Immobilienpreise in Stuttgart Wohnen auf den Fildern ist fast so teuer wie im Kessel

Von Jacqueline Fritsch 

Die große Nachfrage treibt Wohnpreise auch auf den Fildern in die Höhe. In Vaihingen zahlen Mieter im Schnitt gleich viel wie in Stuttgart-Mitte, in Möhringen gerade einmal 70 Cent weniger.

Gerade einmal 70 Cent günstiger ist die Durchschnittmiete in Möhringen als die in Stuttgart-Mitte, in Vaihingen ist sie sogar gleich hoch. Mittlerweile muss man auch auf der Filderebene lange nach einem bezahlbaren Angebot suchen. Foto: Jacqueline Fritsch
Gerade einmal 70 Cent günstiger ist die Durchschnittmiete in Möhringen als die in Stuttgart-Mitte, in Vaihingen ist sie sogar gleich hoch. Mittlerweile muss man auch auf der Filderebene lange nach einem bezahlbaren Angebot suchen. Foto: Jacqueline Fritsch

Filder - Miet- und Kaufpreise sind in den Filderbezirken zwar billiger als in der Stadtmitte – aber nicht billig. Das geht aus aktuellen Zahlen hervor, die das Wirtschaftsmagazin „Capital“ in seinem „Immobilienkompass“ veröffentlicht. Danach haben sich die Preise auf den Fildern in den vergangenen Jahren so erhöht, dass das Wohnen dort schon fast so teuer ist wie unten im Kessel. Davon, dass die Miet- und Kaufpreise in naher Zukunft wieder sinken, gehen Experten derzeit nicht aus.

Stuttgart ist die sechstgrößte Stadt Deutschlands. Mit großen Unternehmen in der Stadt selbst und im Umland lockt sie viele Mitarbeiter an, die möglichst auch in der Nähe wohnen wollen. In den vergangenen fünf Jahren stieg die Einwohnerzahl laut „Capital“ um 33000 auf 612000 an. Das Wirtschaftsmagazin beruft sich auf Zahlen des iib Immobilien-Richtwert Instituts aus Schwetzingen. Untersucht werden im aktuellen „Immobilienkompass“ die Preise für den Kauf eines Einfamilienhauses und einer Eigentumswohnung sowie die Mietpreise und Bruttomietrenditen, jeweils für Bestands- und Neubauten, aller Stuttgarter Bezirke und von 20 Umlandgemeinden. Das Problem: Das Wohnraumangebot kann nicht mit der hohen Nachfrage mithalten. Im Jahr 2017 wurden in Stuttgart zwar 2000 neue Wohnungen gebaut, doch um die Angebotslücke zu schließen, seien weit mehr als 3500 Einheiten nötig, heißt es vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Daher haben sich die Preise für Bestandswohnungen seit 2012 um rund 70 Prozent verteuert.

Auch in Vaihingen und Möhringen wird es langsam eng. Der Synergiepark ist das größte Gewerbegebiet der Stadt, tausende Menschen gehen dort täglich zur Arbeit. Wenn die Allianz kommt, wird es weitere 4000 Arbeitsstellen geben. Dazu kommen noch die 4500 Stellen des neuen Daimler-Bürokomplexes, die die Pendler zwar von bestehenden Standorten weglocken, aber dafür an den Wallgraben ziehen.

Möhringen

Vor einigen Jahren lagen die Wohnpreise in Möhringen noch deutlich unter dem Stuttgarter Durchschnitt. Heute ist der Bezirk mit einer durchschnittlichen Monatsmiete für eine Bestandswohnung in Höhe von 12,30 Euro fast gleich teuer wie der Stadtdurchschnitt mit 12,60 Euro pro Quadratmeter. Für einen Neubau zahlt man in Möhringen im Schnitt 14 Euro pro Quadratmeter, der Stuttgarter Durchschnitt liegt hier bei 15,10 Euro. Dass die Nachfrage im Stadtbezirk so hoch ist, liegt wahrscheinlich an der Nähe zu den vielen Unternehmen im Synergiepark und der Universität im Nachbarbezirk Vaihingen. Außerdem ist man mit der Stadtbahn in wenigen Minuten in der Innenstadt.

Auf dem ehemaligen Industriegelände am Probstsee wurden 2013 490 neue Wohnungen gebaut. Auf dem Hansa-Areal sollen bald neue Wohnräume entstehen, der Ehrlichweg auf dem Fasanenhof soll nachverdichtet werden – das ändert aber nichts an den hohen Preisen. Um sich eine neue Eigentumswohnung kaufen zu können, braucht der Möhringer im Schnitt 5200 Euro. In der Innenstadt kommt man dafür nicht unter 5700 Euro weg, der Schnitt dort liegt bei 6460 Euro. Für ein bestehendes Einfamilienhaus gibt man in Möhringen zwischen 449 000 Euro und 1,25 Millionen Euro aus. Mit 955 000 Euro liegt der Durchschnitt in der Innenstadt deutlich höher.

Vaihingen

Der flächenmäßig größte Stadtbezirk lockt mit dem Synergiepark und der Universität. Die Wohnpreise unterscheiden sich aber kaum von denen in Möhringen. Die Mietpreise weichen nur ein paar Cent pro Quadratmeter voneinander ab. Lediglich beim Kauf eines Einfamilienhauses gibt es Unterschiede. Kauft man ein bestehendes Haus, kommt man in Vaihingen mit 598 000 Euro im Schnitt günstiger weg als in Möhringen, der Innenstadt und dem Stuttgarter Durchschnitt, in dem man das Haus für rund 660 000 Euro bekommt. Dagegen ist es teurer, wenn man sich ein Haus, das höchstens drei Jahre alt ist und somit als „neu“ gilt, kauft: In Stuttgart gibt man im Schnitt 745 000 Euro aus, in Vaihingen zwischen 912 000 und 1,5 Millionen.

Egal ob man in Möhringen oder in Vaihingen sein Geld in Immobilien investieren möchte, die Bruttomietrendite liegt in beiden Bezirken im unteren Mittelfeld der Stadt. Für Bestandsbauten sind in Möhringen 3,9 Prozent Rendite pro Jahr zu erwarten, in Vaihingen 3,8 Prozent, in beiden Bezirken ist die Tendenz leicht fallend. Besser ist die Prognose des iib Immobilien-Richtwert Instituts für die Rendite der Neubauten in Möhringen: in den kommenden zwölf Monaten könnte die Bruttomietrendite von 3,2 Prozent um zwei bis fünf Prozent steigen. In Vaihingen dagegen bleibt sie voraussichtlich bei 3,1 Prozent.

Sinkende Miet- und Kaufpreise sind in den kommenden Jahren nicht zu erwarten. Aber: „Ab 2019 dürfte der Anstieg auf moderate zwei bis vier Prozent zurückgehen“, sagt Karl Strenger, Geschäftsführer der Strenger-Gruppe, dem „Capital“. Zuletzt waren es elf Prozent pro Jahr. Die gute Nachricht: Es gibt noch teurere Pflaster in Deutschland. Mit München kann Stuttgart noch nicht mithalten.

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