Die Coronapandemie und der Strukturwandel haben auch am Stuttgarter Büromarkt Spuren hinterlassen: Der Flächenumsatz ist im letzten Jahr auf den niedrigsten Stand seit 2006 gesunken, der Leerstand liegt bei 3,1 Prozent.
Stuttgart - Homeoffice ist für manche bereits ein Reizwort. Bei allen Vorteilen des Heimarbeitsplatzes schlagen die Nachteile immer stärker bei Unternehmen und Arbeitnehmern durch, wie Björn Holzwarth bei seinen Gesprächen mit Kunden feststellt. „Die Mitarbeiter wollen um jeden Preis ins Büro zurückkehren“, sagt der Geschäftsführer vom Immobilienunternehmen E&G Real Estate. Zusammen mit seinem Kollegen Ulrich Nestel und der städtischen Wirtschaftsförderin Ines Aufrecht analysierte er den Stuttgarter Büromarkt. Im Verbund versuchten alle drei, die wichtigsten Zukunftsfragen zu beantworten.
Nein, sagt Ulrich Nestel: „Auf lange Sicht ist die soziale Kommunikation nicht zu ersetzen. Daher wird es eine Mischform zwischen Homeoffice und Büronutzung geben.“ Der Experte schätzt, dass sich die Quote des Heimarbeitsplatzes bei rund 25 Prozent einpendeln wird. Ines Aufrecht bestätigt: „Umfragen zeigen, dass 75 Prozent der Beschäftigten das Homeoffice teilweise weiter nutzen wollen. Das hat keine direkten Auswirkungen auf den Büromarkt, sehr wohl aber auf die Nutzungskonzepte.“ Soll heißen: Die moderne Arbeitswelt wird mehr umfassen als den eigentlichen Platz im Büro. Nestel ergänzt: „Im Homeoffice fehlt die Identifikation zur Firma. Für den Flurfunk oder auch die Ausbildung ist physische Präsenz nötig.“
Bei der Antwort auf diese Frage fällt das Stichwort „Open Space“ – offene Räume, in denen Zusammenarbeit und Kommunikation gestaltet wird. „Alle Arbeiten, in denen Ruhe und Stille nötig sind, finden dann in abgetrennten Räumen oder eben im Homeoffice statt“, sagt Nestel. Anforderungen an das Büro der Zukunft seien guter Schallschutz, Kommunikationszentren, Glasfaserausbau, gute IT-Technik, Sharing-Infrastrukturen, Paketannahmestationen, Silent Rooms und Telefonboxen. „Wer diese hochwertigen und großflächigen Büros nicht bieten kann, bekommt Probleme bei der Personalsuche“, sagt Nestel. Auch die Anbindung an den ÖPNV oder an eine Infrastruktur für Elektromobilität wird vorausgesetzt.
Der Flächenumsatz im Jahr 2019 liegt bei 141 000 Quadratmetern, was einem Rückgang um rund 55 Prozent gegenüber dem Rekord-Vorjahr entspricht. Die Leerstandsquote ist von 1,9 Prozent auf 3,1 Prozent gestiegen, was einer Bürofläche von 249 000 Quadratmetern entspricht.
Der Spitzenmietpreis lag zum 31. Dezember 2020 mit 25,50 Euro je Quadratmeter rund sechs Prozent über dem Vorjahreswert (24 Euro). In einigen Bestandsobjekten in der City wie zum Beispiel den Königsbau-Passagen oder dem Z-UP (Heilbronner Straße) wurden teils deutliche Mietpreissteigerungen realisiert, die zu dieser Spitzenmiete geführt haben. Auch die Durchschnittsmieten konnten im gesamten Stadtgebiet gesteigert werden: um 1,8 Prozent auf 16,50 Euro je Quadratmeter. „In der City wird es zu einem weiteren Anstieg der Mieten kommen, in den Außenbezirken werden sich die Mieten waagrecht entwickeln“, prognostiziert Ulrich Nestel.
Wie schon im Vorjahr erwies sich die öffentliche Hand auch 2020 als größter Flächenabnehmer. Alleine die Bundesanstalt für Post und Telekommunikation mietete in Bad Cannstatt 14 545 Quadratmeter an. Die Industrie, vor allem aus der Automobilbranche, mieteten kaum Flächen an.
„Die Corona-Pandemie zwingt viele Unternehmen, sich mit flexibleren Arbeitsplatzmodellen auseinanderzusetzen, aus denen mögliche Flächeneinsparungen resultieren könnten“, sagt Nestel.
