Die Stadt verzeichnet 2022 einen historischen Rückgang bei Immobilienkäufen. Die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke bleiben hoch: 800 000 Euro kostet eine 100 Quadratmeter große Wohnung in Stuttgart im Schnitt.
Wer heute eine Wohnung oder ein Haus kaufen will in Stuttgart, überlegt es sich zweimal – und bleibt im Zweifel untätig. So war’s zumindest im vergangenen Jahr, denn die Stadt verzeichnet einen massiven Rückgang in Sachen Immobilienverkäufe seitdem Kaufverträge 1985 digital erfasst werden. „Die Zahl liegt mit rund 4700 im Jahr 2022 auf einem historischen Tiefstand und ist im Vergleich zum Vorjahr um rund neun Prozent gesunken“, sagt Günter Siebers, der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart. „Im Vergleich zum umsatzstarken Vorjahr ist der Geldumsatz mit 3,45 Milliarden Euro um knapp 26 Prozent gesunken.“ Alle Zahlen, die der Ausschuss am Dienstag im Stuttgarter Rathaus präsentierte, beruhen auf den bis Ende Dezember 2022 registrierten Kaufverträgen.
Besonders bei den sehr hohen Kaufpreisen rutschten die Zahlen in den Keller. Die Stadt konnte keinen Einzelkaufpreis verzeichnen, der im dreistelligen Millionenbereich liegt. Siebers: „Die zehn höchsten Kaufpreise hatten 2021 ein Gesamtvolumen von 1,25 Milliarden Euro erreicht. 2022 wurde lediglich eine Summe von rund 470 Millionen Euro erzielt.“
In der zweiten Jahreshälfte sanken die Aktivitäten um 15 Prozent. Diese Entwicklung könne der Zinsentwicklung geschuldet sein, sagt Steffen Bolenz, der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses:„In der Jahresmitte sind die Zinsen von null auf drei Prozent angestiegen.“ Sprich: Je höher Zinsen bei der Bank, desto weniger verlockend ist offenbar der Kauf von Immobilien als Geldanlage. Eine Prognose fürs Jahr 2023 könne man nicht wagen, sagt Bolenz.
Auch beim Kauf von Wohnungen und Häusern waren die Menschen in Stuttgart in der zweiten Jahreshälfte zögerlich. Besonders betrifft das Neubauwohnungen, Eigentumsüberschreibungen gingen im Vergleich zu 2021 mit 32 Prozent deutlich stärker zurück als Bestandswohnungen (fünf Prozent).
Das dürfte einerseits mit den steigenden Kosten für Kredite zu tun haben, aber auch damit, dass die Kosten pro Quadratmeter erneut gestiegen sind. Kostete eine Neubauwohnung 2021 im Schnitt 7850 Euro pro Quadratmeter, waren es im Jahr 2022 rund 8200 Euro. Im Durchschnitt kostet also eine Neubauwohnung mit 100 Quadratmetern 820 000 Euro.
Im Schnitt noch ein bisschen teurer sind die neuen Eigentumswohnungen im Bereich Mitte (Innenstadtbezirke, Botnang, Kaltental): mit 8760 Euro für den Quadratmeter. Gefolgt vom Bereich Filder (Birkach, Degerloch, Heumaden, Möhringen, Plieningen, Riedenberg, Rohr, Sillenbuch, Vaihingen) mit 7900 Euro pro Quadratmeter, auf Rang drei liegt Nord (Feuerbach, Stammheim, Weilimdorf, Zuffenhausen, Zazenhausen) mit 7900 Euro für den Quadratmeter. Schlusslicht ist der Bereich Neckar (Bad Cannstatt, Hedelfingen, Hofen, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Rohracker, Uhlbach, Untertürkheim, Wangen) mit 7190 Euro pro Quadratmeter. Ältere Wohnungen sind günstiger: Der Quadratmeter kostet in Mitte 5380 Euro, im Bereich Filder 5000 Euro, Nord 4530, Neckar 4310 Euro.
Ausreißer nach oben und unten gibt es auch: Die teuerste Wohnung, die 2022 einen neuen Besitzer erhielt, ist ein Neubau und wurde für 18 970 Euro pro Quadratmeter verkauft und zwar in Stuttgart Nord (zu dem auch der Killesberg zählt). Die günstigste Bleibe ist eine ältere Wohnung, sie kostete 1250 Euro pro Quadratmeter und steht in Stammheim.
So happig die Zahlen sind – es geht noch deutlich teurer in anderen Großstädten. Wer in München eine Neubauwohnung kauft, liegt im fünfstelligen Eurobereich pro Quadratmeter – durchschnittlich sind es 12 000 Euro. Günstiger als in Stuttgart kauft man in Großstädten nur in Köln, bei Neubauten wie im Bestand. Die deutsche Hauptstadt, lange Jahre günstiger als andere Städte, ist inzwischen auch auf Großstadtniveau: Neubauwohnungen sind in Berlin noch leicht günstiger als in Stuttgart, Bestandswohnungen sind gleich teuer.
Minimal günstiger geworden sind in der zweiten Jahreshälfte die Einfamilienhäuser in Stuttgart: für ein frei stehendes Haus zahlten Käufer im ersten Halbjahr im Schnitt 1,11 Millionen Euro und im zweiten Halbjahr 1,09 Millionen. Bei Reihenhäusern sank die Zahl im Jahresverlauf von 717 000 auf 684 000 Euro im Durchschnitt.
Rückgängig sind die Zahlen auch da, wo nichts steht, also bei unbebauten Grundstücken, egal, ob für Wohnen, Gewerbe oder Landwirtschaft. Die Verkäufe haben da im Vergleich zu 2021 um 10,9 Prozent abgenommen. Die Geldumsätze sie sind 2022 bis zum Ende des vierten Quartals sogar um 41,6 Prozent gesunken. Sie lagen mit 217 Millionen Euro unter dem zehnjährigen Mittel von 252 Millionen Euro für diesen Zeitraum. Denn die Grundstücke, die verkauft werden, werden immer kleiner. Stagnieren konnten da nur die Preise – 1780 Euro für einen Quadratmeter Baugrund (für ein- bis zweigeschossige Wohnbauten) und durchschnittlich 2066 Euro (für Geschosswohnungsbau) bezahlten die Menschen in Stuttgart im Jahr 2022.
Noch sind die Preise also stabil, trotz geringerer Bewegungen auf dem Immobilienmarkt. Wie sich die Situation auch angesichts steigender Zinsen bei den Krediten entwickelt (wer kann schon 820 000 Euro für eine 100-Quadratmeter-Wohnung bar bezahlen?), können die Statistiker nicht genau sagen. Wer ganz genau wissen will, was seine eigene Immobilie wert ist und ob Kaufen, Verkaufen oder das gute alte Sparbuch bessere Erträge bringt, kann sich gegen eine Gebühr an den Gutachterausschuss wenden.
