Die Stadt Esslingen hat einen Satzungsentwurf für ein Zweckentfremdungsverbot vorgelegt. Damit könnten Leerstand oder nicht genehmigte Umnutzung von Wohnungen künftig sanktioniert werden. Über den Effekt dieser Maßnahme tun sich zwischen den Lagern der Gemeinderatsfraktionen tiefe Gräben auf.
Es ist fast eineinhalb Jahre her, dass der Esslinger Gemeinderat am 20. Dezember 2021 mit den Stimmen der Grünen, der Linken, der SPD und FÜR beschlossen hatte, dass die Verwaltung eine Satzung für ein Zweckentfremdungsverbot vorlegen muss. Aus ihrer Sicht ist es ein geeignetes Mittel, um Leerstand und nicht genehmigte Ferienwohnungen in den Griff zu bekommen. Kommen so tatsächlich mehr Wohnungen auf den Markt? Darüber wurde bereits in der Vergangenheit lange, heftig und sehr grundsätzlich diskutiert. Fakt ist, dass es in Esslingen an Wohnraum mangelt, was sich auch darin niederschlägt, dass hier die Mietpreisbremse greift. Die rechtliche Voraussetzung, um ein solches Verbot überhaupt einführen zu können, ist also gegeben. Die Situation dürfte sich sogar weiter verschlechtern. Bis zum Jahr 2030 könnte es laut Stadt ein Defizit von 2371 Wohnungen geben – der Zuzug sei da noch gar nicht eingerechnet.
Klar ist aber auch, dass ein solches Verbot in die Grundrechte der Eigentümer eingreift. Die Kommunen sind deshalb verpflichtet, zuerst auch mit anderen Maßnahmen den Mangel zu mindern. Die Stadt verweist auf die Maßnahmen der Stabsstelle Wohnen wie etwa das Baulückenkataster, die Wiedervermietungsprämie, eine Onlinetauschbörse oder das neue Quotenmodell, mit dem preisgünstiger Wohnraum gefördert werden soll.
Am Mittwochabend sollte der Sozialausschuss über den von der Verwaltung ausgearbeiteten Satzungsentwurf abstimmen. Doch dazu kam es nicht. Letztlich war es die FDP-Fraktion, die für einen Aufschub sorgte, in dem sie eine Beratung in weiteren Gremien verlangte und dort Änderungsvorschläge einbringen möchte. Sozialbürgermeister Yalcin Bayraktar kündigte an, das Zweckentfremdungsverbot nun im Ausschuss für Technik und Umwelt auf die Tagesordnung setzen zu lassen, bevor am 19. Juni endgültig der Gemeinderat abstimmt.
In der Diskussion im Sozialausschuss prallten Welten aufeinander. „Es ist ein weiterer Baustein für eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt“, sagte Ursula Strauß (Grüne), es sei zugleich ein Warnsignal an Eigentümer. „Eigentum verpflichtet, gerade bei einem so wichtigen Thema wie Wohnen“, sagte Regina Rapp (SPD), man wolle deshalb alle Hebel in Bewegung setzen, um Wohnungen zu schaffen. Dagegen konterte Annette Silberhorn-Hemminger (Freie Wähler), dass ihre Fraktion lieber bei den entscheidenden Hebeln ansetzen wolle, die auch funktionierten. „Wir setzen damit auf das komplett falsche Pferd“, warnte sie. Die Maßnahme hätte eine extrem schlechte Außenwirkung. „Schaffen wir lieber Anreize“, so die Fraktionsvorsitzende. „Es ist ein enorm scharfes ordnungspolitisches Instrument“, sagte Rena Farquhar (FDP) in Bezug auf die 50 000 bis 100 000 Euro Strafe, die laut Satzungsentwurf als Strafe bei Verstößen möglich wären.
