Vor allem in der Stadtmitte gab es im letzten Quartal des Jahres 2016 deutliche Preissteigerungen bei den Immobilien. Der Mittelwert lag hier bei 3759 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen im Bestand.
Stuttgart - Immer dann, wenn die Ergebnisse der Stuttgarter Notare beim Gutachterausschuss einlaufen, wird es spannend. So auch im vierten Quartal 2016. Dann nämlich wird klar, was eine Immobilie in Stuttgart tatsächlich kostet. Denn anders als die Angebotspreise auf den verschiedenen Immobilienportalen im Internet, die nur Anhaltspunkte geben, spiegeln die Abschlüsse der Notare den tatsächlichen Wert wider. Auf die Zahlen kann lediglich der städtische Gutachterausschuss zugreifen – und die Stuttgarter Zeitung präsentiert die Preisentwicklung.
Immobilien gehen rasch weg
Durchweg zeigen alle Pfeile, die eine Preistendenz der Statistiken des vierten Quartals anzeigen, nach oben. Ganz gleich, ob die Statistiken die Wiederverkaufswerte bei Immobilien aus dem Bestand betreffen oder ob es sich um Neubauten handelt. Die Preise auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt klettern weiter. Beispiel: Der durchschnittliche Preis für eine Immobilie in den Bereichen der Stadt sowie des Bereichs Filder im mittleren Segment liegt inzwischen bei 3351 Euro pro Quadratmeter. Zuvor lag der Mittelwert bei 2700, was zweierlei bedeutet: Die Sprünge nach oben werden größer, und ein Ende der Preisspirale scheint nicht in Sicht.
„Wir warten alle auf den Punkt, an dem diese Entwicklung abbricht“, sagt Martin Weller, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses. Und Steffen Bolenz, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses, ergänzt: „Aber die Meinungen der Experten gehen hier bei den Zukunftsprognosen stark auseinander.“ Droht eine Blase oder nicht? „Ich habe leider keine Glaskugel“, sagt Bolenz. Gleichwohl sieht er keine Anzeichen dafür, dass der Anstieg der Preise abbricht. Die Frage sei eher, in welchem Maße diese Entwicklung fortschreitet. Die Gründe sind bekannt: Die Nachfrage nach Immobilien ist größer als das Angebot. Zudem gibt es für die Käufer kaum attraktivere Anlageformen. Nicht zuletzt spielt das günstige Zinsniveau und die gute Einkommens- und Beschäftigungssituation in der Region Stuttgart eine Rolle. „Wenn sich allerdings einer dieser Faktoren verändert“, sagt Bolenz, „wird es spannend, wie der Markt auf diese Veränderung reagiert.“
Solange sich aber keiner dieser Einflussfaktoren grundlegend ändert, lautet die Ansage: Für Immobilien aus dem Bestand werden inzwischen Preise aufgerufen, die kürzlich noch Neubaupreise waren. „Ja“, bestätigt Bolenz, „es ist alles gewaltig gestiegen.“ Ebenso verfestigt es sich, dass die Preise für den Bestand schneller und stärker steigen als die Neubaupreise. Zudem zeigt sich erneut, dass im vierten Quartal die Verkaufszahlen im Bestand am besten sind. „Wir erleben auch“, sagt Weller, „dass die Verkaufszeiträume im Neubau kurz sind.“ Kaum sei etwas auf dem Markt, sei es im Handumdrehen verkauft. „Lediglich Immobilien, deren Quadratmeterpreis im fünfstelligen Bereich liegen, sind länger auf dem Markt“, sagt Weller.
Das untere Segment dünnt aus
Rekordsprünge hat das vierte Quartal des vergangenen Jahres allerdings nicht zu bieten. Kam es im Spätsommer 2016 mit mehr als 15 500 Euro pro Quadratmeter zu einem neuen Preisrekord in der Stadt, so kostete die teuerste Neubauwohnung im Vergleichsquartal lediglich 10 528 Euro. Transparenter wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt jedoch eher beim Blick auf die Mittelwerte: Vor allem im Bereich der Stadtmitte – Innenstadtbezirke Mitte, West, Süd, Ost, Nord, Kaltental und Botnang – gab es deutliche Steigerungsraten. Lag der Mittelwert im Bestand im vierten Quartal 2015 noch bei 3265 Euro pro Quadratmeter, wurden zum Ende des vergangenen Jahres im Schnitt 3759 Euro registriert. Im Neubau verhält es sich beim Mittelwert in der Innenstadt folgendermaßen: In nur einem Jahr stieg der Preis von 5848 Euro pro Quadratmeter auf 6733 Euro. Was das für den Kaufpreis einer neuen Drei- oder Vierzimmerwohnung bedeutet kann sich jeder ausrechnen. Für 120 Quadratmeter werden so rund 700 000 Euro ohne Nebenkosten fällig.
Besonderes Augenmerk legen derzeit viele Beobachter des Markts auf die Minimumpreise im Bestand. Hatte das Jahr im ersten Quartal mit einem Durchschnittspreis im Bestand von 767 Euro pro Quadratmeter begonnen, so liegt der Wert im vierten Quartal nun bei 1172 Euro – was eine eklatante Steigerung ist. „Das Angebot in diesem untersten Segment wird geringer“, sagt Steffen Bolenz. Die Folge dieser Tendenz ist offensichtlich: Der Einstieg in den Immobilienbesitz wird immer schwerer – weil kostspieliger.