Höhere Zinsen – stark gestiegene Baukosten: In dieser schwierigen Phase ist bei der Finanzierung des Eigenheimerwerbs einiges zu beachten, damit der Haushaltsetat nicht überfordert wird.
Wer soll das noch bezahlen? Der Erwerb von Wohneigentum bleibt für immer mehr Menschen ein unerschwinglicher Traum. Allein aufgrund des Zinsanstiegs kann man sich heute 30 Prozent weniger Immobilie leisten als vor drei Jahren, haben Fachleute errechnet. Wenn eine Immobilie damals den Bauherrn maximal 600 000 Euro kosten durfte, sind es jetzt vielleicht nur noch 400 000 Euro. Hinzu kommen drastische Baukostensteigerungen. Wie lässt sich ein Eigenheim noch finanzieren?
Welches Zinsniveau haben die Baudarlehen erreicht?
Die Zinsen für zehnjährige Immobiliendarlehen haben im September die Vierprozentmarke geknackt und sind auf ein Zwölfjahreshoch gestiegen. Die Fachwelt rechnet angesichts der Notenbankpolitik und der hartnäckigen Inflation längerfristig mit dem aktuellen Niveau. „Interessierte sollten aber nicht den Fehler begehen, den Eigentumserwerb wegen der Zinsen abzuschreiben“, beruhigt Mirjam Mohr vom Vermittlerportal Interhyp. Einerseits habe der Immobilienmarkt schon mit fallenden Kaufpreisen reagiert – anderseits ließen sich durch neue Förderoptionen und die passende Finanzierungstaktik Zehntausende Euro sparen.
Welchen Effekt hat die Zinswende?
„Die Zinswende macht die Finanzierung teurer, schlägt aber nicht vollständig auf die Monatsrate durch“, sagt Dirk Eilinghoff vom Verbraucherportal „Finanztip“. In der Niedrigzinsphase habe man etwa auf ein Prozent Darlehenszins eine anfängliche Tilgung von ungefähr drei Prozent draufgesetzt, was eine Annuität (Jahreszahlung von Zins und Tilgung) von ungefähr vier Prozent der Kreditsumme ergab. Heute, bei einem Zins von etwa vier Prozent, könne die Tilgung niedriger sein – beispielsweise zwei Prozent. Dann würde die Annuität ungefähr sechs Prozent betragen. „Das bedeutet aber immer noch, dass die Monatsrate für den gleichen Kredit um 50 Prozent gestiegen ist, was es deutlich schwieriger macht“, sagt der Baufinanzierungsexperte. „Da fallen viele von ihrem Einkommen her einfach raus.“ Bauherren sollten den Kostenrahmen großzügiger ansetzen. Bei der Ermittlung der möglichen monatlichen Finanzierungsrate müssen die zu erwartenden Lebenshaltungskosten angesetzt werden – nicht die vom Vorjahr.
Welche Kreditlaufzeiten sind sinnvoll?
Bei einer Erstfinanzierung ist eine zehnjährige Laufzeit quasi der Standard, wobei die Gesamtfinanzierungszeit meist 20 bis 30 Jahre beträgt. Mit einem fünfjährigen Kredit ist man flexibler und kann in einigen Jahren auf günstigere Angebote umsteigen, sollten die Bauzinsen bis dahin wieder sinken.
In der Vergangenheit lag der langfristige eher über dem kurzfristigen Zins. Da konnte man zum Beispiel 200 000 Euro über zehn Jahre und 50 000 über fünf Jahre finanzieren – womit der kleinere Vertrag bei einer höheren Tilgungsrate eher getilgt werden konnte. Derzeit liegt der fünfjährige Zins aber über dem zehnjährigen – da lohnt es sich eher nicht, den Kreditbetrag aufzuteilen.
In der Niedrigzinsphase ging die Expertenempfehlung meist in Richtung 15 oder 20 Jahre Vertragslaufzeit. Diese Sicherheit kann man sich heute noch gegen einen kleinen Aufschlag sichern. Langfristige Zinsen werden stark von den Anlagemärkten bestimmt und die europäischen Zinsen stark von dem, was sich in den USA tut. „Dort geht man davon aus, das 2024 die Zinsen wieder sinken könnten“, sagt Eilinghoff. „Also ist nicht zu erwarten, dass die langfristigen Bauzinsen hier in Deutschland deutlich über fünf oder sechs Prozent steigen werden.“ Die EZB werde vielleicht noch einen Zinsschritt machen – in den kommenden Jahren könne es dann auch wieder abwärts gehen. Der Vorteil eines lang laufenden Kreditvertrags: Nach zehn Jahren ist mit dem Vorlauf von einem halben Jahr ein Ausstieg möglich; dann können die Konditionen neu verhandelt werden, wenn die Zinsen bis dahin deutlich gesunken sind.
Wie entwickeln sich die Kaufpreise?
