Mit Immobilien konnte man in Deutschland zuletzt eigentlich nichts falsch machen. Der Wohnungskonzern Adler beweist das Gegenteil. Er ist auch in Stuttgart und der Region aktiv.
Die Internetseite der Adler-Gruppe schwelgt noch in Verheißungen. „Mehr Zukunft pro Quadratmeter“, heißt es dort. Bis vor Kurzem galt das Unternehmen mit rechtlichem Sitz in Luxemburg und operativer Zentrale in Berlin noch als einer der größten Wohnungsvermieter der Republik. Von in der Spitze einst 80 000 Wohnungen ist der Bestand aber vor allem seit Ende vorigen Jahres auf 27 500 Einheiten geschrumpft. Das ist die Folge von Notverkäufen von Immobilien, die von Gerüchten über aufgeblähte Bilanzen und unsaubere Geschäfte begleitet wurden. Vor wenigen Tagen dann haben KPMG-Wirtschaftsprüfer der Adler-Bilanz 2021 das Testat versagt. Die Zukunft des Immobilienkonzerns wirkt nicht wirklich verheißungsvoll.
Ungewiss wurde damit auch die Zukunft des zweitgrößten Wohnbauprojekts in Stuttgart. Das ist der für einmal 4000 Menschen geplante Eiermann-Campus am Autobahndreieck Stuttgart. Denn Adler vermietet nicht nur Wohnungen, sondern entwickelt auch Immobilien wie auf dem ehemaligen IBM-Gelände in Vaihingen. Ob nun aus dem rund 200 000 Quadratmeter großen Areal, dem Adler-Leitspruch folgend nun wirklich mehr Zukunft wird, ist im Zuge der Turbulenzen um das Unternehmen fraglich geworden. Mit dem Schwabenland-Tower in Fellbach stockt zudem ein zweites Adler-Bauprojekt in der Region Stuttgart. Die Handlungsfähigkeit des Investors Adler darf fortan als zumindest eingeschränkt gelten.
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Adler ist ein Name, den man erst seit relativ Kurzem mit Immobilien in Verbindung bringt. Die historischen Wurzeln des auf das Jahr 1880 zurückgehenden Unternehmens liegen als Adler-Werke in der Produktion von Autos und Fahrrädern. Diese Zeiten sind längst vorbei. Bis 1998 wurden noch Schreibmaschinen hergestellt. 1999 folgte dann unter dem neuen Firmennamen Adler Real Estate ein radikaler Schwenk in Richtung Immobilienwirtschaft. Die heutige Adler-Gruppe gibt es erst seit 2020. In dem Jahr vereinigten sich Adler Real Estate, ADO Properties und Consensus Real Estate, was seinerzeit schon unter keinem guten Licht stand. Der Zusammenschluss war von hoher Verschuldung begleitet.
Allein das Volumen ausstehender Anleihen beträgt bis heute rund 4,4 Milliarden Euro. Diese Anleihen spielten auch eine Rolle beim jüngsten Debakel des im Kleinwerteindex S-Dax börsennotierenden Unternehmens. Denn Adler war gezwungen, seine Bilanz für das Jahr 2021, koste es was es wolle, fristgerecht bis Ende April vorzulegen, weil sonst die Anleihen zur Rückzahlung fällig geworden wären. In dem Fall wäre Adler „an die Wand“ gefahren, wie sich der erst seit Februar amtierende Verwaltungsratschef Stefan Kirsten zuletzt ausdrückte.
Der in seinen Strukturen von außen schwer durchschaubare Immobilienkonzern hätte diese Summe nicht aufbringen können und wäre pleitegegangen, heißt das. Dafür spricht auch die präsentierte Bilanz für 2021. Ein Verlust von 1,2 Milliarden Euro ist darin ausgewiesen, nach einem Überschuss 2020 von 191 Millionen Euro. Das operative Geschäft ist im Vorjahr mit 137 Millionen Euro Gewinn um gut ein Viertel höher als 2020 ausgefallen. Aber hohe Abschreibungen auf Geschäfts- und Firmenwerte haben Adler im Vorjahr tief in die roten Zahlen getrieben.
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Dazu kommt die drängende Frage, ob man dieser Bilanz überhaupt trauen kann. Denn die dafür zuständigen Wirtschaftsprüfer von KPMG Luxemburg hatten ihr das Testat verweigert, was in Deutschland so gut wie nie vorkommt. Versagungsvermerk, nennt man so etwas im Bilanzjargon. Die Begründung dafür lässt Adler-Aktionäre ebenso wie Anleihegläubiger schaudern. Adler habe den Zugang zu bestimmten Informationen über verbundene Unternehmen und Personen verweigert, erklärte KPMG und sah sich nicht in der Lage, ein Prüfungsurteil abzugeben. Dabei hatten die Prüfer erst kurz zuvor eine Sonderprüfung bei Adler durchgeführt, die das Unternehmen als für sich entlastend interpretiert hatte.
Spätestens jetzt muss man auf Fraser Perring zu sprechen kommen, um die Vorgänge noch einordnen zu können. Der ist ein Londoner Investor, dem das Attribut „berüchtigt“ anhaftet. Denn Perring ist sogenannter Shortseller. Das heißt, er wettet, gestützt von Analysen seiner Firma Viceroy, berufsmäßig auf fallende Aktienkurse, um damit an der Börse Geld zu machen. Das hatte Perring schon im Fall des Skandalkonzerns Wirecard getan und damit zumindest größtenteils richtig gelegen. Überhaupt sind Parallelen zu Wirecard unübersehbar. Dennoch ist ein Shortseller natürlich kein unverdächtiger Zeuge, wenn es um Firmen geht, die angeblich weit schlechter dastehen, als sie es offiziell ausweisen. Was Perring vorigen Herbst Adler vorgeworfen hat, ist starker Tobak. Beim Immobilienkonzern gebe es eine Gruppe aus Gesellschaftern und Managern um den österreichischen Geschäftsmann Cevdet Caner, die verdeckte Insidergeschäfte auf Kosten von Adler-Aktionären und Anleihegläubigern betreiben, Adler ausplündern und betrügen. Adler-Immobilien seien künstlich überbewertet. Geführt werde das Unternehmen eigentlich von Caner, was dieser damals über Anwälte dementieren ließ.
Die anderen Vorwürfe sollte das KPMG-Sondergutachten entkräften, was man als nicht wirklich gelungen bezeichnen muss. Kirsten sah Adler dagegen entlastet, weil KPMG im Report zwar einige Mängel, aber weder Täuschung noch systematischen Betrug nachgewiesen habe.
Auch die deutsche Finanzaufsicht Bafin nimmt Adler allerdings mittlerweile unter die Lupe. Ratingagenturen haben das Unternehmen in Richtung Ramschniveau herabgestuft, nachdem die Aktie ohnehin in den Sturzflug übergegangen ist. Einige Manager haben mehr oder weniger freiwillig den Hut genommen. Eigentlich wollte die gesamte Führungsriege abdanken. Aber Kirsten nahm nicht alle Demissionen an, um nicht ganz ohne Chefetage dazustehen. Eigentlich wäre eine Refinanzierung dringend geboten, aber dafür Banken zu finden, ist in der Lage schier unmöglich. Das zeigt die Haltung von Adler-Großaktionär Vonovia. Der Branchenprimus bei Wohnimmobilien hält gut ein Fünftel der Aktien und will die loswerden. Es sind fraglos Papiere für risikoorientierte Anleger, wie es bisweilen so unschön heißt.
