Wohin geht in Zeiten der Pandemie die Reise auf dem Stuttgarter Büromarkt? Wie entwickeln sich die Mieten, das Angebot und die Nachfrage? Die Makler von Colliers geben Antworten.
Stuttgart - Die Pandemie wirkt sich auch auf den Stuttgarter Büromarkt aus. Vor allem beim Umsatz. Alle großen Makler der Stadt – Colliers, Savills oder JLL – kommen mehr oder weniger zu den gleichen Ergebnissen. Die Werten liegen je Unternehmen zwischen 75.000 m² und 79 000 m² weniger Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahresquartal. Das bedeutet: das Geschäft ist um bis zu 50 Prozent eingebrochen. Ebenso bemerkenswert die Ziffer der Leerstandsrate. Sie liegt in Stuttgart bei plus minus zwei Prozent. Noch schärfer ist die Lage beim Teilmarkt in der Innenstadt. Hier liegt die Leerstandsquote bei den Büros laut Ralf Spieth von Colliers bei 0,8 Prozent. „Es gibt keine leer stehenden Flächen“, sagt er.
Die spannende Frage lautet angesichts dieser Zahlen: Wohin geht in Zeiten der Pandemie die Reise auf dem Büromarkt? Wie entwickeln sich die Mieten, das Angebot und die Nachfrage? „Die Nutzer sind bei der Anmietung neuer Flächen derzeit zögerlich. Es herrscht noch zu viel Unsicherheit über den kurz- bis mittelfristigen wirtschaftlichen Ausblick“, berichtet Maren Quoos von Savills Stuttgart. Bei Colliers hat man dagegen klare Vorstellungen über die Trends. In den Gesprächen mit seinen Kunden hört Spieth daher oft: „Melde dich im vierten Quartal des Jahres noch mal. Wir müssen uns erst sortieren und sehen, wie es mit dem Homeoffice weitergeht.“ Denn durch die Bank machen laut Spieth viele Firmen ähnliche Erfahrungen: „Die Homeoffice-Technik klappt besser, als gedacht. Und auch die Angestellten nehmen die Sache gut an.“
Das ließe den Schluss zu, dass in Zukunft weniger Büros gebraucht werden. Doch daran glaubt Frank Leukhardt von Colliers nicht: „Es fehlen derzeit die Teeküchengespräche. Man hat keine zufälligen Begegnungen mehr, in denen mitunter Wichtiges kommuniziert wird.“ Zudem sieht er, dass sich die Gesellschaft zunehmend zu einer Wissensgesellschaft hin entwickle: „Auch hier kommt es auf Begegnungen an.“ Er geht davon aus, „dass sich die Wirtschaft trotz Rezession im Laufe des kommenden Jahres erholt und ab 2022 wieder auf dem Stand von 2019 sein wird“.
Leukhardt stützt seine Thesen auf die Ergebnisse der Colliers-Research-Analytiker. Sie haben unter den Bedingungen der jeweiligen Branchen, der Homeoffice-Auswirkungen sowie des erwarteten Leerstands im Neubau folgende Prognosen aufgestellt: 2021 könnte die Leerstandsquote in den Top-7-Städten, zu denen auch Stuttgart gehört, auf einen Korridor von 3,9 bis 5,5 Prozent ansteigen. Zudem soll sich diese moderate Zunahme stabilisierend auf die Mieten auswirken. Für die Stuttgarter City bedeutet das: Zum Stichtag 30. Juni 2020 liegen die Büromieten zwischen 19,80 und 25,50 Euro pro Quadratmeter. Im Schnitt werden 20 Euro verlangt. Im kommenden Jahr wird in den Top-7-Städten jedoch ein Mietkorridor zwischen 21,50 und 35,50 Euro erwartet. Daran ändern in Stuttgart auch die anstehenden Fertigstellungen neuer Büros wenig. Denn in diesem Jahr sind den 144 900 Quadratmetern bereits 85 Prozent vermietet. Im Jahr 2021 sieht die Rechnung so aus: 155 000 Quadratmeter werden fertig, 75 Prozent davon sind schon vermietet.
Diese Gesamtentwicklung könnte auch Auswirkungen auf die Bürostruktur haben, glaubt Frank Leukhardt: „Die typische Bürozelle ist ein Auslaufmodell.“ Ungeachtet aller Studien zur Akzeptanz der Beschäftigten und die gesundheitlichen Auswirkungen gehe der Trend weiter hin zum Großraumbüro. Die Kalkulation laute dabei: „Pro 100 Quadratmeter werden 60 bis 80 Mitarbeiter gerechnet.“
