Immobilien auf den Fildern Teurer wohnen

Degerloch und Sillenbuch gehören auf dem Immobilienmarkt neben den Innenstadt-Bezirken zum teuersten Pflaster der Region. Auch in Birkach kauft es sich nicht gerade günstig, Plieningen liegt leicht unter dem städtischen Durchschnitt.

An der Bernsteinstraße im Heumadener Wohngebiet „Über der Straße“  entstehen derzeit Eigentumswohnungen des Stuttgarter Siedlungswerks. Sie sind mittlerweile alle verkauft. Foto: Siedlungswerk
An der Bernsteinstraße im Heumadener Wohngebiet „Über der Straße“ entstehen derzeit Eigentumswohnungen des Stuttgarter Siedlungswerks. Sie sind mittlerweile alle verkauft. Foto: Siedlungswerk

Filder - Dachgeschosswohnung mit traumhafter Aussicht an der Tuttlinger Straße in Sillenbuch, 120 Quadratmeter Wohnfläche, vier Zimmer, Kaufpreis 823 000 Euro. Oder: sonniges Haus mit toskanischem Flair, ebenfalls in Sillenbuch, 177 Quadratmeter, sechs Zimmer, Kaufpreis knapp 1,5 Millionen Euro. Solche stattlichen Angebote finden sich in einschlägigen Internetportalen.

Der Vergleich des Preisniveaus

Neben Degerloch und den Innenstadtbezirken wartet Sillenbuch mit den höchsten sogenannten Bodenrichtwerten in der Region Stuttgart auf, sagt Steffen Bolenz, Leiter der Geschäftsstelle des städtischen Gutachterausschusses. Bodenrichtwerte geben Auskunft über das Preisniveau eines Grundstückes. Um Einfamilienhäuser zu vergleichen, müssen zudem die Wohn- und Grundstücksfläche sowie die Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden.

Um die Preisniveaus in einzelnen Stadtbezirken einander gegenüberzustellen, eignen sich Eigentumswohnungen besonders gut, weil sie auf dem Grundstücksmarkt nach dem Quadratmeterpreis gehandelt werden. Bei Eigentumswohnungen gehören weder Sillenbuch noch Degerloch zu den erschwinglichen Zonen Stuttgarts. Die teuersten sind die beiden Bezirke aber im Schnitt auch wieder nicht. „Die Spitzenpreise werden in den Innenstadtbezirken bezahlt“, sagt Bolenz. Innerhalb der Filderbezirke – die im Preisranking direkt auf die Stuttgarter Innenstadtbezirke folgen – stechen Degerloch und Sillenbuch allerdings heraus.

Schönberg ist ein Geheimtipp

Ulrich Wecker, der Geschäftsführer der Interessengemeinschaft Haus & Grund Stuttgart, bestätigt das. Im Vergleich zu den Bezirken Birkach und Plieningen – die auch nicht gerade günstig sind – haben Sillenbuch und Degerloch „sicherlich noch mal die Nase vorn“. Der Birkacher Stadtteil Schönberg gelte unter Eigenheimkäufern und -bauern zwar als Geheimtipp. „Die Leute mögen Schönberg“, sagt Wecker. Was der Stadtteil jedoch nicht habe, sei eine öffentliche Infrastruktur. Ein Briefkasten und der Bus – das war’s. Das drückt die Preise etwas nach unten.

Laut dem Internetportal Immowelt lag der Quadratmeterpreis im April 2015 für Eigentumswohnungen in Stuttgart bei durchschnittlich 3910,83 Euro. Zum Vergleich: Zur selben Zeit bezahlten Käufer beispielsweise in Tübingen im Durchschnitt 4000,35 Euro, in München 6059,26 Euro, in Mannheim 2104,25 Euro und in Leipzig 1491,21 Euro.

Im Vergleich zum Stuttgarter Durchschnitt ist Degerloch – stets den identischen Wohnungstyp als Grundlage genommen – rund 12,8 Prozent teurer, Sillenbuch 4,6 Prozent und Birkach 1,7 Prozent. Plieningen hingegen liegt zehn Prozent unter dem Mittelwert. Allgemein gilt, dass die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Kostete in Stuttgart eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit Baujahr 1965 im Jahr 2009 durchschnittlich 1700 Euro pro Quadratmeter, lag der Preis vergangenes Jahr bei 2500 Euro pro Quadratmeter. In Degerloch, Sillenbuch, Birkach und Plieningen liegen die Preise teils deutlich darüber. In Sillenbuch sind 2014 laut Bolenz Spitzenwerte für Bestandswohnungen von 5850 Euro je Quadratmeter erreicht worden, in Degerloch von knapp 5000 Euro. Neubauten sind in den Spitzenpreisen noch deutlich teurer.

Die Preise flachen höchstens ab

Ob die Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen, kann freilich keiner vorhersagen. „Abfallende Preise sehen wir derzeit noch nicht“, sagt Bolenz. Sie flachen höchstens ab. Ulrich Wecker von Haus & Grund findet das „nicht verwunderlich“, wie er sagt. Es gebe fast nichts auf dem Markt, entsprechend hoch seien die Preise. Solange die Tagesgeldzinsen gen Null tendieren, werfe ein vermietetes Objekt mehr Rendite ab als der Ertrag eines verkauften.

Laut den Zahlen des städtischen Gutachterausschusses ist 2014 das dritte Jahr in Folge, in dem die Zahl der Immobilienverkäufe in der Stadt zurückgegangen ist. Im vergangenen Jahr waren es 5766 Verträge, was einem Minus von 3,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Grund dafür ist also laut den Experten das geringe Angebot, es sind nicht die teils exorbitanten Preise. „Die Leute würden gerne kaufen“, sagt Wecker. „Aber es gibt nichts. Und das gilt da oben erst recht“. Mit „da oben“ meint er die Stadtbezirke auf den Fildern.




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