Bezahlbaren Wohnraum zu finden, ist immer schwieriger. Hier kommt die Bürgergenossenschaft Wohnen des Kreises Ludwigsburg ins Spiel. Ein im Land einzigartiges Modell – das immer wieder an Grenzen stößt.
Wenn Andreas Veit könnte, wie er möchte, sähe der Kreis Ludwigsburg ein wenig besser aus. Zumindest in Bezug auf bezahlbaren Wohnraum. Davon gäbe es dann schneller mehr. Andreas Veit ist sowohl der Geschäftsführer der Wohnungsbau Ludwigsburg als auch der Vorstand der Bürgergenossenschaft Wohnen des Kreises.
Die gründete sich im April 2022 mit dem Ziel, erschwingliche Mietwohnungen zu bauen und dauerhaft zu halten. Dazu kooperiert sie mit immer mehr Kommunen, die Grundstücke einbringen und diese dann inhaltlich mitgestalten können. Zusammen mit der Wohnungsbau Ludwigsburg – die stellt Personal, Strukturen und Expertise zur Verfügung. Dieses Modell ist in Baden-Württemberg einzigartig – „und eine Erfolgsgeschichte“, sagt Andreas Veit. Das Konzept komme sehr gut an. Es versetze Kommunen ohne eigenes Wohnbauunternehmen in die Lage, günstigen Mietwohnraum zu schaffen.
Wie so oft gibt es aber auch hier ein Aber. Die Rahmenbedingungen führen dazu, dass die Genossenschaft langsamer vorankommt als erhofft. Die Risiken seien gerade seit dem Beginn des Ukrainekriegs um ein Vielfaches größer geworden. Andreas Veit spricht von einer „Giftmischung aus hohen Zinsen und Baukosten und zu wenig Förderung“.
Nur mit Finanzspritzen von Bund und Land baut die Genossenschaft los. Sie muss wirtschaftlich arbeiten, eine schwarze Null ist das Mindeste. Doch obwohl landesweit Wohnungsnot herrscht und bezahlbarer Wohnraum immer schwieriger zu finden ist, werden Förderungen gestrichen. Nicht schlecht sei das Wohnraumförderprogramm des Landes, sagt Andreas Veit – wobei die Töpfe immer rasch leer seien. Er fordert neben einer verlässlichen Förderung zinsgünstige Darlehen. Das Land habe die Probleme und den großen Bedarf an günstigem Wohnraum zwar erkannt, gleichwohl müsse deutlich mehr kommen. Vom Bund ohnehin. Die Konditionen seines neuen Förderprogramms müsse man noch prüfen.
Gut 2,5 Millionen Euro Förderung erhielt die Genossenschaft, um in Remseck 13 Wohnungen zu bauen – bei Gesamtkosten von rund 4,3 Millionen. Die Mieten liegen 40 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Quadratmeter kostet im Schnitt 8,22 Euro. Generell sollten die Mietkosten 30 bis 35 Prozent des Haushaltseinkommens nicht überschreiten.
In Bönnigheim sollen 22 Wohnungen entstehen. Derzeit wartet die Genossenschaft auf die Förderung. Zudem muss sie die Baukosten senken, indem sie bei der Konstruktion oder Ausstattung spart. Andreas Veit rechnet mit einem Baustart im nächsten Jahr. Anfang 2025 will er das Baugesuch für die 14 Mietwohnungen auf dem Gelände des ehemaligen Bauhofs in Hemmingen einreichen. Aktuell sei man in der vertiefenden Planungsphase. „Die Hoffnung stirbt zuletzt“, sagt Andreas Veit mit Blick auf Förderzusagen. Ein Objekt sei erst nach 30 bis 35 Jahren bezahlt. Nötig sei daher auch eine Zinsbindung von mindestens 20 Jahren.
Immerhin, die Zahl der Mitglieder wächst. Jetzt ist die Stadt Korntal-Münchingen der Genossenschaft beigetreten. Wie vielen Kommunen fehlen auch ihr Personal, zum Teil die Kompetenzen – und die Investitionsmittel, um bezahlbare Mietwohnungen zu bauen und zu sanieren.
Korntal-Münchingen bringt das Haus in der Entenwiesenstraße 11 in Münchingen mit sechs Wohnungen ein. Es soll saniert werden. Dagegen sollen die drei Gebäude in der Johannes-Daur-Straße 33 bis 37 in Korntal abgerissen werden. Sie wurden zwangsgeräumt, nachdem die Stadt sie nicht rechtzeitig sanieren ließ. Statt 15 sieht der mögliche Bebauungsentwurf dort einmal ungefähr doppelt so viele Wohnungen vor. Der Gemeinderat dringt darauf, dass die Projekte zügig angegangen werden.
Die Vorhaben der Genossenschaft sind bloß ein Tropfen auf den heißen Stein. Kreisweit fehlen allein mehr als 6000 Sozialwohnungen. „Mir tun alle Haushalte leid, die auf der Suche nach Wohnraum sind“, so Veit. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist extrem hoch, das Angebot viel zu gering, zumal Neubauprojekte zum Erliegen gekommen sind. Laut Veit haben sich die Herstellungskosten einer Wohnung binnen 20 Jahren verdoppelt, auf 210 000 Euro. In der Folge steigen die Mieten. Das Nachsehen haben oft Gering- und Mittelverdiener, Alleinerziehende, Familien mit mehr als zwei oder drei Kindern und gerade in gefragten Regionen. Hinzu kommt: Der Bestand an geförderten Wohnungen schrumpft, weil sie nach einer gewissen Zeit aus der Mietpreisbindung fallen.
Die erfolglose Wohnungssuche ist für die Betroffenen eine riesige Belastung. Viele verzweifeln. Das stellt Andreas Veit immer wieder fest. Mitte des Jahres hatte die Wohnungsbau Ludwigsburg 1755 suchende Haushalte – 33 Prozent mehr als zum Dezember 2021. Wer erst einmal eine günstige Wohnung hat, behält sie meist, bis er stirbt oder ins Pflegeheim zieht.
Die Wohnungsbau hat nach eigenen Angaben einen Bestand von 2391 Wohnungen, davon sind 1036 mietpreisgebunden. In den vergangenen zehn Jahren habe sie in den Neubau fast 250 Millionen Euro investiert und 604 Wohnungen gebaut, sagt Andreas Veit. „Das reicht bei weitem nicht aus.“
Mangelware
Laut der Studie „Bauen und Wohnen 2024“ des Pestel-Instituts in Hannover fehlt in Baden-Württemberg besonders viel günstiger Wohnraum: Fast 206.000 Sozialwohnungen werden gebraucht. Sehr schlecht sieht die Situation offenbar im Raum Stuttgart aus: Nirgends in Deutschland ist demnach die Lücke zwischen Bedürftigen, die Anspruch auf eine Sozialwohnung haben, und dem tatsächlichen Angebot an bezahlbarem Wohnraum so groß wie hier. Unabhängig von der Zuwanderung bestehe auch im Kreis Ludwigsburg ein Mangel an bezahlbaren Wohnungen im Bereich von 8,50 Euro pro Quadratmeter, netto und kalt, und der Bestand an Sozialwohnungen sei unzureichend. Pestel errechnete ein Defizit von 6000 Wohnungen und fordert den Neubau von 2000 Wohnungen jährlich.
