Interview zur Stadtentwicklung „Die Situation ist alarmierend“

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Der Professor für Wohnsoziologie, Tilman Harlander, beobachtet ein Auseinanderdriften in Stuttgart. Aus seiner Sicht wird über das Wohnungsproblem in der Landeshauptstadt noch viel zu gelassen diskutiert.

Tilman Harlander fordert, die Kommunalpolitik müsse sich stärker in die Wohnungsdiskussion einmischen. Foto: Achim Zweygarth
Tilman Harlander fordert, die Kommunalpolitik müsse sich stärker in die Wohnungsdiskussion einmischen. Foto: Achim Zweygarth

Stuttgart – Der Immobilienmarkt in Stuttgart ist einer der teuersten in Deutschland. Welche Folgen das hat, erklärt der Sozialwissenschaftler Tilmann Harlander. Aus ­seiner Sicht muss gerade die Kommunalpolitik deutlich aktiver werden.

Herr Harlander, wie schätzen Sie den Stuttgarter Wohnungsmarkt ein?
Die Situation ist durchaus alarmierend. Dabei ist es ein interessantes Phänomen, dass die politische Diskussion um die Folgen des Anstiegs der Mieten und Immobilienpreise in anderen Städten sehr viel kontroverser und öffentlichkeitswirksamer geführt wird. Wenn ich an München, Hamburg oder Berlin denke, habe ich viel schärfere Debatten in Erinnerung. Und das obwohl Stuttgart bei Statistiken zum Preisanstieg immer in der absoluten Spitzengruppe liegt. Zudem wurde bisher weder vom Land noch auf kommunaler Seite adäquat auf die Herausforderungen reagiert.
Woran machen Sie eine alarmierende ­Situation fest?
Um nur einen Befund zu nennen: Eine empirische Studie der Bertelsmann-Stiftung in 100 Städten hat die Situation derer untersucht, die 60 Prozent des Durchschnittseinkommens oder weniger verdienen. Die Gruppe der Armutsgefährdeten macht in Stuttgart zwischen 13 und 14 Prozent der Bevölkerung aus. Wenn man dann die durchschnittlichen Wohnkosten in der Stadt abzieht, landen diese Menschen auf Hartz-VI-Niveau. Das halte ich wirklich für alarmierend.
Wer könnte das verändern?
Bei uns ist es leider so, dass sich die verschiedenen Ebenen – Bund, Land und Kommune – die Verantwortung gegenseitig zuschieben. Der Bund hat sich aus der Wohnungspolitik weitgehend zurückgezogen. Das Land versucht mehr schlecht als recht, einen gesetzlichen und ­finanziellen Rahmen zur Wohnungsversorgung zu schaffen. Aus diesem Grund und auch mit Blick auf die sehr unterschiedlichen Problemlagen vor Ort sehe ich ­ speziell die kommunale Politik in der Verantwortung.
Wo liegen in Stuttgart die Probleme?
Die Zahl der preis- und belegungsgebundenen Wohnungen nimmt stetig ab. Stuttgart hat zudem im Vergleich mit anderen Städten prozentual schon jetzt relativ wenig Sozialwohnungen. Und die Perspektive ist ein weiteres Abschmelzen dieses Bestandes. Ich sehe bislang nicht, dass dem ein angemessener Neubau gegenübersteht.
Findet durch gestiegene Preise bereits ein Verdrängungswettbewerb statt?
Ja! Das ist ein Problem in allen deutschen Wachstumsstädten. Das hängt neben der Flucht ins Betongold und dem Druck internationaler Investoren mit der Renaissance der Städte zusammen. Früher schien der Exodus aus den Innenstädten unaufhaltsam. Jetzt drängen die Menschen zurück. Der Prozess, der folgt, wird in den Sozialwissenschaften als Gentrifizierung beschrieben. Erst ziehen Pioniere – oft Einwanderer und Studenten – in günstige Viertel. Ihnen folgen Galerien, Cafés und finanzstärkere Gruppen. Dann kommt es zu Modernisierungen, Luxussanierungen und zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum. Dadurch steigen die Preise. Bis zu einem gewissen Umfang ist diese Aufwertung gut. Geht das aber zu weit, werden finanzschwache Bewohner verdrängt.
Was sind die Folgen?
