Ein aktuelles Gutachten hat in Böblingen einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt. Ab nächstem Jahr könnten die Mietpreise gedeckelt werden.
Zettel mit dem Aufruf „Wohnung dringend gesucht“ hängen längst nicht mehr nur in Großstädten an Laternenpfählen, sondern auch in Städten im Kreis Böblingen. Dass sich die Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren verschärft hat, macht ein jüngst vorgestelltes Gutachten zur Mietpreisbremse deutlich.
Es schlägt der baden-württembergischen Landesregierung vor, dass ab kommendem Jahr in Böblingen, Holzgerlingen und Steinenbronn eine Mietpreisbremse gelten soll. In Sindelfingen und Leonberg gibt es sie bereits, dort soll sie auch weiterhin greifen.
Die Mietpreisbremse erfolgt auf Verordnung des Landes. Sie greift überall dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, und legt fest, dass der Mietpreis zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf.
Wo genau es einen angespannten Wohnungsmarkt gibt, stellen Gutachten fest. Sie werden in regelmäßigen Abständen neu erstellt, zuletzt 2019. Das aktuelle Gutachten für Baden-Württemberg stammt von der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH aus Hamburg. Darin sind fünf Kriterien festgelegt – beispielsweise, wie viele Wohnungen zur Verfügung stehen und wie viele benötigt würden. Ebenso wird berücksichtigt, wie viel Geld Haushalte in den Kommunen zur Verfügung haben und wie sich die Höhe der Mieten entwickelt hat.
Sind mindestens vier Kriterien in einer Kommune erfüllt, gilt der Wohnungsmarkt als angespannt – wie beispielsweise in Böblingen. Die Stadtverwaltung reagiert auf Nachfrage zurückhaltend. Das Land werde die Stadt mit einer Anhörung beteiligen, teilt Sprecher Gianluca Biela mit. „Dies wird uns mit den entsprechenden Unterlagen auch die Begründungen liefern, was sich jetzt bei uns in der Stadt gegenüber 2019 geändert hat.“ Warum also Böblingen damals nicht, dafür aber jetzt in die Gebietskulisse für die Mietpreisbremse aufgenommen wurde.
Doch wie wirksam ist die Mietpreisbremse überhaupt? Wichtig zu wissen: Sie gilt nicht für Neubauten oder umfassend sanierte Wohnungen. Und: Damit sie ihre volle Wirkung entfaltet, ist die Eigeninitiative der Mieter gefragt. Sie müssen selbst darauf achten, ob die Bremse eingehalten wird. Orientierung bietet dabei ein qualifizierter Mietspiegel, der für Böblingen und Sindelfingen vorliegt.
Mithilfe des Mietspiegels lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete herausfinden – sie variiert je nach der Lage, der Ausstattung der Wohnung und dem Baujahr. Angesichts vieler Details, die es zu berücksichtigen gilt, empfiehlt es sich, Beratung bei einem Mieterverein oder einem Anwalt zu suchen, bevor man sich beim Vermieter auf die Mietpreisbremse beruft. Trotz dieser Hürden begrüßt beispielsweise der Deutsche Mieterbund die Mietpreisbremse als regulierendes Element. Ohne sie, so die Befürchtung, würde die Kostenentwicklung am Wohnungsmarkt noch steiler nach oben gehen.
Allerdings scheint es, zumindest für den Kreis Böblingen, schwierig zu sein, konkrete Aussagen zum Erfolg der Mietpreisbremse zu treffen. Das zeigt der Blick nach Sindelfingen. Dort gilt sie seit dem Jahr 2015. Aber: Ihre Wirksamkeit zu evaluieren sei nicht oder nur schwer möglich und der lokale Effekt lasse sich daher nicht beurteilen, teilt Michael Paak, der Leiter des Amts für Stadtentwicklung, mit.
Die Wohnstätten Sindelfingen, ein kommunales Wohnungsunternehmen, das sich selbst faire Mieten auf die Fahnen geschrieben hat, stehen der Bremse jedenfalls skeptisch gegenüber. Sie könne zwar punktuell überzogene Mietanforderungen deckeln, „doch in der Praxis ist ihre Wirkung begrenzt“, meint der Wohnstätten-Geschäftsführer Georgios Tsomidis. Die Ausnahmen, etwa bei Neubauten oder einer umfassenden Modernisierung der Wohnung oder des Hauses, schwächten die Regelung erheblich. Dass Mieter selbst aktiv werden müssten, verursache Unsicherheit. „Und führt dazu, dass das Instrument oft nicht zur Anwendung kommt“, so Tsomidis.
Der Verein Haus und Grund Böblingen hält die Bremse ebenfalls für wenig zielführend – allerdings aus anderen Gründen. Für ihre Mitglieder, überwiegend Privat- und Kleinvermieter, stehe beim Mietverhältnis nicht der maximale Preis, sondern ein faires Miteinander im Vordergrund. Die Ausweitung der Mietpreisbremse auf Böblingen hält der Verein für das falsche Signal. „Sie löst nicht den Wohnungsmangel, sondern verunsichert diejenigen, die hier mit großem Verantwortungsbewusstsein Wohnraum bereitstellen.“
Alternative Lösungsvorschläge klingen bei Haus und Grund, den Wohnstätten und Stadtentwickler Paak in vielen Punkten ähnlich und wenig überraschend. „Mehr bauen“, lautet ein zentraler Ansatz. Außerdem die Förderung sozialen Wohnungsbaus, schnellere Genehmigungsverfahren und weniger bürokratische Hürden.
Aktuell spricht aber alles dafür, dass die Mietpreisbremse ab 2026 in Böblingen gilt – als ein Versuch unter vielen, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Die Mietpreisbremse
soll für vier weitere Jahre gelten. Das neue Gutachten erweitert die Gebietskulisse, in der in Baden-Württemberg die Mietpreisbremse gilt, von 89 auf 130 Kommunen. Allerdings fallen Städte wie Konstanz, Mannheim, Leinfelden-Echterdingen (Kreis Esslingen) und auch Waiblingen (Rems-Murr-Kreis) aus der Regelung heraus. Das hatte viel Kritik hervorgerufen. Inzwischen wurde das neue Gutachten unter bestimmten Bedingungen von der grün-schwarz Landesregierung akzeptiert.
Neubau und Sanierung
Auch bei neuen oder umfassend sanierten Wohnungen gibt es – zumindest theoretisch – rechtliche Instrumente, um die Mieten nicht ins Unermessliche steigen zu lassen. Übersteigen Mieten nämlich die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent könnte es sich um eine Ordnungswidrigkeit, bei mehr als 50 Prozent sogar um eine Straftat, handeln.
