Pfusch ist längst nicht das einzige Problem, das beim Hausbau auftreten kann. Wir nennen die größten Gefahren auf dem Weg zum Eigenheim – und erklären, wie Verbraucher sich davor schützen können.
Stuttgart - Wir nennen die größten Gefahren auf dem Weg zum eigenen Heim – und erklären, wie Verbraucher sich davor schützen können.
Laut Angaben des Bauherren-Schutzbunds (BSB) nimmt die Mängelhäufigkeit beim Bauen wieder deutlich zu. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern finden sich bei jedem Bauvorhaben durchschnittlich 18 gravierende Mängel, hat eine Gemeinschaftsstudie des Bauherren-Schutzbunds und des Instituts für Bauforschung Hannover zur Bauqualität von privaten Eigenheimen gezeigt. Für die Studie wurden 800 Baustellenkontrollen ausgewertet. Besonders mangelanfällig waren demnach Rohbau, Statik und Dachkonstruktion – 19 Prozent der Mängel entfielen allein auf diese Bereiche. Wären die Schäden nicht frühzeitig erkannt worden, hätte das den Bauherren zusätzliche Kosten von bis zu 40 000 Euro verursacht, ergibt die Berechnung der Studienautoren. „Das liegt vor allem an der hohen Auslastung der Baufirmen und dem damit verbundenen Zeitdruck“, begründet BSB-Sprecher Erik Stange die sinkende Qualität.
Besonders schadensträchtige Baufehler können dabei beim Abdichten von Kellern oder Bädern geschehen. Die Folgen sind mitunter verheerend: Wassereinbruch und Schimmelbildung treten unter Umständen erst Jahre später auf und haben dann Mängelbeseitigungskosten zur Folge, die die laufende Hausfinanzierung nochmals stark belasten können. „Wichtig ist es daher, die Fehler zu erkennen, wenn sie entstehen. Deshalb sollten private Bauherren immer eine professionelle Baubegleitung beim Hausbau miteinkalkulieren“, rät Erik Stange. Ein unabhängiger Sachverständiger könne bei mehreren Baustellenterminen überprüfen, ob Baufehler vorliegen.
Was das Bauunternehmen dem Bauherrn schuldet, bestimmt der Bauvertrag. Was darin nicht enthalten ist, kann nur schwer nachverhandelt werden – auch wenn es der Bauherr für eine Selbstverständlichkeit gehalten hat. Umso wichtiger ist, dass der Bauvertrag vollständig ist. „Zentrale Punkte sind eine lückenlose Bauleistungsbeschreibung und ein ausgewogener Zahlungsplan, bei dem die vereinbarten Abschläge nach Baufortschritt bezahlt werden“, sagt BSB-Sprecher Erik Stange. Da Bauverträge äußerst komplex und für Baulaien kaum zu durchschauen sind, ist es ratsam, sie vor der Unterschrift von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht auf Vollständigkeit überprüfen zu lassen. Dazu rät auch die Stiftung Warentest. Denn: Viele Baubeschreibungen entsprechen nicht dem neuen Baurecht.
Das beklagt auch der Verband Privater Bauherren (VPB). „Ich bekomme nach wie vor die alten Baubeschreibungen auf den Tisch“, sagt Andreas Garscha, Leiter des VPB-Büros in Stuttgart gegenüber der Stiftung Warentest. „Nach wie vor heißt es dort lapidar in der Konstruktionsbeschreibung ‚Mauerwerk‘. Konkrete Bezeichnungen, ob es sich um Kalksandstein, Porenbetonsteine oder Mauerziegel handelt, fehlen komplett.“ Seit Jahresanfang muss die Baubeschreibung Mindestangaben enthalten, etwa zu Art und Umfang der vom Bauunternehmer angebotenen Leistungen. Auch der verbindliche Fertigstellungstermin fehle in vielen Unterlagen. Ist die Baubeschreibung unklar, geht das zulasten des Bauunternehmens. Bauherren sollten sich im Zweifel von Bauherren- oder Eigentümerverbänden oder einer Verbraucherzentrale beraten lassen. Gibt es keine Baubeschreibung, gilt der Vertrag auch ohne diese. In solchen Fällen sollte der Kunde die 14-tägige Widerrufsfrist nutzen, um den Vertrag prüfen zu lassen.