Der Druck für Immobilienkäufer hat nachgelassen – heute können sie sich mehr Zeit lassen. Gerade in den Mittelstädten und auf dem Land sind Immobilien längere Zeit auf dem Markt. Und galt beim Kaufpreis vormals vor allem das Argument „Lage, Lage, Lage“, so wirkt sich heute vor allem der energetische Zustand stark aus. „Bei schlecht sanierten Gebäuden in schlechter Energieklasse stellen wir Abschläge von 20 bis 25 Prozent fest, selbst wenn die Lage noch stimmt“, sagt Reinhard Klein, Vorstandschef der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Bei höchsten Energiestandards gebe es „fast keine Preisabschläge“. Um sich die Immobilien noch leisten zu können, würden sich aber auch potenzielle Bauherren verändern – nun würden sie kleinere Immobilien als zuerst gedacht anpeilen oder weiter ins Umland hinausziehen.
Wie findet man seinen Baufinanzierer?
Bei der Baufinanzierung sollte man sich auf keinen Fall auf nur ein Angebot verlassen. „Ich würde immer mindestens eine Bank einbeziehen und einen Kreditvermittler, weil ich diesen für den Vergleich brauche“, sagt Eilinghoff. Die Offerten des Vermittlers – wie Interhyp, Dr. Klein oder eines lokalen Beraters – könnten dann eine bessere Verhandlungsbasis für das Gespräch mit der Hausbank oder örtlichen Sparkasse bringen.
Auch eine Direktbank kann infrage kommen. Generell gilt aber: Kreditzinssätze sind einkommens- und objektabhängig – es gibt nicht einen Standardzinssatz für alle Kunden. Um ein verbindliches Angebot zu bekommen, müssen die Kaufpläne aber konkret sein, auch weil die Bank die avisierte Immobilie bewerten will. Dementsprechend sind auch die auf Vergleichsportalen angegebenen Zinssätze zunächst unverbindlich. Erst wenn man seine persönlichen Daten – wie Einkommen und Vermögen – angegeben und die Bank das Objekt bewertet hat, erhalten Kunden ein individuelles Zinsangebot.
Bausparvertrag oder Bankdarlehen?
Aus Sicht von Schwäbisch-Hall-Chef Klein ist die Sache klar: Vor allem wegen der immer bedeutenderen Sanierungen spielen Bausparverträge eine wachsende Rolle. 2022 betrug das Neugeschäft 34,1 Milliarden Euro – ein Plus von 42 Prozent gegenüber 2021. Die Bausparkasse bleibt damit Marktführer, der Marktanteil liegt stabil bei rund 30 Prozent.
Der „Finanztip“-Fachmann Eilinghoff sagt: „Ich würde mir immer ein Angebot für ein klassisches Bankdarlehen geben lassen – das wird auch meistens günstiger sein.“ Bausparkassen würden oft mit Vorfinanzierungsdarlehen arbeiten – zugleich müsse ein Bausparvertrag abgeschlossen werden, der dann angespart wird, das Darlehen ablöst. „Ich brauche einen ziemlich großen Bausparvertrag, damit das Ganze funktioniert.“ Der kostet dann auch noch eine Abschlussgebühr oder Provision von einem Prozent oder deutlich mehr. Insofern müsse der Kunde nicht nur auf den Darlehenszinssatz schauen, sondern auf die Kosten des schwer durchschaubaren Gesamtkonstrukts.
Für Darlehensbedarfe unter 50 000 Euro könne ein Bausparvertrag eine Option sein, heißt es von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Doch würden in Verkaufsgesprächen die Alternativen nicht korrekt dargestellt. Rechne man diese richtig durch, sei der Bausparvertrag längst nicht so günstig wie von den Bausparkassen behauptet.
Was gilt bei Bestandsimmobilien?
Der Kauf von Bestandsimmobilien macht die Finanzierung unsicherer und komplizierter. Wenn ein Objekt von 350 000 Euro gekauft wird und für die Sanierung weitere 150 000 Euro anfallen, kann die Bank das Haus zunächst nicht mit 500 000 Euro bewerten. Also müssen Kaufpreis und die womöglich noch schwankenden Sanierungskosten zunächst getrennt finanziert und aufeinander abgestimmt werden. Lieferprobleme können die Fertigstellung verzögern, sodass auch die aktuellen Mietkosten bedacht werden müssen.
Kredite
Die Bundesregierung verbessert die Konditionen für zinsverbilligte Kredite im Programm „Wohneigentum für Familien“. Beim Bau oder Erstkauf eines klimafreundlichen Hauses oder einer Eigentumswohnung gewährt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Darlehen bis maximal 270 000 Euro. Der effektive Jahreszins beginnt bei 0,01 Prozent. Die Grenze des zu versteuernden Jahreseinkommens wurde für eine Familie mit einem Kind auf 90 000 Euro angehoben, bei jedem weiteren Kind erhöht sie sich um 10 000 Euro.
Musterfamilie
Das Portal Interhyp rechnet vor: Erwirbt eine Musterfamilie mit zwei Kindern ein förderfähiges Objekt (Effizienzhausstandard 40/Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“) für 500 000 Euro, kann sie ihre Kreditrate um gut 430 Euro senken (bei 50 000 Euro Eigenkapitaleinsatz, Tilgung 1,5 Prozent). So sind über eine Laufzeit von zehn Jahren 71 000 Euro Zinsersparnis drin.
Förderbank
Die KfW-Webseite bietet einen Förderratgeber. Informieren kann auch das Förderinstitut des Landes, die L-Bank.
