ExklusivImmobilienatlas in Stuttgart Es hört auf, viel teurer zu werden

Von Jörg Nauke 

Die Preise für bestehende und neue Eigentumswohnungen stiegen zuletzt nur noch im einstelligen Prozentbereich. Immer mehr Besitzer vermieten ihre Wohnungen möbliert und befristet.

In Stuttgart sind im ersten Halbjahr  2018 so wenige neue Eigentumswohnungen wie nie in den vergangenen zwei Jahrzehnten verkauft worden. Foto: dpa
In Stuttgart sind im ersten Halbjahr 2018 so wenige neue Eigentumswohnungen wie nie in den vergangenen zwei Jahrzehnten verkauft worden. Foto: dpa

Stuttgart - Die Feststellung, dass der Regen aufhöre, stärker zu werden, taugt nur bedingt zur Aufmunterung von Sonnenanbetern. Damit vergleichbar ist die Aussage von Martin Weller, der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses, in der Präsentation der Wohnungsverkaufszahlen des zweiten Quartals in Stuttgart. Weller sagte, dass die Kaufpreise zwar weiter steigen würden – aber innerhalb eines Jahres nicht mehr um einen zweistelligen Prozentsatz. Vergleicht man den Durchschnitt, der im zweiten Quartal von den Notaren an den Gutachterausschuss gemeldeten Verkaufspreise mit jenem des Vergleichszeitraumes 2017, beträgt die Steigerung bei Gebrauchtimmobilien „nur“ 7,9, bei Neubauten 7,4 Prozent.

Seit dem ersten Vierteljahr 2018 ergibt sich beim Wiederverkauf eine Steigerung von 2,7 Prozent. In den vergangenen zwei Jahren zogen die Preise um 19,1 Prozent an. Die Prognose der städtischen Experten: eine weitere Steigerung zwischen zwei und sieben Prozent. Die günstigste Wohnung wurde im zweiten Quartal für 1186 Euro pro Quadratmeter veräußert, 2016 gab es noch eine für weniger als 1000 Euro (941 Euro). Die teuerste gebrauchte kostete 10 410 Euro je Quadratmeter, sie ist im Stuttgarter Norden. In den Neckarvororten gab es gerade einmal fünf Verkäufe, und auch im Bereich Mitte ist die Neubautätigkeit mit 14 Einheiten gegenüber dem Vorjahr mit 40 oder 2016 mit 57 Wohnungen stark zurück gegangen.

Nur noch 55 verkaufte neue Eigentumswohnungen

Bei den Neubauten ist eine solche Bewertung mittlerweile mit Vorsicht zu genießen, da mit nur 55 verkauften Immobilien, wovon die teuerste 16 890 Euro pro Quadratmeter kostete, die Datenbasis überschaubar ist. Verglichen mit dem zweiten Quartal 2016 stiegen die Preise um 12,8 Prozent, gegenüber dem Vorjahr um 8,5 Prozent. Die günstigste Neubauwohnung ist in Wangen (3924 Euro), die teuerste an der Robert-Bosch-Straße in Stuttgart-Nord. Die Prognose liegt ebenfalls bei einer weiteren Steigerung im Korridor zwischen zwei und sieben Prozent.

Was auffällt, sind die geringen Kaufvertragszahlen. So wurden im ersten Halbjahr 1161 Gebrauchtimmobilien veräußert. Das sind zwar 27 mehr als im Vorjahreszeitraum, 2011 waren es aber noch 1413 gewesen. Geringer waren die Zahlen nur im Jahr 2000, als man 991 Kaufverträge gezählt hatte. Bei den Neubauten ist der Rückgang gravierender. Mit 119 veräußerten neuen Eigentumswohnungen ist ein Tiefpunkt erreicht. 2010 waren es noch 294, 2016 sogar 366 Wohnungen.

Gibt es eine Immobilienblase?

Auch bundesweit nimmt der Anstieg laut der empirica-Datenbank seinen Lauf. Seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2004 sind die inserierten Kaufpreise in den kreisfreien Städten um 69,3 Prozent gestiegen. In diesem Zusammenhang wird immer häufiger die Frage gestellt, ob es sich um eine Immobilienblase handelt. Eine von mehreren Kriterien: Die Kaufpreise steigen deutlich schneller als die Mieten. Im bundesweiten Durchschnitt kosten neue Eigentumswohnungen 5,6 Jahreseinkommen oder 27,5 Jahresmieten. Die Rendite ist auf 3,6 Prozent gesunken. In Stuttgart klafft diese Schere noch viel weiter auseinander. Während die Mieten zwischen 2007 und 2016 bundesweit um 29 Prozent gestiegen sind, klettern diese für Neubauten und Bestandsimmobilien um 63 bzw. 59 Prozent – ein Indiz für zunehmend spekulative Investments. Oder anders ausgedrückt: man kauft, um schnell wieder zu verkaufen.

Immer mehr Eigentümer, gerade in Großstädten, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, vermieten zur Verkleinerung der Schere und um Beschränkungen wie die Mietpreisbremse zu umgehen, nur noch befristet und/oder möbliert. Das sind auf der einen Seite so genannte Monteurwohnungen für Arbeiter, Handlungsreisende, Geschäftsleute, aber auch Bautrupps (unsere Zeitung berichtete). Als mindestens so lukrativ, wenn auch aufwendig in Akquise und Verwaltung, stellt sich die Vermietung von komfortabel bis luxuriös ausgestattete Appartements, Wohnungen und sogar Villen dar. Hunderte Anbieter tummeln sich auf den einschlägigen Internetseiten. Eine 130 Quadratmeter-Wohnung in Sonnenberg mit 4,5 Zimmern kostet 3600 Euro pro Monat, eine 4-Zimmer-Wohnung am Killesberg mit 99 Quadratmetern 2800 Euro. Eine 3-Zimmer-Wohnung - „ideal für zwei Kollegen“ – mit 70 Quadratmetern ist für 2170 Euro zu haben. Eine 1-Zimmer-Wohnung in der Stadtmitte mit 35 Quadratmetern soll 1050 Euro kosten. Wer zwischen Charlottenplatz und Bopser eine 3-Zimmer-Wohnung mit Westbalkon mieten will, bezahlt 2175 Euro – das sind 30 Euro pro Quadratmeter. In Stuttgart liegt laut „Süddeutscher Zeitung“ die durchschnittliche Miete von möblierten Wohnungen je Quadratmeter bei 22,02 Euro statt 11,81 Euro für unmöblierte.

Zweckentfremdungsverbot in Stuttgart

Ein Zuschlag für die Möbel ist zulässig, die Höhe ist jedoch nicht gesetzlich geregelt. Es gibt dazu einige Gerichtsurteile, nach denen infolge einer 10 000 Euro teuren Ausstattung die Normalmiete um 200 Euro pro Monat erhöht werden dürfte.

Die Mietpreisbremse, die dafür sorgen soll, dass die Erhöhung bei Neuvermietungen auf höchstens zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete beschränkt bleibt, wirkt bei möblierten Wohnungen nicht, weil diese in den Mietspiegeln gar nicht vorkommen. Aber auch bei zeitweise vermietetem Wohnraum gilt das Zweckentfremdungsverbot. Wer eine Wohnung dem Markt für dauerhaftes Wohnen mit befristeteten Mietverträgen entziehen möchte, braucht dafür eine Genehmigung.

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