Einzelhandel Handelsmieten auf konstant hohem Niveau

Von Ingo Dalcolmo 

Mit einem aktuellen Flächenbestand von knapp über einer Million Quadratmeter (rund 94 Fußballfelder) haben die Handelsflächen in der Landeshauptstadt ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht.

Die Situation auf den Finanzmärkten und der niedrige Zinssatz wirken sich positiv auf die Handelsflächen aus. „Wir stellen fest, dass noch nie so viel in den Bestand investiert wurde“, sagt Michael Bräutigam. Das könne aber auch daran liegen, dass keine neuen, wesentlichen Einzelhandelsflächen in der Landeshauptstadt bis 2020 geplant sind. Auch bei den Shoppingcentern sieht der Geschäftsführer und Managing Partner von Colliers International Stuttgart mit dem Dorotheenquartier (Fertigstellung Frühjahr 2017) das Ende der Fahnenstange erreicht. In Zukunft werde man sich in diesem Handelssegment wohl eher mit Revitalisierungen beschäftigen. Eines scheint aber heute schon sicher: Mit der Eröffnung der beiden neuen Einkaufscenter Milaneo und Gerber ist es zu einer Umverteilung der PassantenFrequenzen gekommen. Aber: Das Milaneo habe auch zusätzliches Publikum in die Stadt gebracht. Man werde aber noch ein bis zwei Jahre abwarten müssen, um eine abschließende Beurteilung der Kundenbewegungen vornehmen zu können, kommentiert Michael Bräutigam.

Die Handelsmieten in den begehrten Geschäftslagen der Stadt halten sich konstant auf einem hohen Niveau. So liegt die Spitzenmiete aktuell bei 320 Euro pro Quadratmeter (Basis: Neuvermietung zwischen 80 und 120 Quadratmetern mit mindestens sechs Meter Frontfläche und gut geschnitten). Sie wird ausschließlich in der Königstraße erzielt. Wer als Einzelhändler bereit sei, diese Preise in Stuttgart zu bezahlen, schaue sich aber das Objekt ganz genau an, erläutert Michael Bräutigam.

Im Einzelhandelsimmobilienmarkt in Stuttgart setzt sich die Konzentration weiter fort. Gab es im Jahr 2002 noch 418.122 Unternehmen, sank die Zahl bis 2014 auf 354.434 Unternehmen. Demgegenüber stieg die Verkaufsfläche zwischen dem Jahr 2000 von 109 Millionen Quadratmeter auf 123,1 Millionen Quadratmeter in Jahr 2014. Bei den Betriebstypen setzt sich die Tendenz fort, dass nicht filialisierte Fachgeschäfte weiter abnehmen, während Lebensmittel-Discounter, SB-Warenhäuser und der Versandhandel gewinnen. Gleichzeitig sank der Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsflä- che am Bespiel der Bekleidungsbranche von 3584 Euro auf 3454 Euro. Sicher scheint nur eines: Der Druck auf die Stadtteile hat durch die Erweiterung der Handelsflächen in der City weiter zugenommen, wobei Stadtteile mit der Funktion als Nahversorger davon weniger betroffen seien.

Im ersten Halbjahr 2016 lag der Einzelhandelsumsatz in Stuttgart bei 4,2 Milliarden Euro (Flächenbestand 1.015.000 Quadratmeter). Im gleichen Zeitraum wurden rund 14.900 Quadratmeter Handelsfläche neu vermietet. Geprägt wird der Einzelhandelsimmobilienmarkt auch immer stärker vom Einkaufsverhalten. So überwiegt in vielen Branchen längst der Online-Handel, wie eine Studie von Statista belegt. Danach kauften im Jahr 2015 nur noch 35,5 Prozent ihre Bücher im stationären Handel, 64,5 Prozent orderten ihre Literatur bereits online. Bei Bekleidung und Schuhen dominiert noch der Einzelhandel ( 58,2 Prozent), aber bereits dicht gefolgt vom Online-Handel mit 41,8 Prozent. Lebensmittel, Heimwerkerbedarf, Möbel sowie Schmuck und Uhren werden nach wie vor beim Händler vor Ort eingekauft.