Immobilienatlas Stuttgart Ein Projekt dominiert die Innenstadt

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Im vierten Quartal des vergangenen Jahres wurden sämtliche neuen Wohnungen in der Stadtmitte im Cloud No 7 verkauft. Die Preise für Eigentumswohnungen in der gesamten Stadt steigen weiterhin kräftig an.

Im Cloud No 7 wurden im vierten Quartal des vergangenen Jahres acht Wohnungen verkauft. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko
Im Cloud No 7 wurden im vierten Quartal des vergangenen Jahres acht Wohnungen verkauft. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko

Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln lediglich den Wunsch der Verkäufer wieder. Was jedoch tatsächlich bezahlt wird, wissen meist nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf diese Daten. Die Stuttgarter Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt exklusiv auf Basis dieser Zahlen.

„Einzelne Projekte haben großen Einfluss auf die Preise in den jeweiligen Quartalen und Stadtteilen“, erklärt Steffen Bolenz, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses. Ein gutes Beispiel für diese Aussage sind die Zahlen aus dem vierten Quartal des vergangenen Jahres in Stuttgart-Mitte. Dort haben in diesem Zeitraum acht Verkäufe von Eigentumswohnungen stattgefunden. Der kleinste dabei bezahlte Preis beträgt stolze 9118 Euro pro Quadratmeter. Eine durchschnittliche Vierzimmerwohnung käme damit schon auf einen Gesamtpreis von rund einer Million Euro. Zum Vergleich: In den 2000er Jahren lag der höchste jemals in Stuttgart bezahlte Preis für Wohneigentum bei 8984 Euro – damals ­bezahlt für eine Luxusimmobilie an der Lenzhalde. Auch inflationsbereinigt wird deutlich, wie stark sich die Preise nach oben entwickelt haben. Angesichts der Preisspanne in Stuttgart-Mitte liegt jedoch der Verdacht nahe, dass sämtliche Verkäufe in diesem Quartal im Luxuswohnturm Cloud No 7 stattgefunden haben.

Spitzenpreis im Bestand und nicht im Neubau

Mit 10 605 Euro wurde dort auch der Höchstwert für Neubauwohnungen erreicht. Eine Besonderheit des vierten Quartals 2015 ist jedoch, dass im Wiederverkauf – also bei der Veräußerung einer bestehenden Wohnung – ein höherer Preis als im Neubau erzielt wurde. Im Stadtteil Nord wurde dabei ein Preis von 11 304 Euro erzielt. „Solche Werte stammen in aller Regel aus der Halbhöhenlage in der Nähe des Bismarckturms“, erklärt Martin Weller, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender des städtischen Gutausschusses.

Die Immobilienexperten geben mit ihren Quartalszahlen jeweils eine Prognose zur weiteren Entwicklung der Immobilienpreise in Stuttgart ab. Für den Bereich Neubau ist die Erwartung im Vergleich zur Jahresmitte gleich geblieben. Aber: „Im Bestand haben wir uns für die steilere Variante entschieden“, sagt Bolenz. Sämtliche Pfeile zeigen nun direkt nach oben, was eine erwartete Steigerung der Preise für Eigentumswohnungen von mehr als sieben Prozent bedeutet. „Mitte vergangenen Jahres sah es noch so aus, als würde sich die Preisentwicklung abflachen“, erklärt Weller. „Davon ist nun nicht mehr auszugehen“, fügt Bolenz hinzu. Als Grund für den weiterhin deutlichen Anstieg der Immobilienpreise nennen die Experten „eine große Knappheit“. „Die Bautätigkeit in der Stadt steigt kaum an“, erklären die Gutachter.

Preise stiegen weiterhin kräftig an

Mit den hohen Preisen steigt auch die Ausstattung der in Stuttgart angebotenen Wohnungen. „Es werden kaum mehr Einheiten mit Teppichboden verkauft“, sagt Weller. Steffen Bolenz fügt hinzu: „Außerdem will kaum ein Käufer noch selbst renovieren.“ Nach dem Kauf einer Immobilie selbst an dem Objekt zu arbeiten, sei vor Jahren noch etwas völlig Normales gewesen, so die Gutachter. Heute werde hingegen in aller Regel eine bezugsfertige und top ausgestattete Wohnung erwartet.

Im Vergleich zu den ersten Quartalen des vergangenen Jahres, zeigt das letzte Jahresviertel eine relativ hohe Anzahl an Vertragsabschlüssen. Im vierten Quartal wurden im Bestand 716 Abschlüsse registriert, 198 waren es im Neubau. Im dritten Quartal lagen die Zahlen bei 627 im Bestand und 159 im Neubau. Auch im ersten Halbjahr 2015 lag die Anzahl der Verkäufe unter dem Niveau des vierten Quartals. „Der Dezember ist meist ein starker Monat“, berichtet Bolenz. Die Gründe dafür vermutet der Immobilienfachmann allerdings eher im psychologischen Bereich.

Bezogen auf die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in ganz Stuttgart im ­vergangenen Jahr zeigt sich, dass die ­Innenstadt den Stuttgarter Norden als teuerste Wohnlage abgelöst hat. In der Vergangenheit wurden die höchsten Preise der Stadt stets an der nördlichen Halbhöhe ­bezahlt. Die Preisrekorde für die jeweiligen Jahrzehnte wurden seit den 1990er Jahren immer an der Lenzhalde aufgestellt. Durch den Luxuswohnturm Cloud No 7 hat sich dieses Preisgefüge zumindest zeitweise ­jedoch verschoben.

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