Statistisch gesehen erbt jeder Zweite in Deutschland eine Immobilie – oder zumindest einen Teil davon. Doch was tun mit dem Haus oder der Wohnung? Verkaufen? Vermieten? Sanieren und selbst einziehen? Was Experten raten – und wie man zu einer Entscheidung kommt.
Ob Omas Häuschen oder das Familienheim von den Eltern: In Deutschland werden immer mehr Immobilien vererbt. Statistisch gesehen erbt jeder Zweite hierzulande ein Haus oder eine Wohnung – oder zumindest einen Teil davon, weil er sich in einer Erbengemeinschaft wiederfindet. Doch mit der Erbschaft stehen die Erben vor schwierigen Entscheidungen: Der Fiskus fordert in Form der Erbschaftssteuer seinen Anteil ein. Miterben wollen ausgezahlt werden. Und dann gibt es auch noch die gesetzlichen Sanierungsverpflichtungen, die ebenfalls ins Geld gehen.
Zunächst einmal müssen Erben prüfen, ob sie das Erbe überhaupt antreten wollen. Denn ob Schulden, Erbpachtzinsen oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse – wer erbt, erbt nicht nur ein Haus oder eine Wohnung, sondern auch die damit verbundenen Verbindlichkeiten, Rechte und Pflichten. „Daher sollte der erste Schritt immer eine gründliche Überlegung sein, ob das Erbe überhaupt angenommen werden sollte“, sagt Oliver Adler von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. „Für diese Entscheidung hat man ab dem Zeitpunkt der Testamentseröffnung sechs Wochen Zeit.“
Je nach Konstellation kann es sinnvoll sein, Rat von einer spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei einzuholen, um die rechtlichen und finanziellen Folgen der Erbschaft richtig einschätzen zu können. Wem unklare Eigentumsverhältnisse Bauchschmerzen bereiten, der kann eine Auskunft über die Besitzverhältnisse beim Grundbuchamt einholen.
Als Nächstes gilt es einzuschätzen, was die Immobilie denn überhaupt wert ist. Denn das ist ausschlaggebend einerseits für die Auszahlung eventueller Miterben – und andererseits für die Erbschaftssteuerforderung des Finanzamts. Anders als noch vor ein paar Jahrzehnten lässt sich das Familienheim nämlich je nach Lage und Familienkonstellation nicht mehr einfach steuerfrei erben.
Grund dafür sind die stark gestiegenen Immobilienpreise: Während die Freibeträge bei Erbschaften und Schenkungen seit Januar 2009 unverändert geblieben sind, haben sich die Preise für Immobilien in diesem Zeitraum in vielen Gegenden mehr als verdoppelt. Daran ändern auch die jüngsten Verwerfungen am Immobilienmarkt nichts. Daher wird in vielen Fällen Erbschaftssteuer fällig. Es gibt allerdings eine Ausnahme: Nutzen Ehepartner oder Kinder die geerbte Immobilie selbst und bleiben mindestens zehn Jahre darin wohnen, sind sie von der Erbschaftssteuer befreit.
Um die Steuerbelastung bei der Übertragung größerer Immobilienvermögen möglichst gering zu halten, sei es sinnvoll, früh entsprechende Überlegungen anzustellen – und Teile des Immobilienvermögens schon zu Lebzeiten in Form einer Schenkung zu übertragen, rät Andreas Baumann, Steuerberater in der Kanzlei Dr. Kley in Würzburg. „Dadurch lassen sich die steuerlichen Freibeträge mehrfach nutzen, da diese alle zehn Jahre wieder aufleben. Fängt man hier mit Mitte 50 an, lassen sich die Freibeträge bis zu drei- oder viermal nutzen.“
Unter Umständen könne es auch sinnvoll sein, gleich eine Generation zu überspringen und etwa einzelne Eigentumswohnungen geradewegs auf die Enkelgeneration zu übertragen, so Baumann. Denn hier ist der Freibetrag mit 200 000 Euro pro Enkelkind auch noch relativ hoch. „Konzentriert sich das Immobilienvermögen bei einem Ehegatten, kann es auch sinnvoll sein, einen Teil zunächst auf den anderen Partner zu übertragen, damit beide den Freibetrag von 400 000 Euro pro Kind nutzen können“, erklärt der Steuerberater. Zwischen Ehegatten gilt aktuell ein Freibetrag von 500 000 Euro.