Oft werden Verbraucher durch vermeintliche Preisschnäppchen und befristete Sonderangebote zum schnellen Vertragsabschluss gedrängt. Eine umfangreiche Prüfung des Bauvertrags und das Einholen von Vergleichsangeboten sind dann kaum mehr möglich. Wer eine so große Investition wie den Bau eines Eigenheims tätigt, sollte sich aber auf keinen Fall unter Druck setzen lassen, in Ruhe vergleichen und vor der Unterschrift den Vertrag prüfen. Wer den Vertrag nicht vorab zur Prüfung erhält, sollte sich lieber eine andere Baufirma suchen. Wichtig zu wissen ist außerdem grundsätzlich, dass Bauherren, die ein Haus aus einer Hand erwerben oder größere Umbaumaßnahmen planen, innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurücktreten dürfen.
Ist die Finanzierung zu knapp bemessen, sind Bauherren kaum handlungsfähig. Falls es zu Rechtsstreitigkeiten kommt, fehlen ihnen die Mittel, um einen Anwalt zu konsultieren. Falls sich der Bau verzögert, kann die Doppelbelastung aus der Miete für die alte Bleibe und der bereits laufenden Hausfinanzierung zum finanziellen Kollaps führen. Außerdem könnte zudem ein krankheitsbedingter Arbeitsausfall die Finanzierung gefährden. Wichtig ist daher, einen Puffer einzuplanen.
Experten raten zu einer realistischen Kostenberechnung, die sowohl die Baukosten als auch die Baunebenkosten berücksichtigt. Bauherren sollten einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Bausumme einbringen und zudem 5000 bis 10 000 Euro für unerwartete Zusatzleistungen während der Bauphase zur Verfügung haben. Die aktuell niedrigen Zinsen sollte man dazu nutzen, möglichst viel zu tilgen. Dadurch spart man bares Geld und die Kreditlast wird schneller reduziert. Das bringt auch Vorteile, wenn die Zinsen bis zur nach zehn bis fünfzehn Jahren anstehenden Anschlussfinanzierung wieder steigen.
Die Stiftung Warentest warnt in ihrem Heft „Finanztest“ (2/2018) zudem vor Kostenfallen beim Bau mit Generalunternehmen: Passt der Kunde nicht auf, kann das Bauen zum Festpreis teurer werden als geplant. Der Festpreis bezieht sich nur auf Leistungen, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauvertrags erwähnt sind. Ist im Vertrag etwa nicht explizit festgehalten, dass die Baufirma das Haus ans Stromnetz anschließt, zahlt der Bauherr dafür extra. Bauträger verlangen von ihren Kunden im Vertrag oft die Bezahlung der letzten Rate noch vor Endabnahme des Hauses oder der Wohnung. Sonst gibt es keine Übergabe. Das widerspricht dem gesetzlichen Leitbild, wonach einer Baufirma der volle Kaufpreis erst dann zusteht, wenn das Objekt abgenommen ist und keine wesentlichen Mängel hat. Für den Verbraucher ist Vorkasse riskant. Geht die Baufirma vor Fertigstellung des Baus pleite, ist die Vorauszahlung weg, und der Kunde sitzt auf einer Bauruine.
Ob Wintereinbruch oder Personalmangel: Wenn die Baustelle stillsteht und die Arbeiten nicht voranschreiten, geraten Bauherren schnell in Bedrängnis. Der Mietvertrag läuft aus, der Umzug muss verschoben werden, es drohen unkalkulierbare Mehrkosten. Damit Bauherren diese Falle umgehen, sollten sie einen festen Fertigstellungstermin mit der Baufirma vereinbaren – und Entschädigungen für den Fall einer Verzögerung. Das Gesetz sieht beim Hausbau und größeren Umbaumaßnahmen vor, dass Baufirmen einen verbindlichen Zeitpunkt zur Fertigstellung benennen müssen. Wenn der Beginn noch nicht feststeht, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahmen angegeben werden. So werden die wirtschaftlichen Risiken gemindert, und die Bauherren können den Einzug in ihr neues Haus verlässlich planen.
