Zu wenig Wohnungen, zu hohe Preise und kein Ende in Sicht: Die Situation auf dem Esslinger Wohnungsmarkt ist nach wie vor extrem angespannt. Fachleute befürchten, dass sie sich weiter verschärft.
Wer in Esslingen eine Bleibe sucht, hat schon seit Jahren schlechte Karten. Wie in der gesamten Region Stuttgart herrscht hier Wohnungsnot – und selbst wenn man fündig wird, heißt das noch lange nicht, dass man die Wohnung auch bezahlen kann. Denn angesichts des Mangels sind die Preise hoch, eine Entspannung ist nicht in Sicht. Stattdessen könnte sich die Situation im Zuge von gestörten Lieferketten, Materialengpässen und explodierenden Kosten noch verschärfen.
Dabei ist es nicht so, dass nichts passiert wäre. Unter anderem in den Salucci-Höfen in Weil, auf der Flandernhöhe, in Hohenkreuz, in der Neuen Weststadt oder auf dem ehemaligen Fezer-Areal in Zell sind in den vergangenen Jahren zahlreiche neue Wohnungen entstanden. Die Zahlen für das Jahr 2022 liegen zwar noch nicht vor, doch laut Gunnar Seelow, dem Leiter der Esslinger Stabsstelle Wohnen, sind zuletzt stets einige Hundert Wohnungen pro Jahr entstanden – mit steigender Tendenz. Lag die Zahl der neuen Wohnungen im Jahr 2018 demnach noch bei rund 270, waren es 2019 schon 320, im Jahr 2020 dann knapp 370 und 2021 fast 390. Die Daten basieren laut Seelow auf Angaben des Statistischen Landesamts, das nur Wohneinheiten in reinen Wohngebäuden erfasse. Wohnungen, die in gemischt genutzten Gebäuden entstünden, flössen nicht in die Statistik ein – daher lieferten die Zahlen keinen vollständigen Überblick, eigneten sich aber sehr wohl als Kenngröße.
Doch das reicht noch längst nicht aus. Deshalb sind in den kommenden Jahren weitere Wohnbauprojekte geplant, etwa auf dem Schlachthofareal in der Neuen Weststadt oder auf dem Nürk-Areal, dem Dieter-Roser-Areal und dem VfL-Post-Gelände in der Pliensauvorstadt. Der Oberbürgermeister Matthias Klopfer bezeichnete die Wohnungspolitik in der Stadt in seiner Neujahrsansprache als eine der wichtigsten Aufgaben der nächsten Jahre und kündigte den Neubau von 3000 Wohnungen in den kommenden zehn Jahren an – etwa 2000 davon könnten ihm zufolge auf städtischen Flächen entstehen. Zahlenmäßig passt das zu dem, was auch Udo Casper, der Vorsitzende des Deutschen Mieterbundes Esslingen-Göppingen, beobachtet. Er geht davon aus, dass aktuell rund 3000 Wohnungen in Esslingen fehlen.
Doch Casper sagt auch: „Selbst wenn es gelingt, den Wohnungsbau zu beleben, wird der Wohnungsneubau in absehbarer Zeit nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen können.“ Vielmehr müssten kurzfristige Maßnahmen ergriffen werden, die wenig Mittel erforderten, etwa ein Zweckentfremdungsverbot oder eine Überwachung der Mieten. Damit könne zumindest kurzfristig in vielen Fällen individuelle Wohnungsnot beendet werden. Denn angesichts von Inflation, hoher Energiekosten und ungebremst steigender Mietpreisen überforderten die Wohnkosten immer mehr Menschen. „Für immer mehr Haushalte wird Wohnen zu einem Armutsrisiko“, so Casper.
Leider sehe er keine Anzeichen für eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt, sagt Casper. Vielmehr befürchteten Fachleute eine Zuspitzung der Krise. „Explodierende Baukosten, steigende Zinsen und Bodenpreise, Fachkräftemangel und Materialengpässe führen dazu, dass weniger gebaut werden wird“, erklärt der Mieterbund-Chef. Gleichzeitig steige die Wohnungsnachfrage durch eine wachsende Bevölkerungszahl. Deshalb sei es dringend notwendig, dass die Esslinger Kommunalpolitik damit beginne, ihr im vergangenen Jahr beschlossenes Strategiepapier zur Wohnungspolitik umzusetzen. Eine grundsätzliche Verbesserung sehe man zwar in der Einrichtung der Stabstelle Wohnen, die aus Sicht des Mieterbundes kompetente und engagierte Arbeit leiste, allerdings sei nicht ansatzweise eine Umsetzung des im Strategiepapier angekündigten Paradigmenwechsels zu erkennen.
Auch im Esslinger Rathaus bezeichnet man den Wohnungsmarkt in der Stadt – ebenso wie in der gesamten Region Stuttgart – als extrem angespannt. Im vergangenen Jahr habe sich die Lage weiter verschärft, sagt der Stabsstellenleiter Gunnar Seelow. Durch gestörte Lieferketten und Engpässe beim Baumaterial im Zuge des Ukraine-Kriegs sowie durch die Zinswende sei es zu massiven Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt gekommen. „Investoren schließen derzeit laufende Projekte ab, halten sich darüber hinaus aber zurück“, beobachtet Seelow. Angesichts der stark gestiegenen Zinsen hätten sich die Kaufpreise zwar stabilisiert oder seien teils sogar leicht rückläufig, gleichzeitig beobachte man aber ein Anziehen der Mietpreise, die in den vergangenen Jahren recht stabil gewesen seien. Aktuell arbeite man in der Stadtverwaltung an einer Priorisierungsliste für Baugebiete: „Wir werden dem Gemeinderat einen Vorschlag machen, wo und in welcher Reihenfolge in den kommenden Jahren neue Wohnungen entstehen sollen“, kündigt Seelow an.
Langfristig
Laut Udo Casper, Vorsitzender des Mieterbundes Esslingen-Göppingen, sollte die Stadt Esslingen zunächst ein unabhängiges wissenschaftliches Institut damit beauftragen, die Wohnungssituation sowie den voraussichtlichen Wohnungsbedarf zu ermitteln. Auf dieser Basis sollten dann konkrete Maßnahmen ergriffen und Ziele festgesetzt werden, die regelmäßig überprüft werden sollten. Zudem sei es wichtig, dass die Stadt selbst Wohnungen baue und dass sie eine strategische Bodenvorratspolitik betreibe, die Bodenspekulation verhindere.
Kurzfristig
Neben Zweckentfremdungsverbot und Überwachung der Mieten sollte die Stadt Esslingen laut Casper versuchen, Spekulation bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern. Zudem sollte der qualifizierte Esslinger Mietspiegel nicht mehr auf Basis des Verbraucherpreisindexes fortgeschrieben werden wie bisher. Denn angesichts massiver Steigerungen der Verbraucherpreise bedeute dies hohe Mietsteigerungen in Esslingen und befeuere die Inflation. Daher solle der Mietspiegel in diesem Jahr durch eine Stichprobenerhebung fortgeschrieben werden.