Es entstehen in Innenstadträumen mehr und mehr Implantate von abgeschirmten, im Ausland sogar abgeschlossenen Wohngebieten, sogenannte Gated Communities. In Deutschland entscheiden die Stadtplaner in aller Regel noch zugunsten der freien Zugänglichkeit des öffentlichen Raums. Doch an manchen Orten ist der Schlagbaum an der Einfahrt zu einem Wohngebiet bereits unten. Abgeschlossene Wohnformen sind in Deutschland negativ belegt, in anderen Teilen der Welt hingegen ist das aber schon eine völlig normale Sache.
Was bedeutet das für die soziale Struktur einer Stadt?
Die driftet auseinander. Über den Markt wird dieses Auseinanderdriften der Gesellschaften gefördert. Ein empirischer Vergleich zwischen München und Stuttgart zeigt, dass die bayrische Hauptstadt in dieser Hinsicht trotz der noch höheren Preise etwas besser dasteht als Stuttgart. Ein Grund dafür könnte die Münchner Stadtpolitik sein, die bereits seit 1994 das Ziel einer sozialgerechten Bodennutzung verfolgt. Ein ähnliches Programm ist in Stuttgart mit dem Innenentwicklungsmodell SIM erst 2011 eingeführt worden.
In München werden entsprechende Beschlüsse im Stadtrat seit Jahren einstimmig getroffen und von 2012 bis 2016 rund 800 Millionen Euro aus dem städtischen Haushalt in die Wohnungspolitik investiert. Welche Möglichkeiten hat Kommunalpolitik, in den Markt einzugreifen?
Bei neuen Bauprojekten halte ich vorgegebene Quoten, analog zu SIM, für geförderten Wohnungsbau für den Königsweg. Jeder Bauträger ist danach gehalten, einen bestimmten Prozentsatz der neu errichteten Wohnungen als geförderten, das heißt bezahlbaren Wohnraum zu entwickeln. Das haben außer München und Stuttgart inzwischen viele Städte eingeführt. Dabei werden die Landesfördermittel, in Baden-Württemberg für 2014 rund 63 Millionen Euro, in Anspruch genommen. Das ist für ein Bundesland leider sehr wenig. Bayern etwa stellt, unabhängig von den Aktivitäten der Stadt München, 2014 rund 260 Millionen Euro an Fördermitteln zur Verfügung. Die Mittel des Landes müssen bei uns deutlich aufgestockt werden. Die Kommunen müssen das mit eigenem Geld ergänzen und eine flankierende Baulandpolitik betreiben. Und sie müssen mit guter Planung dafür sorgen, dass nicht wieder am Rand der Städte Sozialgettos gebaut werden. Es geht bei den Förderquoten um die soziale Mischung.
Was bedeutet das für Stuttgart?
Es wäre mittelfristig richtig, die Quote bei SIM grundsätzlich von 20 auf 30 Prozent anzuheben. Aber es geht auch um die Dauer der Preis- und Belegungsbindung der geförderten Wohnungen. In München sind 25 Jahre, auf städtischen Grundstücken sogar 40 Jahre, die üblichen Größen. Das ist deutlich länger als in Stuttgart. Diese Frage ist aber eine der schwierigsten und umstrittensten in der Wohnungspolitik, denn in Deutschland ist die Bindungsdauer von gefördertem Wohnraum im Lauf der Nachkriegszeit kontinuierlich gesunken. Das hatte zur Folge, dass die Wohnungen schneller aus der Bindung herausfallen und Teil des freien Markts mit steigenden Mieten sind. Es müsste ein Fernziel sein, mehr dauerhaft gebundene Wohnungen zu schaffen.
Sozialer Wohnungsbau ist schon jetzt für einen großen Teil der Bauwirtschaft nicht attraktiv. In Stuttgart engagiert sich lediglich die städtische SWSG. Wie kann es gelingen, private Bauträger dafür zu gewinnen?
