Wohnen in Stuttgart ist beliebt wie nie – das zeigt die seit den 1990er Jahren stetig steigende Einwohnerzahl und der niedrige Wohnungsleerstand. Die zuletzt kräftig gestiegenen Immobilienpreise werden inzwischen zu einem ernsthaften Problem.

Wohnen in Stuttgart ist beliebt wie nie – das zeigt die seit den 1990er Jahren stetig steigende Einwohnerzahl und der niedrige Wohnungsleerstand. Die zuletzt kräftig gestiegenen Immobilienpreise werden inzwischen zu einem ernsthaften Problem.

 

Inzwischen ist Stuttgart die sechstgrößte Stadt Deutschlands, direkt nach der hessischen Metropole Frankfurt am Main. Die hohe Wirtschaftskraft und eine hervorragende Infrastruktur tragen zu der Beliebtheit bei und schlagen sich inzwischen in den Immobilienpreisen nieder.

Zu wenig Wohnraum – zu hohe Mietpreise

Durchschnittlich sind die Mieten im Raum Stuttgart laut einer Untersuchung des Immobilienverband Deutschland (IVD) im ersten Halbjahr 2012 um 5 Prozent gestiegen. Auch im zweiten Quartal 2012 bescheinigt der Maklerverband Stuttgart eine sehr große Nachfrage nach Wohnraum, die das momentane Angebot übersteigt. In Kombination mit dem niedrigen Zinsniveau für Immobilienfinanzierungen führt dies zu einem deutlichen Preisanstieg auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt.

Vor allem fehlt es an Objekten im einfachen und mittleren Preisbereich. Die Mietsteigerungen betragen hier laut IVD zwischen einem und zwei Prozent, nur im oberen Preissektor sind die Preise aufgrund zahlreicher Neubauprojekte stabil geblieben. Pro Quadratmeter liegen die Preise für Altbauwohnungen bei 11 Euro, für Wohnungen aus dem Bestand bei 10,90 Euro und für neu errichtete Mietwohnungen bei 12,60 Euro. Damit werden in Stuttgart hinter dem unangefochtenen Spitzenreiter München die höchsten Mietpreise Deutschlands verlangt.

Eines der Hauptprobleme scheint dabei  aufgrund der geografischen Lage kaum lösbar: Im Vergleich zu anderen Großstädten hat Stuttgart mit gerade einmal 207 Quadratkilometern eine relativ kleine Stadtfläche. Flächenmäßig liegt die Baden-Württembergische Landeshauptstadt im Bundesvergleich damit gerade einmal auf dem 20. Rang.

Eigentum bleibt in Stuttgart beliebt

Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand wurd im zweiten Quartal 2012 ein Quadratmeterpreis von 2.670 Euro fällig. In der Spitze werden sogar bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Damit ist Stuttgart auch bei Eigentumswohnungen die zweitteuerste Lage Deutschland, wie der IVD festgestellt hat. Vor allem die bei Käufern beliebten Gebiete rund um den Talkessel sind aufgrund der Nachfragesituation teuer. Auch die Kaufpreise für Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser sind um zwei bis drei Prozent gesteigen. Lediglich bei Einfamilienhäusern sind die Preise derzeit recht stabil.

Im Südwesten wird es teuer

Nicht nur in der Region um Stuttgart sind die Immobilienpreise angestiegen, deutliche Verteuerungen sind in vielen Regionen Deutschlands an der Tagesordnung. Die Bundesbank sorgt sich aufgrund der teilweise drastischen Anstiege bereits um die Stabilität auf dem Immobilienmarkt. Doch es gibt regionale Unterschiede: So ist der Südwesten von jeher ein teures Pflaster, neben Stuttgart gilt auch Ulm als beliebter Wohnort. Als Universitätsstadt mit einer geringen Arbeitslosenquote lockt die Region viele Menschen an, zumal sich die Mietpreise vor allem im Vergleich mit dem großen Bruder Stuttgart auf einem noch bezahlbaren Niveau halten. Dennoch liegen die Immobilienpreise in Ulm über dem bundesweiten Durchschnitt. Die Stadt hat das Problem erkannt und steuert mit Neubauprojekten dagegen.

Ähnliches zeichnet sich nicht weit entfernt von Ulm in Schwaben ab. Diese Region ist maßgeblich von ihrer Nähe zu München geprägt. Wer in der Umgebung der bayerischen Landeshauptstadt wohnen möchte, ohne die dortigen Preise zu zahlen, sollte sich den Immobilienmarkt in und um Augsburg ansehen. Die Nachfrage nach Immobilien ist zwar im Jahr 2011 auch in Augsburg um 28 Prozent gestiegen, dennoch sind die Verhältnisse mit denen auf dem Münchener Immobilienmarkt noch nicht vergleichbar. Aber auch die Augsburger müssen in allen Preissegmenten inzwischen tiefer in die Tasche greifen.

Im Norden noch stabil

Ein differenzierteres Bild zeigt sich in den nördlicheren Regionen Deutschlands. Hier bewegen sich die Immobilienpreise in vielen Städten unter dem bundesweiten Durchschnitt, können regional aber deutlich teurer sein.  Auf dem Braunschweiger Immobilienmarkt beispielsweise nimmt die Nachfrage nach Immobilien weiter zu, jedoch hinkt das Angebot auch hier hinterher. Derzeit sind die Mietpreise in der Gegend noch stabil und bewegen sich zwischen 6,50 und 8 Euro in den sehr guten, und zwischen 3,50 und 5 Euro in den laut Mietspiegel einfachen Lagen. Etwa 200 Kilometer westlich sieht die Situation in Ostwestfalen ähnlich aus. Der Immobilienmarkt in der Region um Bielefeld ist stark vom demografischen Wandel betroffen. Immer mehr Immobilien stehen deswegen leer und drücken die Preise nach unten. In der Stadt Bielefeld sieht die Situation anders aus, denn auch dort ist wie vielerorts die Nachfrage größer als das Angebot. Vor allem durch die steigende Anzahl an Studenten wird bezahlbarer Wohnraum knapp.