Sogenannte Betongold-Fonds zählten lange zu den Favoriten deutscher Kleinsparer. Seit einiger Zeit steckt die Anlageklasse aber in der Krise. Eine Studie kratzt weiter am Image.
Sie werden als risikoarme Geldanlage vermarktet, sind jedoch zunehmend umstritten: Offene Immobilienfonds. Die Zweifel an der Darstellung als krisenfestes Betongold wachsen – seit Monaten sorgt eine Flut von negativen Schlagzeilen für Verunsicherung am Markt. Nach deutlicher Kritik und Klagen von Verbraucherschützern kratzt eine Studie jetzt weiter am Image der Finanzprodukte, die bei vielen Kleinsparern lange Zeit reißenden Absatz fanden.
Ein Gutachten im Auftrag der Bürgerbewegung Finanzwende, die sich als unabhängiges und überparteiliches Gegengewicht zur Finanzlobby sieht, geht mit der Anlageklasse hart ins Gericht. Untersucht wurden die zehn größten offenen und an der Börse handelbaren Immobilienfonds für Privatanleger, sie sollen gut 80 Prozent des Gesamtmarkts abbilden. Die Ergebnisse der Analyse, die auf Rechenschaftsberichten der Unternehmen sowie auf Börsenkursen basiere, seien „verheerend“, so Finanzwende.
Die Krise der offenen Immobilienfonds dauert schon länger an, spätestens seit einem bösen Erwachen beim „UniImmo: Wohnen ZBI“ im vergangenen Sommer herrscht Unruhe. Der zuletzt über 3,8 Milliarden Euro an Anlegergeldern schwere Fonds, der 2017 von einer Tochter der zur Gruppe der Volks- und Raiffeisenbanken gehörenden Fondsgesellschaft Union Investment lanciert wurde, wertete schlagartig um fast 17 Prozent ab. „Über Nacht haben Anlegerinnen und Anleger insgesamt rund eine Milliarde Euro verloren“, erklärte die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg dazu.
Der Abwertungsschock hatte auch ein rechtliches Nachspiel: Die Verbraucherschützer klagten, um zu erreichen, dass die Risiken in Zukunft besser ausgewiesen werden. An dieser Stelle setzt auch das Gutachten von Experte Stefan Loipfinger für Finanzwende an. Die untersuchten Fonds verbuchten demnach zwischen Oktober 2021 und März 2024 insgesamt einen Wertanstieg um 1,6 Milliarden Euro. Allerdings: Im gleichen Zeitraum seien die Immobilienpreise stark gesunken. Die Bewertungen passten nicht zur Marktentwicklung – damit werde Stabilität vorgetäuscht, um Kundschaft mit niedrigen Risikokennziffern zu locken.
Trotz der teilweise dramatischen Abwertungen – beim Immobilienfonds „Leading Cities Invest“ des Anbieters Kanam zum Beispiel habe der Wertverlust in den 13 Monaten bis Dezember 2024 ganze 24 Prozent betragen – bewerbe die Branche die Anlagen weiter als Sicherheitsbaustein, kritisiert Finanzwende. Diese Versprechen seien eine „Sicherheitsillusion“. Der Wert offener Immobilienfonds basiere, anders als bei Aktienfonds, nicht auf zeitnahen Marktpreisen, sondern auf zeitverzögerten Schätzpreisen. Das habe weitreichende Konsequenzen, besonders für die Risikoeinstufung.
In den offiziellen Produktinformationen würden Anbieter die Fonds überwiegend als Geldanlage mit einer Risikokennziffer von eins oder zwei ausweisen, heißt es in der Analyse. Damit werde die Gefahr potenzieller Verluste als „sehr niedrig“ oder „niedrig“ angegeben. Daran stört sich auch Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg: „Dass offene Immobilienfonds die gleiche oder sogar eine niedrigere Risikokennzahl haben als ETFs auf kurzfristige deutsche Staatsanleihen, ist geradezu absurd“. Der Verbraucherschützer fordert, dass beim „UniImmo: Wohnen ZBI“ – und vielen anderen offenen Immobilienfonds – generell ein Risikoindikator von sechs gilt.
Finanzwende nimmt auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) in die Pflicht: „Die Finanzaufsicht sollte dafür sorgen, dass die Risikoeinstufungen von offenen Immobilienfonds die tatsächliche Risikolage darstellen“. Dazu könne sie beispielsweise strengere Vorgaben zu den Daten durchsetzen, die in die Risikoberechnung fließen. Gegenüber unserer Zeitung erklärte ein Sprecher der Bafin, dass die Behörde mit den Marktteilnehmern im Dialog stehe und ihre Position zu den Berechnungsvorgaben überprüfe. Dabei stellten Beiträge wie die Studie von Finanzwende „eine wichtige Erkenntnisquelle“ für die Aufsicht dar.
In der Branche trifft die Kritik indes auf wenig Verständnis. Union Investment sieht an der Risikoeinstufung des ZBI-Fonds nichts auszusetzen – die Angaben seien inhaltlich richtig und stünden im Einklang mit den rechtlichen Vorschriften. Ansprüche auf Schadenersatz, die die Verbraucherzentrale für möglich hält, weist man zurück. Die Anbieter der größten Publikumsfonds, Deka Immobilien und Commerz Real, verteidigten sich auf Nachfrage. „Die Aussagen beziehungsweise Vorwürfe können wir nicht nachvollziehen“, teilte die Commerzbank-Tochter Commerz Real zur Finanzwende-Studie mit. Deka Immobilien erklärte, beim Fondsvertrieb über die Sparkassen würde stets über Risiken und Kosten aufgeklärt.
Seit 2013 gelten bei der Rückgabe von Anteilen offener Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. Der Grund ist, dass Kapitalflucht die Anlageklasse in der Finanzkrise in Not brachte. Trotzdem nehmen immer mehr Anleger Reißaus. Laut Statistik des Branchenverbands BVI sank das in offenen Immobilienfonds verwaltete Vermögen von Privatanlegern von Ende 2023 bis Oktober 2024 von rund 131 Milliarden auf knapp 125 Milliarden Euro.
