Die Finanzierung einer Immobilie wird immer teurer, die Zinsen haben sich seit Jahresbeginn mehr als verdoppelt. Wie können Hauskäufer und Bauherren dennoch an eine möglichst günstige Finanzierung kommen?
Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich seit Jahresbeginn mehr als verdoppelt. Noch lassen sich Hauskäufer davon nicht abschrecken – die Nachfrage steige, berichtet Udo Zimmermann, Spezialist für Baufinanzierungen beim Kreditvermittler Dr. Klein: „Die Furcht vor einem weiteren Zinsanstieg hat eine regelrechte Torschlusspanik ausgelöst.“ Auch bei den Hauspreisen ist daher keine Entspannung in Sicht. Wie Hauskäufer und Bauherren an eine möglichst günstige Finanzierung kommen:
Eigenkapital und verfügbares Einkommen
Je mehr Eigenkapital Kreditnehmer mitbringen, desto günstiger ist das Darlehen. Aber auch das Verhältnis des Einkommens zu den monatlichen Ausgaben ist bei dieser Kalkulation wichtig – schließlich wollen die Banken sichergehen, dass genug Geld für die monatlichen Kreditraten zur Verfügung steht. Baufinanzierungsexperte Zimmermann erlebt deshalb immer wieder, dass Kunden vor der Verhandlung über ein Immobiliendarlehen laufende Ratenkredite abzahlen wollen, um ihre monatlichen Ausgaben zu senken. „Das kann aber dazu führen, dass für die Baufinanzierung weniger Eigenkapital zur Verfügung steht“, gibt er zu bedenken. Sinnvoll sei deshalb, vor Abzahlung vorhandener Kredite mit der Bank oder einem Kreditvermittler zu sprechen.
Elternhaus als Finanzierungsbaustein
Häufig bekommen Hauskäufer einen Zuschuss von Angehörigen. Was viele aber nicht wissen: Wenn die Eltern selbst ein Haus oder eine Wohnung besitzen, können sie auch diese Immobilie als Sicherheit in die Finanzierung der Kinder einbringen – vorausgesetzt, das Elternhaus ist weitgehend abbezahlt. Das Risiko ist laut Zimmermann überschaubar. Denn selbst wenn die Kinder in die Situation geraten sollten, ihren Kredit nicht mehr bedienen zu können, würde die Bank zunächst nur deren Immobilie verkaufen. Dass die Eltern ihr Haus aufgeben müssten, sei unwahrscheinlich, sagt Zimmermann.
Vollfinanzierung
Wer weder über Eigenkapital verfügt noch auf Unterstützung aus der Familie zurückgreifen kann, kann sich um eine Vollfinanzierung bemühen. Das ist ein Darlehen, das den gesamten Kaufpreis abdeckt – und im Extremfall auch noch die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls einen Immobilienmakler. Solche Darlehen werden als 110-Prozent-Finanzierungen bezeichnet. Voraussetzung ist ein überdurchschnittliches, stabiles Einkommen, besser sind zwei. Zusätzlich können Vermögenswerte wie Lebensversicherungen als Sicherheiten angerechnet werden.
Beharrt die Bank darauf, dass der Kunde mindestens die Kaufnebenkosten aus der eigenen Tasche zahlt, so kann dafür unter Umständen ein kleinerer Kredit bei einem anderen Institut aufgenommen werden. Ob sich das rechnet, sollte aber mit einem Finanzberater besprochen werden.
Zeit ist Geld
Die Bauzinsen sind zuletzt praktisch im Wochentakt gestiegen. Aber: „Sobald eine Kundin oder ein Kunde ein konkretes Angebot von einem Kreditgeber erhält, gilt dieses fünf bis zehn Tage“, erläutert Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft beim Baufinanzierungsvermittler Interhyp. Innerhalb dieser Frist, die von Bank zu Bank unterschiedlich sein könne, müssten dann allerdings „wirklich alle nötigen Unterlagen eingereicht werden, sonst verfällt dieses Zinsangebot“.
Bausparen für Zukunftsprojekte
Wer aktuell noch kein Haus kaufen oder bauen will, kann versuchen, sich die im historischen Vergleich niedrigen Zinsen für die Zukunft zu sichern. Mithilfe eines Bausparvertrags ist das möglich: Hat der Kunde erst mal einen vertraglich festgelegten Betrag angespart, kann er ein Darlehen zu einem ebenfalls zu Vertragsbeginn bestimmten Zins erhalten. Das Problem: Die Verzinsung der Sparbeiträge liegt derzeit nahe null. Außerdem wird bei Vertragsabschluss eine Gebühr von rund eineinhalb Prozent der Bausparsumme fällig. Eine größere Summe anzusparen, geht deshalb selbst mit einem ähnlich niedrig verzinsten Banksparplan schneller.
Ob dieser Nachteil später durch den vereinbarten Darlehenszins ausgeglichen wird, hängt von der Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus ab. Und: Wenn sich das Bauspardarlehen zum Zeitpunkt des Hauskaufs als unzureichend herausstellt, muss ein zusätzlicher Kredit aufgenommen werden. Bei einer Bank, die mit der Bausparkasse kooperiert, ist das in der Regel unproblematisch. „Zwei völlig verschiedene Institute in eine Immobilienfinanzierung einzubinden, kann aber schwierig sein“, sagt Zimmermann. Die Bausparkasse müsse sich mit der anderen Bank darüber einig werden, welches Institut an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen wird und damit – sollte der Kredit nicht zurückgezahlt werden – zuerst Zugriff auf die Einnahmen aus einer Zwangsversteigerung erhält.