Einen ersten Anhaltspunkt über den Wert einer geerbten Immobilie können Online-Bewertungstools bieten, wie sie zahlreiche Makler, Immobilienportale, Banken und Bausparkassen auf ihren Internetseiten anbieten. In wenigen Schritten erhalten Verbraucher eine erste Einschätzung. Um den genauen Wert zu ermitteln, ist es aber sinnvoll, einen Gutachter hinzuzuziehen. Dieser ermittelt den Verkehrswert der Immobilie, also den objektiven Marktpreis. Der Zustand der Immobilie lässt bereits Rückschlüsse auf den Wert zu: Handelt es sich bei der geerbten Immobilie um einen Altbau, kann dieser sanierungsbedürftig sein.
Ob sich eine Sanierung rechnet, lässt sich nicht pauschal beantworten. In jedem Fall spielen dabei die allgemeinen Schwachstellen älterer Gebäude eine Rolle: Feuchtigkeit im Keller oder Schäden an Fassade, Dachstuhl und Dacheindeckung zählen dazu, der Zustand von Leitungen, Elektrik und Heizung – und vor allem der energetische Zustand. „Rechtlich ist die Sache klar: Wer eine gebrauchte Immobilie übernimmt, die nicht den energetischen Standards des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht, muss innerhalb von zwei Jahren nach Einzug sanieren“, erklärt Immobilienexperte Adler.
Wer eine Sanierung nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes plant, sollte sich von Fachleuten beraten lassen. Erste Anlaufstelle sind Modernisierungsberater. Sie helfen dabei, den aktuellen Zustand der Immobilie zu ermitteln und davon den Sanierungsbedarf sowie Optimierungspotenziale abzuleiten.
Bei Bedarf kann der Modernisierungsberater einen Energieberater hinzuziehen, der konkrete Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs, deren Kosten und Finanzierungsmöglichkeiten beisteuert. Im Anschluss an die Energieberatung erhält der Besitzer einen Energieausweis für sein Haus sowie einen Beratungsbericht und einen individuellen Sanierungsfahrplan. Wenn größere Um- oder Ausbaumaßnahmen geplant sind, sollte zudem ein Bausachverständiger oder unter Umständen auch ein Architekt hinzugezogen werden.
Während kleinere Sanierungsmaßnahmen in Eigenregie durchgeführt werden können, sollten alle aufwendigeren Arbeiten an einen qualifizierten Fachbetrieb vergeben werden. Eine fachgerechte Ausführung sichert die gewünschte Energieeinsparung und verhindert spätere Bauschäden durch fehlerhafte Arbeiten. Bei einer Sanierung sollten Elektriker für alle Arbeiten rund um die Elektroinstallation hinzugezogen werden – ebenso Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärtechniker für die Installation oder Sanierung der entsprechenden Anlagen und Maler beziehungsweise Lackierer bei Innen- und Außenanstrichen sowie Putzarbeiten.
Aber auch wenn man sich entscheidet, Geld in die Hand zu nehmen und das in die Jahre gekommene Familienheim zu sanieren, bleiben immer noch die Miterben, die vielleicht lieber ihren Anteil zu Geld machen wollen. „Nur etwa 20 Prozent aller Erben sind Alleinerben. Die große Mehrheit findet sich in einer Erbengemeinschaft mit zwei und mehr Erben wieder“, sagt Manfred Gabler, Geschäftsführer der Firma ErbTeilung aus Weilheim.
Wenn sich die Erben nicht darauf einigen können, das Gebäude gemeinsam zu behalten und etwa zu vermieten, haben diejenigen, die die Immobilie nicht behalten wollen, ein Recht darauf, ihrem Erbanteil entsprechend ausgezahlt zu werden. „Für Erben, die über wenig liquide Mittel verfügen, kann das schnell zum Problem werden“, sagt Gabler.
Kann man sich hier nicht einigen, kommt es zur Zwangsversteigerung des Hauses – einhergehend mit dem Risiko, dass es dann deutlich unter dem Marktwert veräußert wird. Und das ist dann weder im Sinne der Erben noch des Erblassers. „Zukünftigen Erben und Erblassern kann ich nur raten, sich beraten zu lassen“, rät Schwäbisch-Hall-Experte Adler. „Und zwar am besten nicht erst, wenn der Erbfall eintritt, sondern schon vorher. Zum Beispiel, um ein Testament zu verfassen, die Eigentumsverhältnisse frühzeitig zu klären und so Streit unter den Erben zu vermeiden.“
