Immobilienatlas Stuttgart Auch das preiswerte Wohneigentum ist längst nicht mehr preiswert

Auf dem ehemaligen Olgäle-Areal im Stuttgarter Westen entstehen zurzeit neue Wohnungen. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko
Auf dem ehemaligen Olgäle-Areal im Stuttgarter Westen entstehen zurzeit neue Wohnungen. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko

Im ersten Quartal 2018 sind nur noch 63 Eigentumswohnungen verkauft worden, so wenig wie nie zuvor. Darunter befinden sich auch öffentlich geförderte Immobilien auf dem ehemaligen Olgahospitalgelände – die aber keineswegs günstig sind.

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Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln nur die Wünsche der Verkäufer. Was tatsächlich bezahlt wird, wissen nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf die Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis der Zahlen. Nun wird die Bilanz des ersten Quartals 2018 vorgestellt. Sie beschreibt einen historischen Tiefpunkt beim Verkauf neuer Eigentumswohnungen. Nur 63 Objekte bekam der städtische Gutachterausschuss übermittelt.

In den letzten drei Monaten 2017 waren es mit 132 noch mehr als doppelt so viel gewesen, im Vergleichszeitraum des Vorjahres immerhin 124. Steffen Bolenz und Martin Weller, stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses, betonten, seit 2005 seien die Zahlen immer dreistellig gewesen, davor sei man im Bereich zwischen 85 und 95 Verkäufen gelegen. Größere Projekte seien derzeit nicht in Sicht, was Wasser auf den Mühlen von CDU, SPD, Freien Wählern und FDP sein dürfte, die OB Fritz Kuhn (Grüne) und der Stadtverwaltung zuletzt bei der Generaldebatte im Gemeinderat vorwarfen, zu wenig neue Baugebiete auszuweisen. Wie auch der Haus- und Grundbesitzerverein fordern sie, nicht länger nur auf bereits erschlossenen innerstädtischen Areal Neubauten zuzulassen, sondern auch an den grünen Stadträndern; etwa in Mühlhausen, wo im Gebiet „Schafhaus“ mindestens 250 Wohnungen erstellt werden könnten. Auf städtischen Grundstücken können in den nächsten Jahren Projekte mit bis zu 3000 Wohnungen umgesetzt werden. Zwischen 2010 und 2017 wurden pro Jahr knapp 1800 Wohnungen genehmigt.

Das geringe Neubauangebot müsste für weiter steigende Preise sorgen, die Gutachter rechnen mit einem Anstieg zwischen zwei und sieben Prozent. Der Durchschnittswert ist auch von 5712 Euro pro Quadratmeter auf 6040 Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Allerdings lag er im vorvergangenen Quartal bei 6076 Euro. Bei einem so geringem Bestand fallen überdurchschnittlich teure Wohnungen natürlich besonders ins Gewicht. Zuletzt waren welche für bis zu 15 580 Euro veräußert worden. Im ersten Quartal lag der höchste Quadratmeterpreis bei 10 074 Euro für eine Wohnung in Stuttgart-Nord. Im Bezirk Mitte wurden lediglich 25 Wohnungen verkauft, in den Neckarvororten waren es sogar nur vier. Zwischen Münster und Uhlbach tat sich gar nichts. Die städtische Wohnungsbautochter SWSG trägt aktuell nicht zur Eigentumsbildung bei. Ihre 58 Einheiten im Theoderichweg waren in kürzester Zeit vergeben.

Große Nachfrage beim Projekt auf dem ehemaligen Olga-Areal

Im Stuttgarter Westen wurden neun Verträge unterzeichnet, davon zählen acht zum städtischen Programm Preiswertes Wohneigentum auf dem ehemaligen Olga-Areal. Der Bauträger Mörk erstellt als Bauträger auf dem städtischen Grundstück ein Wohn- und Geschäftshaus mit 40 Eigentumswohnungen, wovon elf im Rahmen des städtischen Innenentwicklungsmodells SIM öffentlich durch eine Grundstücksverbilligung gefördert werden. Eine Familie mit zwei Kindern spart – abhängig vom Einkommen – zwischen 20 000 und 36 000 Euro, bezahlt dann aber immer noch rund 4100 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage sei stark gewesen, teilt das Unternehmen mit, auch für die letzte Einheit habe sich ein Interessent vormerken lassen. 35 der 49 Einheiten seien an einen Investor gegangen, der die Wohnungen vermietet. Sie erscheinen in der Liste des Gutachterausschusses dann als eine Einheit. Drei Wohnungen befinden sich noch im freien Verkauf. Insgesamt werden dort 35 Wohnungen im Preiswerten Wohneigentum gefördert. Die 24 verbleibenden Einheiten werden auf Grundstücken von Baugemeinschaften errichtet.

Die Bietigheimer Wohnbau wird die kommenden Quartalsbilanzen mit einem Projekt in der Dürrlewanger Osterbronnstraße aufpäppeln. Dort erstellt sie ein Wohn- und Geschäftshaus mit 30 Eigentumswohnungen wovon sieben gemäß der SIM-Vorschriften als preiswertes Wohneigentum veräußert werden. 21 der 23 Einheiten im freien Verkauf sind bereits vergeben und sollten bis Ende Juli übertragen worden sein. Die Angebotsfrist des Liegenschaftsamts für das PWE-Programm läuft noch, die Nachfrage sei „bislang noch sehr gering“, sagt Stadtsprecher Sven Matis. Ursächlich sind die Quadratmeterpreise von rund 5500 Euro. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, dürfen die Käufer bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Sie liegen für die am stärksten geförderte Gruppe bei einem Bruttoeinkommen (plus Werbungskosten) bei 57 000 Euro und für die am wenigsten von dreien unterstützte Gruppe bei 95 000 Euro. Unverbilligt werden die Wohnungen für Preise zwischen 454 000 und 529 000 Euro angeboten. Weil die Stadt selbst eingesehen hat, dass Kaufpreis und Einkommen nicht zusammen passen, hat sie Obergrenzen für Verkaufspreise von rund 4000 Euro beschlossen. Dieses Projekt wurde aber vor dem Gemeinderatsbeschluss vertraglich vereinbart.

583 Wohnungen im Wiederverkauf

Wer in den Genuss einer Förderung kommt, erhält auch einen günstigen Kredit von der landeseigenen L-Bank. Sie verlangt für ein 15-jähriges Darlehen derzeit 0,5 Prozent bei zwei Prozent Tilgung. Für Preiswertes Wohneigentum liegen die Eigenkapitalgrenzen zwischen 15 und 49,99 Prozent.

Etwas besser als der Neubau hat sich im ersten Quartal der Wiederverkauf geschlagen. 583 Wohnungen wurden veräußert, das sind 64 mehr als vor einem Jahr, aber 25 weniger als im vierten Quartal 2017. Der Durchschnittspreis betrug 3579 Euro, das sind etwa fünf Prozent mehr als im Vorjahr und etwas mehr als vor drei Monaten (3533 Euro). Der Spitzenpreis von 8995 Euro wurde für ein Objekt in der Gänsheidestraße im Osten bezahlt. Die günstigsten Einheiten kosten heute mindestens 1200 Euro pro Quadratmeter und sind mit baulichen Mängeln behaftet, oder es handelt sich um nicht gewerblichen Geschäftsverkehr, also etwa der Veräußerung innerhalb einer Familie.




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