Der Rekord für die teuerste Wohnung der Stadt Stuttgart wird im dritten Quartal 2015 in neue Höhen geschraubt. Zudem nimmt des Segment der Luxuswohnungen einen immer größeren Teil unter allen verkauften Wohnungen ein.
Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln lediglich den Wunsch der Verkäufer wieder. Was jedoch tatsächlich bezahlt wird, wissen meist nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf diese Daten. Die Stuttgarter Zeitung präsentiert in jedem Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt exklusiv auf Basis dieser Zahlen. „Es war nicht zu erwarten, dass die Preise sich derart rasch weiter nach oben entwickeln.“ Das ist die Aussage von Steffen Bolenz, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses. Die Verkaufspreise bei Eigentumswohnungen haben in Stuttgart im dritten Quartal dieses Jahres nochmals einen deutlichen Sprung gemacht. Die Experten beobachten zudem, dass die Zahl der Wohnungen, die im Luxussegment gehandelt werden, einen immer größeren Anteil an der Gesamtzahl aller Verkäufe einnehmen.
Die Gutachter unterscheiden zwischen Neubau- und Bestandswohnungen. Im Neubau verzeichnet die aktuelle Statistik gleich zwei Werte, die den bisherigen Rekord für die teuerste Wohnung in der Stadt von rund 12 600 Euro pro Quadratmeter deutlich übertreffen. In der Stadtmitte wurde ein Verkauf mit einem Wert von 15 425 Euro pro Quadratmeter verzeichnet. Mutmaßlich handelt es sich dabei um das rund 500 Quadratmeter große Penthouse in der obersten Etage des Luxusturms Cloud No 7. Daraus ergibt sich ein Kaufpreis von mehr als 7,5 Millionen Euro. Zudem wurde im Stuttgarter Norden eine Eigentumswohnung verkauft, bei der jeder Quadratmeter 14 001 Euro kostet – diese soll in der Nähe des Bismarckturms liegen.
Rekordwert wird nach oben geschraubt
Damit haben sich die Spitzenpreise in neue Sphären aufgemacht. Zum Vergleich: in den 1980er Jahren lag der höchste Preis in der Stadt bei umgerechnet 4875 Euro pro Quadratmeter, in den 1990ern bei 6708 Euro, in den 2000er Jahren bei 8984 Euro. Im Jahr 2012 wurde dann erstmals ein Preis im fünfstelligen Bereich bezahlt – im Jahr 2012 wechselte eine Wohnung an der Lenzhalde für 10 901 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Abgesehen von dem Bereich der Luxusimmobilien wird beobachtet, dass die Wohnungen im obersten Preissegment inzwischen einen deutlich größeren Anteil an der Gesamtzahl aller Verkäufe ausmachen als bislang. „Im Neubau hat sich der Anteil des Hoch- und Höchstpreissegments im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt“, so Bolenz. Während die Wohnungen, die für mehr als 5000 Euro pro Quadratmeter verkauft wurden, in den ersten drei Quartalen des Vorjahres noch rund 20 Prozent aller Verkäufe ausgemacht haben, waren es in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres bereits rund 40 Prozent. Zudem wird die Hälfte aller Wohnungen zwischen 3500 und 5000 Euro gehandelt.
Daraus ziehen die Gutachter eine Schlussfolgerung, die für weite Teile der Bevölkerung alarmierend klingt. „Preise von 3500 Euro pro Quadratmeter und weniger werden immer mehr zu einer Seltenheit“, sagt Martin Weller, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender des Gutausschusses. Da der Anteil der teuren und sehr teuren Wohnungen immer größer wird, bleibt das Ziel einer eigenen Wohnung wohl für einen immer größeren Teil der Stuttgarter ein Traum. Als Beispiel kann da der Stuttgarter Westen dienen. Dort liegt der Spitzenwert im dritten Quartal bei etwas mehr als 7400 Euro pro Quadratmeter. Bezeichnend ist jedoch, dass der Mittelwert, also der Durchschnittspreis aller Verkäufe, ebenfalls bei mehr als 6100 Euro liegt. „Die niedrigen Preise sind inzwischen die Ausreißer, nicht die hohen“, so Martin Weller.
Steigerung im Bestand von rund zehn Prozent
Ähnlich stellt sich die Lage im Bereich der bereits gebauten Wohnungen dar – also im Bestand. „Beim Wiederverkauf liegt die momentane Steigerungsrate bei knapp zehn Prozent“, berichtet Bolenz. Als Erklärung nennen die beiden städtischen Immobilienexperten mehrere Gründe: „Die Zahl der Wohnungen in Stuttgart ist knapp“, sagt Weller. „Es kommen mehr Menschen in die Stadt, die Nachfrage ist also deutlich größer als das Angebot“, fügt Bolenz an. Geringes Angebot gepaart mit extrem hoher Nachfrage bedeutet logischerweise steigende Immobilienpreise.
Rekordwerte wurden im dritten Quartal des laufenden Jahres im Bestand allerdings nicht erzielt. „Preise, die der Marke von 10 000 Euro pro Quadratmeter nahe kommen, werden beim Wiederverkauf nur im Fall von absoluten Liebhaberobjekten bezahlt“, erklären die Immobilienexperten.
Die Anzahl der verkauften Wohnungen ist im Übrigen trotz der höheren Preise im Vergleich mit vorherigen Quartalen konstant geblieben. Im Bestand wurden im dritten Quartal 627 Verkäufe registriert, im Neubau liegt dieser Wert bei 159.
Quelle Die Notare melden jeden Abschluss an den Gutachterausschuss, der somit im Gegensatz zu Onlineportalen die tatsächlich bezahlten Kaufpreise in Stuttgart auswertet.
Pfeile Zeigt der Pfeil in der Tabelle bei der Preisentwicklung oder der Prognose gerade nach oben, bedeutet das eine Steigerung von mehr als sieben Prozent. Zeigt der Pfeil schräg nach oben, bedeutet das eine Steigerung zwischen zwei und sieben Prozent. Zeigt der Pfeil nach rechts, bedeutet das eine Steigerung von zwei Prozent.
Datenschutz Werden in einzelnen Stadtteilen weniger als drei Wohnungen verkauft, werden die Preise aus Rücksicht auf den Datenschutz nicht einzeln angegeben.