Ich halte den Bündnisbegriff für ganz entscheidend. Jetzt geht es um einen Kraftakt. Den kann man in Stuttgart nicht allein der SWSG überlassen. Wir haben ja auch noch die Genossenschaften. Neben der privaten Wohnungswirtschaft sollte der Oberbürgermeister gerade auch diese im Rahmen eines Wohnungsbündnisses, wie es in diesen Tagen nun erfreulicherweise auch in Stuttgart eingeleitet wurde, mit einbeziehen. Und die Gründung neuer Genossenschaften muss dringend gefördert werden. In München hat beispielsweise die Genossenschaft ,Wagnis’, die im Jahr 2000 mit 21 Mitgliedern gegründet wurde und heute mehr als 800 hat, bereits das fünfte Projekt realisiert. Und in der bayrischen Hauptstadt ist es zum Teil gelungen, die alten Genossenschaften wieder zu aktivieren – aber nur durch ständige Gespräche. Die bauen jetzt wieder. Dort stellt man sich dem Problem ein Stück selbstverständlicher. Und mit langem Atem muss man den privaten Bauträgern klar machen, dass die festgelegten Förderquoten nicht das Ende des Abendlandes bedeuten. Auch mit SIM können die Investoren schwarze Zahlen schreiben. Ein entsprechendes Umdenken hat aber in Stuttgart inzwischen bereits spürbar eingesetzt.
Selbst wenn sich Investoren finden, wo soll in Stuttgart denn gebaut werden?
Das fragen mich Kollegen aus anderen Städten auch immer. Die Flächen, die im Zusammenhang mit S 21 frei werden, sind ja erst am Sankt Nimmerleinstag bebaubar. Alles andere ist viel Klein-Klein. Andere Städte haben da deutlich mehr Flächenpotenzial. Und trotzdem müssen wir uns in den nächsten Jahren auf Wachstum einstellen. Auch wegen der Zuwanderung und des Flüchtlingszustroms wächst der Wohnungsbedarf: die Haushalte werden kleiner und ihre Zahl nimmt somit zu. Außerdem steigt die Pro-Kopf-Wohnfläche weiter, wenn auch inzwischen aufgrund der stagnierenden Einkommen verlangsamt. Am Ende stellt sich die Frage, ob eine höhere Baudichte akzeptiert wird. Dafür werden die Architekten intelligente Lösungen finden müssen. An dieser Stelle liegt Oberbürgermeister Fritz Kuhn richtig.
Lässt sich der Trend zu mehr Quadratmetern pro Bürger stoppen?
Nein, das glaube ich vorläufig nicht, auch wenn ich es auf längere Sicht für unumgänglich halte. Einer der Gründe ist: das Auto verliert nach und nach die Funktion eines Indikators für Wohlstand und Erfolg, das Wohnen hat diesen Status behalten.
Wie lassen sich die Modernisierung des Bestands mit Blick auf Barrierefreiheit und Energieeffizienz und der Wunsch nach bezahlbaren Mieten unter einen Hut bringen?
Das ist für mich ein ungelöstes Problem. Mit dem demografischen Wandel, der altersgerechten Anpassung der Wohnungen und den durch die Energiewende gegebenen Einsparzielen stehen wir grundlegenden Herausforderungen gegenüber, die mit dem Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, bisher einfach nicht kompatibel sind. Da kann ich die Bauwirtschaft verstehen, die unisono über die gestiegenen Kosten, teure Standards und die Vorschriften-Flut klagt. Bezogen auf die Barrierefreiheit heißt das Stichwort am ehesten problemspezifische Anpassung und nicht blindes Erfüllen kostentreibender DIN-Normen. Das gilt in ähnlicher Weise für energetische Vorgaben genauso wie für die Anzahl von Fahrradstellplätzen. Das sind alles richtige Ziele, aber es muss ja nicht immer eine gesetzliche Richtlinie erarbeitet werden.
Was gibt es an weiteren Instrumenten?
Was wir noch zu wenig nutzen, ist das Mittel der Erhaltungssatzung. Damit sollten wir uns in Zukunft intensiv auseinandersetzen. Die Münchner schützen in ihren Innenstadtbezirken rund 180 000 Einwohner vor Luxusmodernisierungen und somit vor überproportional steigenden Mieten. Zudem ist über das Instrument eines Genehmigungsvorbehalts bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nachzudenken.
Ist die Bildung von Eigentum negativ?
Nein. Aber es kommt darauf an, ob es für die eigene Nutzung geschieht, oder ob Investoren Wohnobjekte zu spekulativen Zwecken aufkaufen. Denken Sie doch an den Verkauf der 21 500 ehemaligen LBBW-Wohnungen in Stuttgart an Patrizia zurück. Das hat mich fassungslos gemacht. Der Verkauf an ein öffentliches Konsortium wäre ein großer Erfolg und auch so naheliegend gewesen. Doch das haben die Verantwortlichen schlicht verbockt.
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