Der Stuttgarter Immobilienatlas Preise für Wohneigentum steigen weiter rasant

Das Neubaugebiet Villengarten am Relenberg in Stuttgart-Nord: Wer hier eine Immobilie kauft, zahlt  im Schnitt derzeit mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter. Foto: Lichtgut/Zweygarth
Das Neubaugebiet Villengarten am Relenberg in Stuttgart-Nord: Wer hier eine Immobilie kauft, zahlt im Schnitt derzeit mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter. Foto: Lichtgut/Zweygarth

Nicht nur die Mieten in Stuttgart steigen. Wer sich eine Immobilie zulegen will, zahlt derzeit bis zu 15 Prozent mehr als noch vor einem Vierteljahr. Das zeigt der Immobilienatlas für das dritte Quartal 2016. Eine Trendwende ist nicht in Sicht.

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Stuttgart - Wie hoch ist der tatsächliche Preis für Immobilien in Stuttgart? Die Preise in Internetportalen und Inseraten spiegeln lediglich die Vorstellungen der Verkäufer wider. Wie viel wirklich bezahlt wird, wissen meist nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf deren Daten. Die Stuttgarter Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung auf dem Immobiliensektor auf Basis dieser Zahlen.

Auch im dritten Quartal des Jahres verzeichnet der Markt für Wohneigentum in Stuttgart kräftige Preissprünge. „Bei Wiederverkäufen im Immobilienbestand sind die Zuwachsraten weiterhin zweistellig. Im Vergleich zum Vorjahr liegen wir zwischen 13 und 15 Prozent“, sagt Martin Weller, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses. Eine Trendwende sei auch für das letzte Quartal 2016 nicht abzusehen. Mit 620 Eigentumswohnungen wurden demnach im vergangenen Vierteljahr fast so viele Objekte im Bestand veräußert wie in den beiden Quartalen zuvor. „Die Zahlen sind auch in etwa vergleichbar mit dem Vorjahr“, sagt Steffen Bolenz, ebenfalls stellvertretender Ausschussvorsitzender.

Dabei lag der Mittelwert des Verkaufspreises pro Quadratmeter mit 3152 Euro erneut über der Marke von 3000 Euro. Im dritten Quartal 2015 hatte der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 2760 Euro gelegen. Die meisten Objekte wurden in den Innenstadtbezirken (286) veräußert, ­gefolgt vom Filderbereich (153) und den Neckarvororten sowie Bad Cannstatt (122). In den nördlichen Stadtteilen dagegen wechselten lediglich 77 Wohnungen den Besitzer.

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Preise bei Wiederverkäufen sind in fünf Jahren regelrecht explodiert

In der Spitze bezahlten Immobilienkäufer 10 018 Euro pro Quadratmeter, in diesem Fall für ein Objekt im Stadtbezirk Nord. Aber auch der niedrigste Preis im dritten Quartal liegt mit 1032 Euro pro Quadratmeter im vierstelligen Bereich und damit höher als im Vergleichszeitraum des vorangegangenen Quartals. Nimmt man das Jahr 2011 als Maßstab, lässt sich festhalten, dass die Preise bei Weiterverkäufen in den vergangenen fünf Jahren regelrecht explodiert sind: Damals waren noch circa 23 Prozent aller Bestandswohnungen für unter 1500 Euro pro Quadratmeter zu haben, aktuell sind es lediglich noch zwei bis drei Prozent.

Auch bei Neubauobjekten steigen die Preise weiter: Insgesamt wurden im dritten Quartal 183 Wohnungen verkauft, der Mittelwert beim Quadratmeterpreis liegt bei 5742 Euro. Zudem gibt es einen neuen Spitzenreiter: Der neue Rekordwert für die teuerste Wohnung der Stadt wurde in der Stadtmitte erzielt. Den Preis von 15 506 Euro pro Quadratmeter dürfen die Gutachter mit Rücksicht auf den Datenschutz jedoch keinem konkreten Projekt zuordnen. Den bisherigen Spitzenwert aus dem Jahr 2015 hielt das Cloud No 7: Damals wurde eine Penthouse-Wohnung im obersten Stockwerk des Gebäudes für mehr als 15 400 Euro pro Quadratmeter veräußert.

Jenseits dieses Extremwerts liegen die Quadratmeterpreise im Bereich Mitte am höchsten. Im Schnitt beträgt der Verkaufspreis 6503 Euro. Auf den Fildern muss man für eine Immobilie im Schnitt 5128 Euro pro Quadratmeter hinblättern, in den Neckarvororten und Bad Cannstatt 4535 Euro. Im Bereich Nord (Feuerbach, Stammheim, Weilimdorf, Zazenhausen und Zuffenhausen) liegt der Mittelwert bei 4386 Euro pro Quadratmeter.

Immobilienwirtschaft und Baubürgermeister uneins über die richtige Strategie

Für den Vorstandschef des Verbands Immobilienwirtschaft Stuttgart (IWS), Marc Bosch, kommt der Anstieg der Preise auch im dritten Quartal keineswegs überraschend: „Es besteht unverändert hohe Nachfrage, aber auch ein hoher Nachholbedarf beim Wohnraum zur Eigennutzung und zur Kapitalanlage“, sagt er. Ein weiterer Grund für den Preisanstieg ist aus seiner Sicht, dass „große Investoren nun auch Stuttgart als Topadresse im Auge haben“. Das sei jahrelang so nicht der Fall gewesen. Bosch erneuerte die Forderung der Immobilienwirtschaft nach mehr Bauland und mehr Wohnungsneubau – auch in der Region. Er spricht von bis zu 4000 neuen Wohneinheiten pro Jahr, die die Preissteigerung zumindest verlangsamen könnten.

Das sieht Stuttgarts Baubürgerbürgermeister Peter Pätzold (Grüne) allerdings anders – und verweist auf die bayerische Landeshauptstadt München: „Die bauen und bauen, und die Quadratmeterpreise steigen trotzdem.“ Stuttgart habe auch aufgrund seiner topografischen Lage nur ein eingeschränktes Flächenpotenzial. „Mit den bebaubaren Grundstücken müssen wir effizient umgehen“, sagt Pätzold. Neue Quartiere auf der grünen Wiese widersprächen dem Ziel der Innen- vor Außenentwicklung des Gemeinderats und ließen sich nicht über Nacht aus dem Boden stampfen.

Die Stadt halte am Ziel fest, 1800 Wohnungen pro Jahr zu bauen, die Region könne in gleicher Höhe einen Beitrag leisten, findet der Baubürgermeister. Klar sei aber auch: „Unser Augenmerk liegt auf dem geförderten Wohnungsbau und Nachverdichtung, für Eigentumswohnungen und ­Reihenhaussiedlungen fehlen uns die ­Flächen“, sagt Pätzold.

Die Experten des Gutachterausschusses machen ebenfalls wenig Hoffnung auf eine Dämpfung des Preisniveaus in nächster Zeit: „Solange die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt, werden die Quadratmeterpreise weiter klettern“, prognostiziert der Vertreter Steffen Bolenz.




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