Besonders viel kostet Wohnen im Kreis Esslingen in Toplagen mit Aussicht in Esslingen, Kirchheim und auf den Fildern. Das zeigt ein Bericht der Kreissparkasse. Auch anderswo kann sich den Hauskauf nur leisten, wer erbt oder gut verdient. Und die Mieten steigen.
Für die Verkäufer eine gute, für einige Kaufinteressierte wohl eine eher schlechte Nachricht: Nach Preisrückgängen im zweistelligen Prozentbereich am Immobilienmarkt im Kreis Esslingen und in ganz Deutschland sehen Marktbeobachter den Boden erreicht und erste Anzeichen für einen Aufwärtstrend. Das teilt die Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen (KSK) bei der Vorstellung ihres Immobilienmarktberichts mit. Kaufpreise für Häuser und Wohnungen werden also wieder steigen. Und zwar in Höhen, in denen sich wohl immer mehr Menschen auch in der wohlhabenden Region Stuttgart ein Eigenheim nicht leisten können. Zumal die Neuvermietungspreise nur eine Richtung kennen: nach oben.
„Die Talsohle ist durchschritten“, sagte der stellvertretende Vorstandsvorsitzende Kai Scholze bei der Präsentation des neuen Immobilienmarktberichts. Das Transaktionsvolumen nehme wieder zu, die Nachfrage nach Baufinanzierungen steige – aus Sicht der Kreissparkasse als Maklerin und Kreditgeberin eine gute Entwicklung. Laut Frank Dierolf, Mitglied des Vorstands und zuständig für das Privatkundengeschäft, finanzierte die KSK 2024 bis Juli Immobilienkäufe in Höhe von 268 Millionen Euro – das bedeute ein Plus von 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Besonders teuer ist es in Leinfelden-Echterdingen
Dem Bericht zufolge ist in den vergangenen Monaten der mittlere Kaufpreis – das bedeutet, dass die Hälfte der Angebote darüber, die andere darunter lag – für Häuser in Leinfelden-Echterdingen mit 707 200 Euro am höchsten gewesen. Hier sind auch die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser Spitze im Kreis Esslingen (4420 Euro). Ebenso die durchschnittlichen Mietpreise (13,75 Euro, Esslingen 12,30 Euro). Allerdings: Die teuersten Wohnlagen im Kreis sind den Daten zufolge in Esslingen. Hier mussten Käufer von Einfamilienhäusern mit Gesamtpreisen von bis zu zwei Millionen Euro rechnen – wobei sich alle Preise nur auf Bestandsimmobilien von älter als drei Jahren beziehen und Ausreißer aussortiert wurden. Es kann also noch teurer werden. Laut KSK befinden sich die Top-Wohnlagen mit den höchsten Kaufpreisen vor allem in den Esslinger Höhenlagen rund um die Burg, in der Neckarhalde oder in Rüdern, in Kirchheim am Würstlesberg, in Nürtingen an der Hindenburgstraße oder in Leinfelden, Oberaichen und Musberg – überall, wo es gute Aussicht beziehungsweise wenig Fluglärm gebe. Unter den am höchsten dotierten Verkäufen der KSK seien in den vergangenen Monaten aber weniger Villen gewesen als vielmehr Mehrfamilienhäuser. Einfache Wohnlagen mit niedrigen Kaufpreisen gibt es dagegen im Kreis Esslingen für Häuser gar nicht, selten für Wohnungen. In Esslingen starten die Kaufpreise bei 330 000 Euro – für Gebäude mit Baujahr bis 1950 und in renovierungsbedürftigem Zustand.
Die Preise für Wohnimmobilien seien in den letzten zwei Jahren im Schnitt um zehn bis 15 Prozent gesunken, so Dierolf. Wobei die Rückgänge im städtischen Bereich stärker gewesen seien als im ländlichen. Da zugleich die Zinsen für Finanzierungen, die zuvor lange sehr gering waren, gestiegen sind – ebenso wie die Baukosten –, ist das Interesse an Neubauimmobilien gesunken. Hier sieht die KSK keine Trendwende, was aus Sicht der Experten einerseits zu weniger Neubautätigkeit, andererseits zu einer weiteren Verknappung an Wohnraum führen wird.
20 Prozent Eigenkapital sollten Käufer mitbringen
Frank Dierolf betont dennoch, dass es sich aktuell allgemein um keine schlechte Situation für Kaufinteressierte handele. „Wir haben wieder Immobilien am Markt, vor zwei bis drei Jahren hatte man noch keine bekommen.“ Das Zinsniveau sei im historischen Vergleich niedrig. Wenn eine Familie 100 000 Euro Eigenkapital in eine Finanzierung einbringe, belaufe sich die monatliche Belastung beim Kauf einer Vier-Zimmer-Wohnung für 450 000 Euro inklusive Kaufnebenkosten auf 1283 Euro – bei einer Annuität von aktuell 4,4 Prozent (3,4 Prozent Zins plus ein Prozent Mindesttilgung).
Zwanzig Prozent Eigenkapital sollten Käufer idealerweise nach wie vor in eine Finanzierung mit einbringen. Deswegen müssten viele, die sich ein Eigenheim kaufen wollen, bei ihren Ansprüchen abspecken, sagt Dierolf. „Und es gibt einen Teil, der es sich nicht mehr leisten kann“, sagt er. Darunter Menschen mit niedrigem Einkommen und wenig Eigenkapital. Trotz der zunehmend schwierigeren Lage stellt die KSK nach eigenen Aussagen nicht fest, dass mehr Menschen ihre Häuser wieder abstoßen müssen, weil sie sie nicht mehr finanzieren können. Auch in den Schuldnerberatungsstellen der Kreisdiakonie gibt es diesbezüglich derzeit keine erhöhte Nachfrage.
Und Frank Dierolf von der KSK betont, dass es auch weiterhin viele Familien in der wirtschaftsstarken Region Stuttgart gebe, die sich ihren Wohntraum erfüllen können. Vor allem, wenn sie Glück haben und die Eltern ihnen Geld vererbten oder schenkten.
So viel kostet das Wohnen im Kreis Esslingen
Was ist leistbar?
Wie viel Fläche für einen Haushalt mit einem durchschnittlichen Einkommen erschwinglich ist, variiert nach Ort. In Esslingen sind es 91 Quadratmeter, in Aichwald und Umgebung mit 130 am meisten, in Filderstadt mit 86 am wenigsten. Für die Berechnung wurden ein Eigenkapital von 20 Prozent, ein Zinssatz von 3,45 Prozent und ein Anteil vom Nettoeinkommen von 30 Prozent zugrunde gelegt, als durchschnittliches Haushaltseinkommen die Kaufkraft je Haushalt (62 000 Euro netto für Esslingen).
Mietpreise
Diese sind zuletzt im Gegensatz zu den Kaufpreisen weiter gestiegen: in Kirchheim beispielsweise um 4,9 Prozent auf 11,70 Euro pro Quadratmeter, während Häuserpreise um 12,6 Prozent sanken.
Immobilienbericht
Für den Bericht hat die KSK das IIB-Institut beauftragt. Basis sind Daten der KSK und weiterer Quellen (350 000 Angebote) von 1.6.2023 bis 31.5.2024. Er ist auf den KSK-Internetseiten unter www.ksk-es.de abrufbar.