade mit Metallakzenten. Naturstein liegt auf der Fassade in Richtung Calwer Straße.
Die zwei Fassaden waren ein Wunsch des Gestaltungsbeirats der Stadt Stuttgart, sagt Gregor Thomas: „Das Gebäude soll wie zwei Gebäude aussehen, damit es weniger massiv wirkt.“ Dafür sorgt eine schwarze Trennungsfuge, ein Teil des Gebäudes wird außerdem nach hinten versetzt. Die kleinteilige Struktur der Fassade passe zu den historischen Gebäuden in der Calwer Straße. Vom finalen Design der Fassade – der Entwurf für das Gebäude kommt vom Stuttgarter Architekturbüro Tennigkeit + Fehrle – ist Thomas überzeugt: „Mit den bodentiefen Fenstern sieht das schon toll aus.“
Es waren aber nicht nur die beiden Fassaden, die ursprünglich anders geplant waren. Ginge es nach Thomas und Schmid, wäre das neue Gebäude überhaupt nicht entstanden: „Wir wollten das bestehende Gebäude sanieren“, sagt Hans Schmid. Zwei Jahre lang sei das geprüft worden, dann stand für DQuadrat fest: Mit seinem zentralen Treppenhaus, der alten Substanz, den energetischen Standards und den zu niedrigen Räumen sei es kaum möglich, das Gebäude so zu sanieren, dass es die heutigen Normen zu Nachhaltigkeit, Brandschutz und Arbeitsstätten erfüllt. „Die Entscheidung für den Abriss war nicht in erster Linie eine finanzielle Frage, sondern eine der Genehmigungen“, sagt Thomas.
Abrisse werden im Bau und von Klimaschützern aufgrund der Emissionen, Energie und Ressourcen, die in den Bau des alten Gebäudes geflossen sind, zunehmend kritisch betrachtet.