Die Gegner kritisierten zudem die Bürokratie, die mit dieser Maßnahme geschaffen werde. „Der Aufwand steht in keinem Verhältnis“, sagte Aglaia Handler (CDU). „Wir können nicht das Baurechtsamt lahmlegen, das hat wahrlich Besseres zu tun“, sagte Farquhar. Sie kündigte an, dass ihre Fraktion zwei weitere Stellen für das Amt beantragen wolle, wenn das Zweckentfremdungsverbot eingeführt wird. Außerdem solle die Verwaltung prüfen, welche städtisch genutzten Räume früher Wohnungen waren. „Wenn schon, dann müssen wir mit gutem Beispiel vorangehen“, vertrat sie die Meinung.
Es sei eine einjährige Probephase ohne weiteres Personal geplant, sagte Matthias Paul von der Stabsstelle Wohnen. Danach soll evaluiert, die rechtliche Voraussetzung überprüft und der Ressourcenbedarf bewertet werden. Stimmt der Gemeinderat der Satzung zu, könnte sie am 1. August in Kraft treten, bis Ende 2023 ist eine Übergangsfrist geplant. Gelten soll sie für zunächst fünf Jahre
Derzeit geht die Esslinger Verwaltung davon aus, dass mit dem Zweckentfremdungsverbot rund zwölf Wohnungen pro Jahr auf den Markt kommen könnten. Grundlage sind Zahlen von Freiburg, Konstanz, Stuttgart und Tübingen, die in Relation zu Esslingens Einwohnerzahl gesetzt wurden. Elf Kommunen im Land haben ein Zweckentfremdungsverbot eingeführt.„Das klingt wie Satire“, kommentierte Annette Silberhorn-Hemminger den möglichen Effekt. „Wer kein Dach über dem Kopf hat, für den zählt jede Wohnung“, entgegnete Tobias Hardt (Linke).
Die Stabsstelle Wohnen hat die Situation in Esslingen von 2018 bis 2022 analysiert. Unter anderem gab es in dieser Zeit 56 Nutzungsändererungen von Wohnungen, drei wurden als Ferienwohnung genehmigt, rund 1091 bis 1200 Wohnungen standen leer. Ein temporärer Leerstand sei normal und werde als Fluktuationsreserve benötigt. „Wie viele leer stehende Wohnungen tatsächlich den Voraussetzungen des Zweckentfremdungsverbots entsprechen, ist unbekannt“, heißt es in der Verwaltungsvorlage.
Die Gegner eines Zweckentfremdungsverbots stellten auch die Frage, wie die Maßnahme konkret umgesetzt und kontrolliert werden soll. „Erfolgt das durch Denunziation?“, spitzte es Aglaia Handler (CDU) provokant zu. Eine Antwort blieben die Befürworter überwiegend schuldig. Linken-Stadtrat Hardt führte Prospekt- oder Zeitungsausträger ins Feld, die beispielsweise auf zugeklebte Briefkästen aufmerksam werden könnten. Die Stadt Esslingen könne dann Eigentümer gezielt anschreiben.
Rechtsgrundlage
Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) dient der Bekämpfung von örtlichem Wohnraummangel. Es gibt den Städten und Gemeinden die Möglichkeit, durch eine Satzung ein Verbot beziehungsweise eine Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum festzulegen, soweit der Wohnraummangel nicht in absehbarer Zeit durch andere Maßnahmen beseitigt werden kann.
Definition
Dem Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen zufolge liegt eine Zweckentfremdung insbesondere vor, wenn Wohnraum zu mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, baulich so verändert oder genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, für mehr als insgesamt zehn Wochen im Jahr für Fremdenbeherbergung genutzt wird oder länger als sechs Monate leer steht oder abgerissen wird.
Andere Kommunen
Laut Esslinger Verwaltung haben mit Freiburg, Konstanz, Stuttgart, Tübingen, Heidelberg, Bodman-Ludwigshafen, Überlingen, Meersburg, Mannheim, Sipplingen und Gundelfingen landesweit elf Kommunen eine Satzung zum Zweckentfremdungsverbot bereits eingeführt.
