Mikrohäuser sind im Großraum Stuttgart wegen hoher Grundstückspreise teuer – das gilt auch für das neue Projekt in Vaihingen/Enz. Ein Experte rät: Am besten raus aufs Land.
Ist die Region Stuttgart zu teuer für Kleinsthäuser? Offenbar steht die preiswerte Alternative ausgerechnet auf einem der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands vor einem strukturellen Problem: Die Grundstücke kosten zu viel – sagt der Bundesverband Mikrohaus mit Sitz in Berlin und bezieht sich damit ausdrücklich auf das Mini-Haus-Projekt der Wohnbau Oberriexingen in Vaihingen-Ensingen.
Der genannte Preis von 430.000 Euro für eines der Ensinger Mini-Häuser lässt Peter L. Pedersen, dem Präsidenten des Bundesverbands Mikrohaus, keine Ruhe. Er denkt an die Zielgruppe der Bestager: Ältere um die 60, gut situierte Menschen, die sich verkleinern wollen. Diese Gruppe achte stark auf Wiederverkaufswert und Gesamtpreis: „Wenn ein Mikrohaus am Ende ähnlich viel kostet wie eine kleine Stadtwohnung, verliert das Konzept seine Attraktivität.“
Pedersen, der selbst Tiny Häuser anbietet, weiß: Der Kundengruppe der Älteren gehe es weniger um Energiekosten als um finanzielle Luft – etwa für das Wohnmobil, mit dem sie den Winter im Süden verbringen wollen. Wenn jedoch hohe Grundstückspreise wie im Kreis Ludwigsburg die Kosten eines Mikrohauses dominierten, kippe das ursprüngliche Versprechen des günstigen Wohnens: „Kleinste Häuser gehören in die Peripherie und nicht in die Stadt.“
Pedersen rechnet nüchtern vor: Ein Mikrohaus mit etwa 50 Quadratmetern umbauter Wohnfläche koste mindestens 150.000 Euro. Um wirtschaftlich zu bleiben, dürfe das Grundstück „ohne Nebenkosten nicht mehr als die Hälfte des Hauses kosten“. Mehr als 75.000 Euro seien nicht vertretbar – unabhängig von der Grundstücksgröße.
Mit Erschließung, Fundament, Genehmigungen und Bauleitung summierten sich die Zusatzkosten laut Pedersen schnell auf 40.000 Euro. „Damit landen wir bei Gesamtpreisen zwischen 250.000 und 300.000 Euro.“ Also deutlich unter den kalkulierten 430.000 Euro der geplanten Mini-Häuser in Vaihingen-Ensingen.
Die Wohnbau Oberriexingen hingegen findet den Preis für ihr 70 Quadratmeter großes Kompakthaus gerechtfertigt. „Das Haus bildet eine Mitte zwischen einem großen Haus und einem Tiny-Haus“, sagt der Verkaufsleiter Volker Rommel. Man baue eben massiv – dafür sei man in der Region bekannt. Vieles sei wie bei einem ganz vorproduzierten Tiny-Haus vorgefertigt. „Sonst könnten wir es nicht so preiswert anbieten.“
Natürlich spiele der Grundstückspreis im Stuttgarter Speckgürtel eine Rolle, so Rommel, es gebe aber auch einen mindestens rund 140 Quadratmeter großen Garten dazu – von Ensingen aus sei man mit dem Bus in fünf Minuten am Vaihinger Bahnhof, zu dem man sogar hinlaufen könne. „Das erste Haus ist schon verkauft“, sagt er – ein junges Paar habe es sich gesichert.
Der Mikrohaus-Präsident Pedersen hält den Markt in der Region Stuttgart trotzdem für schwierig: Ein Bauplatz im Großraum Stuttgart müsste für Mikrohäuser also bei etwa 300 Euro pro Quadratmeter liegen. Tatsächlich lägen die Preise jedoch meist doppelt bis viermal so hoch: „Tiny Houses haben da – vielleicht mit Ausnahme einzelner Baulücken – nichts zu suchen.“
Der Präsident Pedersen möchte aber auch mit verbreiteten Missverständnissen aufräumen: „Die Unterscheidung zwischen Tiny-, Mikro- oder Mini-Haus ist zweitrangig – es sind reine Marketingbegriffe.“ Sie seien so austauschbar wie Modulhaus, Fertighaus, Chalet oder Mobilheim. Maßgeblich für eine Genehmigung sei der Bebauungsplan, der die Nutzung vorgibt – beispielsweise als Ferienhaus, Wochenendhaus oder Wohnhaus.
Auf der Kostenseite sei entscheidend, ob ein Gebäude klassisch am Ort errichtet – oder aber zentral produziert und per Tieflader angeliefert wird. Seriengefertigte Module seien in der Herstellung deutlich günstiger als individuelle Architektenbauten – ein Aspekt, der bei kommunalen Wohnkonzepten häufig unterschätzt werde.
Auch das viel zitierte Argument, man könne mit Tiny-Häusern umziehen, hält Pedersen für überschätzt: „Das ganze Thema Mobilität basiert nicht auf ständiger räumlicher Unabhängigkeit der Bewohner, sondern auf der Anlieferung der Häuser zum Bestimmungsort.“ Die Idee, Mikrohäuser dauerhaft auf Pachtgrundstücken zu platzieren, bezeichnet er gar als gefährlich. Das Bürgerliche Gesetzbuch kenne klare Regeln: Wer auf fremdem Grund baue, riskiere, das Eigentum am Haus zu verlieren.
Bleibt also die Frage: Sind Mikrohäuser in der Region Stuttgart ein realistisches Mittel gegen den Wohnraummangel? Pedersen rät Mikrohaus-Interessenten, in Nachbarregionen auszuweichen – von dort aus könnten sie ihre Freunde in und um Stuttgart besuchen. Zuvor sollten sie ihre großen Häuser an junge Familien verkaufen. Für Kommunen außerhalb der Region Stuttgart erkennt der Präsident einen Markt. Sie sollten eine Mikrohaus-Bebauung zulassen.
