Der Stuttgarter Projektentwickler W 2 Development spekuliert auf steigende Nachfrage nach rasch verfügbaren Büroflächen – und fängt daher mit dem vierten Abschnitt seines Campus an.
Der Stuttgarter Büromarkt hat ein weiteres schwieriges Jahr hinter sich. Der Flächenumsatz lag laut Zahlen der Experten von Jones Lang LaSalle bei 155 900 Quadratmetern und damit deutlich unter dem Vorjahresergebnis und dem Fünfjahresdurchschnitt. Vor allem fehlten Großabschlüsse. Ende des Jahres befanden sich 53 400 Quadratmeter neuer Büroflächen im Bau.
Dazu zählt auch die Realisierung des vierten und letzten Gebäudeabschnitts des W 2 Campus auf der Möhringer Seite des Synergieparks. Es ist aktuell das größte Büroprojekt in der Landeshauptstadt – die Stadt hat bekanntlich von ihrem Vorhaben, hinter der ehemaligen Bahndirektion einen Office Hub zu bauen, Abstand genommen.
Bauherr in Möhringen ist, wie bei den nahezu fertiggestellten und bereits vom Deutschen Sparkassenverlag erworbenen sowie den Stuttgarter Straßenbahnen AG (SSB) angemieteten Bauteilen 1-3 des Campus, ein Joint Venture, das aus dem lokalen Projektentwickler W2 Development GmbH aus Stuttgart sowie dem Investor Competo Capital Partners GmbH aus München besteht. Der vierte Abschnitt ist der größte der vier Bauteile, die Fertigstellung ist für Ende 2027 vorgesehen.
Mittlerweile ist der Baustart für diesen Abschnitt, ein fünfgeschossiger Neubau entlang der Schockenriedstraße samt zweigeschossiger Tiefgarage erfolgt. 174 Stellplätze sind vorgesehen, unter dem gesamten Gelände sind es 547. Gerade wird in der tiefen Baugrube die Bodenplatte hergestellt. Dieser Abschnitt bildet den städtebaulichen Abschluss des Campus.
Anders als Mitbewerber im umkämpften Markt setzen die Bauherren nicht eine ordentliche Vorvermietungsquote für den Baubeginn voraus, was aktuell meist bedeutet, dass eben nicht neu gebaut wird. Das Gebäude mit einer Mietfläche von 22 300 Quadratmetern wird spekulativ erstellt. Zum Projektstart gab es also noch keine Interessenten, mittlerweile hat aber ein Betrieb 4000 Quadratmeter angemietet. Die Büroflächen werden mit Quadratmetermieten von 25 Euro aufwärts am Markt beworben. Die Angebotsmieten in der City haben derweil die 40-Euro-Grenze überschritten.
Ihre Vorgehensweise sei eine „natürliche Reaktion auf die steigende Nachfrage nach kurzfristig verfügbaren, flexiblen und qualitativ hochwertigen Büroflächen in zentralen Lagen“, sagt der Leiter der Projektentwicklung von W2, Jan Görgemanns. Damit setze man „ein klares Zeichen für den Standort Stuttgart und das größte Gewerbegebiet der gesamten Region“. Die Landeshauptstadt kann Gewerbeansiedlungen wegen der durch die Transformation in der Automobilindustrie weggebrochenen Steuereinnahmen dringend gebrauchen. Während im Synergiepark Daimler und Allianz einen Boom ausgelöst haben, sollen etwa in Weilimdorf Bürogebäude für eine Landeserstaufnahmestelle für Flüchtlinge umgewandelt werden.
Görgemanns ist überzeugt, dass viele Unternehmen keine Standardflächen mehr suchten, sondern hochflexible, nachhaltige Arbeitswelten, die sofort verfügbar seien und sich an wechselnde Erfordernisse wie eine Abkehr vom Homeoffice oder einen Personalabbau anpassen ließen.
Entworfen wurde auch dieser Abschnitt vom Stuttgarter Büro willwersch architekten bda, das Wert auf Klimaschutz legt. Die Gewerbeimmobilie ist klimaneutral und erreicht laut Stefan Willwersch, der auch W2-Gesellschafter ist, den Energiestandard eines Effizienzhauses 40. Drei intensiv begrünte Innenhöfe sowie die Dachbegrünung tragen zur Verbesserung des Mikroklimas bei. Regenwasser wird in eigens geplanten Zisternen gesammelt. Auf fossile Energie wird komplett verzichtet. Die Energieversorgung basiert auf einem System aus Wärmepumpen und Geothermie. Ein Geothermiefeld mit 114 Bohrsonden in einer maximalen Tiefe von 140 Metern ermöglicht eine passive Kühlung und Heizung über Wärmetauscher.
Weil auf dem Dach eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 855 kWp installiert wird, kann übers Jahr sogar ein Stromüberschuss produziert werden, der den Mietern für ihre E-Autos und E-Fahrräder zugutekommt. Klimaschutz sei kein Selbstzweck, sagt der W2-Geschäftsführer Frank Widmann. „Gerade im spekulativen Bauen ist eine konsequent nachhaltige und nutzerorientierte Planung entscheidend.“
Büro ist heute nicht gleich Büro, was der enorme Leerstand in betagten Immobilien in den Stuttgarter Randbereichen zeigt. In der Post-Covid-Arbeitswelt wird nicht nur von den Mitarbeitern, sondern auch von Gewerbeflächen Flexibilität erwartet. Im W2-Campus bedeutet das: flexible Grundrisse, unterschiedliche Raumtypen für Meetings, Konzentration und Rückzug sowie die Möglichkeit, Räume zu vergrößern und schrumpfen zu lassen. Die Zufriedenheit der Belegschaft ist für Unternehmen, die solche Immobilien anmieten, ein hohes Gut. Umlaufende Balkone auf allen Geschossen ermöglichen auch in den Obergeschossen einen Austritt ins Freie. Und im Erdgeschoss wird es eine öffentliche Café-Bar geben.
Während beim Bauteil 4 das Gebäude nur zu erahnen ist, müssen die Arbeiter in der Nachbarschaft die Schuhe ausziehen, um im Innern den Teppichboden nicht zu verschmutzen. Im Bauteil 3 zieht in wenigen Wochen der Vorstand der SSB und 650 Verwaltungsangestellte ein. Die drei aus den 1970er Jahren stammenden Bürogebäude im benachbarten SSB-Zentrum werden nach dem Auszug der Belegschaft saniert. 14500 Quadratmeter oberirdische Bruttogeschossfläche wurden nun angemietet. Das Gebäude steht zum Verkauf. Zwei Bauteile mit insgesamt 23 600 Quadratmetern hat der Deutsche Sparkassenverlag (DSV) erworben. Und im Gegenzug seinen bisherigen Standort in der Nachbarschaft an den Projektentwickler veräußert. Auch hier steht der Einzug kurz bevor.
