ExklusivImmobilienatlas Stuttgart Kaum Wohneigentum auf dem Markt

Von Jörg Nauke 

Im Stuttgarter Norden ist im zweiten Quartal eine Eigentumswohnung für fast 17 000 Euro pro Qudratmeter verkauft worden. Für neue wie für gebrauchte Immobilien gilt: Das Angebot wird immer kleiner, die Preise werden weiter steigen.

Verschiedene Welten im Stuttgarter Norden: Oben der Blick aus dem vermutlich teuersten Wohnbauobjekt, das im zweiten Quartal in Stuttgart verkauft worden ist, unten ein Blick in die  Mönchstraße, wo ebenfalls Wohnungen verkauft wurden. Foto: Lg/Zweygarth, Kovalenko
Verschiedene Welten im Stuttgarter Norden: Oben der Blick aus dem vermutlich teuersten Wohnbauobjekt, das im zweiten Quartal in Stuttgart verkauft worden ist, unten ein Blick in die Mönchstraße, wo ebenfalls Wohnungen verkauft wurden. Foto: Lg/Zweygarth, Kovalenko

Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln nur die Wünsche der Verkäufer. Was tatsächlich bezahlt wird, wissen nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf die Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis der Zahlen.

„Für Investoren attraktiv, für Mieter teuer, für die Stadt eine große Herausforderung“ – so beschreibt das Beratungs- und Vermittlungsunternehmen Engel & Völkers die Situation in Stuttgart in ihrem Marktreport. Das gute gesamtwirtschaftliche Fundament Stuttgarts, gekoppelt mit den aktuellen Rahmenbedingungen auf den Kapitalmärkten, schaffe eine große Nachfrage. Diese stößt allerdings auf ein geringes Angebot, wie die stellvertretenden Vorsitzenden des städtischen Gutachterausschusses, Steffen Bolenz und Martin Weller, bei der Betrachtung des Immobiliensektors im zweiten Quartal hervorheben. Und es gebe einen neuen Rekordverkaufspreis für eine Neubauwohnung.

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Die teuerste Wohnung: 16 941 Euro pro Quadratmeter

16 941 Euro kostet der Quadratmeter in der Robert-Bosch-Straße in Nord. Diese Einheit schlägt die alte Rekordhalterin an derselben Adresse, die im ersten Quartal für 15 580 Euro verkauft worden war. Eine Wohnung im Luxushochhaus Cloud No 7 im Europaviertel ging für 13 735 Euro weg.

Die beiden Luxuswohnungen beeinflussen den Mittelwert für den Bereich Mitte. Bei nur 40 verkauften Einheiten in einem Vierteljahr ergibt sich ein Durchschnittspreis von 7343 Euro. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres, als die teuerste Wohnung im Cloud No 7 mit „nur“ 11 902 Euro gehandelt worden war, belief sich der Mittelwert auf 6426 Euro. In Mitte und West war unter 6000 Euro nichts auf dem Markt.

Der günstigste Handel in der Innenstadt wurde aus dem Osten gemeldet. Dort ging ein Immobilienvertrag für 4430 Euro pro Quadratmeter über den Notartisch. Das billigste Angebot in ganz Stuttgart stammt aus Zuffenhausen (3343 Euro). Dieser Preis liegt aber noch 13 Prozent über dem Vergleichswert vom zweiten Quartal des Vorjahres. Der durchschnittliche Preis einer Immobilie in Stuttgart beträgt 5976 Euro, das sind 18 Prozent mehr als vor einem Jahr, aber etwas weniger als vor drei Monaten.

Auch Gebrauchte sind teuer

Auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen steigen die Preise weiter, um etwa zehn Prozent auf 3386 Euro pro Quadratmeter seit einem Jahr. Auch hier ist die teuerste Wohnung in Stuttgart-Mitte zu finden (7063 Euro), die günstigste in Untertürkheim – und das mit 909 Euro sogar noch im dreistelligen Bereich. Martin Weller verweist auf die geringe Anzahl gehandelter Immobilien. Der Neubausektor gibt nicht mehr her, es werden aber auch immer weniger gebrauchte Wohnungen verkauft. Nach zwei Quartalen könne man davon ausgehen, dass der niedrige Wert an gehandelten Einheiten des Vorjahres unterboten werde. Es fehlten große Projekte. Auf dem Olga-Areal entstehen zwar 225 Wohnungen, davon wird eine Hälfte öffentlich gefördert und die andere von Baugemeinschaften finanziert. Am Schwanenplatz werden 23 Eigentums- und 72 Mietwohnungen erstellt. Bisher wurde eine zweistellige Zahl von Wohnungen verkauft.

In Rotenberg gibt es keinen Markt

Im zweiten Quartal 2017 wurden nur 96 Neubauwohnungen verkauft, im Vorjahr waren es noch 214. Negativ ist auch der Trend bei den Gebrauchten (579 aktuell zu 642 im Vorjahr). In manchen Stadtbezirken ging kaum etwas, etwa im Bereich Neckar. Dort wurden gerade einmal 17 Objekte veräußert, allein zwölf davon in Wangen. Nicht viel besser sah es im Norden aus: nur in Feuerbach und Zuffenhausen (je fünf Wohnungen) wurde Vollzug gemeldet. In Rotenberg und Zazenhausen wurde nicht einmal eine gebrauchte Einheit verkauft.

Auf eine Ausweisung von Quartalszahlen für Hausverkäufe verzichtet der Gutachterausschuss, zu gering seien die Umsätze. Bisher wurden nur etwa 100 Grundstücksverkäufe registriert. Außerdem wurden etwa 100 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Für das nächste Jahr sagen die Experten bei Neubauten eine Steigerung zwischen zwei und sieben Prozent voraus, nur für den Filderbereich soll der Anstieg noch höher sein. Beim Wiederverkauf sieht es ähnlich aus, dort wird auch für den Norden ein höherer Anstieg erwartet.

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