Der Hallschlag hat sich massiv verändert. In dem einst berüchtigten Stadtteil wurden die Gebäude erneuert – und Mieter verdrängt. Läuft es im aktuellen Sanierungsgebiet Kaltental besser?
In der Böblinger Straße 440 bekommt die Gentrifizierung keine Chance. Ein Investor hat das Gebäude in Stuttgart-Kaltental gekauft, ein lohnendes Geschäft in einem Stadtteil, der 2018 zum Sanierungsgebiet ausgerufen wurde. Dort werden Erneuerungen an der Gebäudesubstanz mit öffentlichem Geld gefördert. Und moderne Immobilien kann man deutlich teurer verkaufen oder vermieten. Nicht so in Kaltental: „Als der Investor entmieten wollte, ist die Stadt eingeschritten“, berichtet Alexander Haberer zufrieden.
Haberer ist so etwas wie der Sprecher des Stadtteils am südlichen Rand des Talkessels. Er ist Mitglied der Zukunftswerkstatt, die für Kaltental Ideen wie das Mitfahrbänkchen entwickelt. „Kaltental war früher eher eine günstige Wohnlage“, sagt Haberer. Handwerker und Händler hätten von alten B 14 Richtung Vaihingen profitiert, für das Wohnen sei der Verkehr dagegen eher nachteilig.
Als der Verkehr schließlich mehr durch den Heslacher Tunnel rollte, war Kaltental fertig gebaut: viele Einfamilienhäuser, hoher Eigentümeranteil – und eine alte Bundesstraße, die den Stadtteil in zwei Hügel teilt. Aber auch eine alternde Bevölkerung, die in ihre Häuser nicht mehr so viel investiert hat. So sank über die Jahre die Kaufkraft, die Substanz verfiel teilweise – das bildet sich auch in der Karte unseres „Einkommensatlas“ ab. In Kaltental dominieren mittlere Einkommen, der Stadtteil zählt zu den weniger einkommensstarken im Bezirk Süd.
Die folgende Karte zeigt, wie die Einkommen in Kaltental und ganz Stuttgart verteilt sind:
In solchen Fällen können Sanierungsprogramme helfen. Es sei „schnell gelungen, den Stadtteil zum Sanierungsgebiet zu machen, weil es vor Ort Menschen gab, die mittragen und etwas bewegen wollen“, sagt der Bezirksvorsteher von Stuttgart-Süd, der Sozialdemokrat Raiko Grieb. „Von Gentrifizierung und Verdrängung kann ich aus Kaltental im Kontext des Sanierungsgebiets nicht berichten.“
Der Bezirksbeirat hat in einem Sozialplan festgehalten, dass die modernisierten Wohnungen maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden dürfen. Auch deshalb, so Grieb, habe die sogenannte Sozialplanung erst in einem Fall tätig werden müssen – das ist eine Beratung für Menschen, die sich wegen einer Sanierung die Miete nicht mehr leisten können und umziehen müssen.
Ja, die Einkommensverteilung in Kaltental habe sich geändert, glaubt Raiko Grieb. Für ihn liegt das an einem Generationswechsel: „Wenn die Älteren sterben und die eigenen Kinder nicht mehr vor Ort wohnen, wird Wohnraum frei und neue Familien ziehen her.“
Ein Blick in den Statistikatlas der Stadt bestätigt das. Der Anteil der Unter-18-Jährigen in Kaltental steigt seit Jahren und liegt ebenso wie der schon länger zunehmende Familienanteil mittlerweile deutlich über dem Stuttgartschnitt.
Die Bevölkerung sei inzwischen vielfältig und biete vielen Gesellschaftsschichten ein Zuhause. Und ja: man merke, dass Kaltental seit dem Start des Sanierungsprogramms gewachsen sei, sagt Alexander Haberer. Von Entmietung und Verdrängung kann auch die Zukunftswerkstatt nicht berichten. „Ich würde mal sagen, dass es wegen der Erfahrungen in anderen Sanierungsgebieten ein Problembewusstsein dafür gab“, vermutet Haberers Mitstreiterin Sabine Manthey.
Gemeint ist unter anderem der Hallschlag in Bad Cannstatt. Das ehemalige Brennpunktviertel wurde ebenso wie Stuttgart-Giebel in Weilimdorf mit Geld aus dem Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ umgestaltet: Neue Infrastruktur, mehr Grün, mehr Familienfreundlichkeit. Im Hallschlag läuft die Erneuerung noch bis Herbst, in Giebel wurde bis 2017 saniert.
„Wir sahen in der ‚sozialen Stadt’ von Anfang an eine Gentrifizierung“, sagt Ursel Beck, Vorstand der Mieterinitiative Hallschlag. Im besten Fall habe das Programm höhere Mieten bedeutet, im schlimmsten Fall den Verlust der Wohnung durch Abriss oder Modernisierung. Beck hat einige Beispiele parat: 2009 habe die Wohnungsbaugesellschaft SWSG plötzlich kommuniziert, dass keine Satellitenschüsseln mehr aufgestellt werden durften: „Das betraf vor allem die Migranten, die anderssprachige Fernsehsender anders nicht empfangen konnten“, so Beck.
