Auf Wirtschaftlichkeit achten

Nur solche Betriebskosten können umgelegt werden, die für eine ordnungsgemäße Wirtschaftsführung unerlässlich sind. Foto: dpa

Betriebskosten können umgelegt werden, wenn sie für Wirtschaftsführung unerlässlich sind.

Schondorf/Heidelberg - Eigentlich interessieren die Betriebskosten den Vermieter nicht sonderlich, denn diese sind grundsätzlich vom Mieter zu tragen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. „Vermieter sollten das Thema dennoch nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn sie müssen sich an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten”, warnt Cornelia Scholl, Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht bei der Schorndorfer Kanzlei SVK.

„Das Gebot beinhaltet die allgemeine Forderung, dass nur solche Betriebskosten vereinbart und umgelegt werden können, die für eine ordnungsgemäße und sparsame Wirtschaftsführung im Mietobjekt unerlässlich sind”, so Rechtsanwältin Scholl. Im Klartext: „Der Vermieter darf keine Kostenexzesse verursachen, also zum Beispiel weit überhöhte Kosten für Heizöl akzeptieren. Insbesondere bei Produkten, die einem hohen Preiswettbewerb unterliegen wie Öl, Gas oder Strom, muss der Vermieter Preisvergleiche durchführen.

Wegen geringfügiger Preisdifferenzen braucht jedoch der Heizöllieferant nicht gewechselt werden. Eine Toleranzgrenze von 20 Prozent Kostenabweichung dürfte allerdings schon zu hoch sein”, erläutert die Juristin. Wichtig für Eigentümer von Bestandsmietobjekten: Das Wirtschaftlichkeitsprinzip gilt nur innerhalb der gewählten Versorgungsart. Das heißt: „Der Vermieter kann beispielsweise nicht angehalten werden, von einer installierten Ölheizung auf eine eventuell kostengünstigere Beheizung mit Gas umzusteigen.

Auch Pflichten zur Modernisierung veralteter Anlagen in einem Mietobjekt lassen sich rechtlich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot nicht herleiten”, macht Anwältin Scholl deutlich. Empfehlung der Juristin: Vermieter sollten sich vor einer Entscheidung immer selbst prüfen, welche Lieferanten sie beauftragen würden, wenn sie die Betriebskosten selbst zu tragen hätten. Die Darlegungs- und Beweislast für einen etwaigen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt nach der Rechtsprechung beim Mieter. Ein einfacher Verweis des Mieters auf überregionale Statistiken dürfte nach Ansicht der Anwältin jedoch nicht ausreichen, wie dieser Fall zeigt.

Die Mieter eines in Heidelberg gelegenen Mehrfamilienhauses erhielten im November 2008 für das Jahr 2007 eine Betriebskostenabrechnung, in der die auf sie anteilig entfallenden Müllabfuhrgebühren mit 525,71 Euro beziffert wurden. Die Mieter beanstandeten die Höhe der Müllabfuhrgebühren mit Anwaltschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e. V. herausgegebenen Betriebskostenspiegels für Deutschland einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 Euro.

Die Differenz von rund 395 Euro behielten die Mieter von der Januarmiete 2009 ein, und die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 Euro brachten sie bei der Februarmiete in Abzug. Dies ließ sich der Vermieter nicht gefallen und verklagte die Mieter auf Bezahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen. Der Vermieter hatte vor dem Amtsgericht, dem Landgericht und letztinstanzlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) Erfolg.

„Im Streitfall ist den Mietern, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem Betriebskostenspiegel für Deutschland erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu”, schrieben die Bundesrichter den beklagten Mietern ins Stammbuch. Den weiteren Hinweis der beklagten Mieter, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnungen seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich überhöht, ließen die Bundesrichter nicht gelten, „da die Beklagten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie die Klägerin. So konnten sich die Beklagten über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen”, urteilte der Bundesgerichtshof.

Im Streitfall kam noch eine Besonderheit hinzu. Der Grund für die relativ hohen Müllgebühren lag im Fehlverhalten der Mieter des Anwesens, die bei der Mülltrennung geschlampt und offenbar Restmüll in die für Verpackungsmüll vorgesehenen Gelben Tonnen geworfen hatten. Das hatte die Gemeinde veranlasst, im Jahr 2002 die kostenlosen Gelben Tonnen für die Entsorgung für Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen (Urteil vom 6. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10).