„Der Hallschlag entstand ab den 1930ern als Arbeitersiedlung“, sagt Beck. Arbeitslose und Migranten seien hier schon immer untergekommen. Sie alle habe ein Gefühl des Zusammenhalts geeint, findet Beck: „Familiäre Beziehungen haben im Hallschlag schon immer eine große Rolle gespielt, viele wollen deshalb nicht wegziehen.“ Dass es viele doch getan haben, zeigt wiederum der Einkommensatlas. Im nördlichen Teil färben sich die Siedlungsblöcke mittlerweile häufig gelb und rot – der Marker für mittlere und hohe Einkommen.
Denn die Kaltmieten seien im Hallschlag stark angestiegen, sagt Ursel Beck von der Mieterinitiative. Zu Beginn der Erneuerungen 2009 lag die mittlere Kaltmiete im Hallschlag laut einem Sprecher der Stadt noch bei 7,30 Euro je Quadratmeter, mittlerweile bei 12,20 Euro – ein Plus von 67 Prozent. In Kaltental sind sie seither ähnlich schnell angestiegen, nämlich von 8,90 auf 15,10 Euro.
Dabei wäre doch auch Platz für mehr Wohnungen, findet Ursel Beck: „Warum werden nicht bestehende Freiflächen wie der Parkplatz unterhalb der Bahnlinien genutzt, sondern vermietet?“ Beim Römerkastell habe die Stadt zudem fälschlicherweise von ihrem Vorverkaufsrecht abgesehen. Während andere davon sprechen, dass der Hallschlag zu einem Vorzeigeviertel geworden sei, sei das aus Mietersicht keinesfalls zu bestätigen.
Etwas weiter südlich, direkt oberhalb des Römerkastells, ist einiges abgerissen worden, bis auf zwei Häuser sind alle verlassen. In einem davon wohnt Antonio Ciliberti seit 24 Jahren mit seiner Frau. Vor mehreren Jahren erreichte der Pensionär im Rechtsstreit mit der SWSG, dass er erst einmal wohnen bleiben konnte. Heute erinnern nur noch die Worte „Wir bleiben hier“ an seinen Fensterläden daran, nun müssen auch sie wegziehen. Ciliberti erzählt wehmütig: „Ich habe 45 Jahre im Hallschlag gewohnt, meine Kinder sind hier aufgewachsen, meine Freunde sind hier.“
Seiner Nachbarin droht ein ähnliches Schicksal: „Meine Mutter ist damals hierhergezogen, weil meine Kinder und ich hier leben und ich mich so um sie kümmern konnte. Und jetzt soll sie wegziehen?“, fragt sich die Tochter der Nachbarin. Ein anderer Bewohner des Hallschlags, der seinen Namen nicht in der Zeitung lesen will, spricht ebenfalls von der engen nachbarschaftlichen Verbundenheit. „Jetzt wohnen wir in den neu sanierten Wohnungen viel anonymer“, sagt er, „um uns herum viele Zugezogene, man kennt sich nicht mehr.“
Die SWSG widerspricht dem Vorwurf der Gentrifizierung entschieden: „Wie in den Erhebungen der Sozialen Stadt objektiviert, kann von Gentrifizierung im Hallschlag keine Rede sein. Trotz unserer massiven Investitionen in die Bestandserneuerung bei über 1.200 Wohneinheiten im Hallschlag, liegen die Durchschnittsmieten der SWSG mit 7,79 Euro je Quadratmeter Wohnfläche weiterhin deutlich unter dem ortsüblichen Niveau – und damit so niedrig wie in keinem anderen vergleichbaren Quartier in Süddeutschland, in dem Investitionen in dieser Größenordnung vorgenommen wurden.“
Die Sprecherin der SWSG betont, die Mieterinnen und Mieter verlieren ihre Wohnung durch Abriss oder Modernisierung nicht und nennt die umfassenden Unterstützungsmaßnahmen – wie etwa das Bereitstellen einer neuen Wohnung, die Bezahlung der Umzugskosten, die spezielle Unterstützung für ältere oder beeinträchtigte Mieterinnen und Mieter bis hin zu einem exklusiven Rückzugsrecht.
Anmerkung: In einer früheren Version dieses Artikels haben wir versäumt, eine Stellungnahme der SWSG zu den Vorwürfen der Mieterinitiative einzuholen. Das haben wir nachgeholt und den Artikel überarbeitet.
Serie
Mit unserer Serie „Einkommensatlas“ zeigen wir in den kommenden Wochen für alle Stuttgarter Stadtbezirke, wo Gut- und Geringverdiener wohnen – und wie man in der Stadt damit umgeht. Wir zeigen die Daten auf Karten und ordnen sie ein. Auf unserer Themenseite finden Abonnentinnen und Abonnenten die interaktive Karte sowie erste Analysen.
Daten
Die Einkommensschätzung stammt vom Daten- und Marktforschungsunternehmen infas360. Das Rechenverfahren trifft in den meisten Fällen die richtige Einkommensklasse, kann aber auch von der Realität abweichen. Es sagt weniger über einzelne Haushalte aus, sondern vor allem über die Verteilung von Einkommen von Nachbarschaft zu Nachbarschaft. Mehr zur Methodik erfahren Sie hier.
