Der Tübinger OB Boris Palmer droht Grundstücksbesitzern, die nicht bauen wollen, mit Zwang. Der Städtetag rät wegen der juristischen Risiken vor Nachahmung ab. Andere Rathauschefs setzen lieber auf finanzielle Anreize.
Tübingen - Noch eine letzte Debatte im Gemeinderat, dann sollen die Briefe raus gehen. Der Ton ist sachlich, der Inhalt nichts anderes als die Androhung der Grundstücksenteignung. „Mir ist bewusst, dass die Ankündigung eines Baugebots für Sie als Grundstückseigentümer ein tiefer Einschnitt in die Verfügungsfreiheit über Ihren Besitz darstellt“, schreibt der grüne Tübinger Oberbürgermeister Boris Palmer.
Lesen Sie hier: Baulücken in den Innenstädten – schließen oder besser nicht?
Die Adressaten, allesamt Besitzer innerstädtischer Freiflächen, sollen verbindlich mitteilen, ob sie innerhalb der nächsten zwei Jahre einen Bauantrag stellen werden. Falls nicht, will ihnen Palmer den Grund zwangsweise aus der Hand nehmen – gegen Zahlung des aktuellen Verkehrswerts und nicht, wie sonst üblich, gegen Höchstgebot. „Eigentum verpflichtet“, schiebt Palmer auf Anfrage trocken nach.
Kommunale Zwangsenteignung – hat sie vor Gericht Bestand?
Möglich jedoch, dass der Schlag gegen Investoren und Privatpersonen, die in aller Ruhe das weitere Steigen der Bodenpreise abwarten, am Ende ins Leere geht. Ob eine kommunale Zwangsenteignung auch vor den Gerichten Bestand hat, daran wird in Rathäusern der meisten südwestdeutschen Großstädte gezweifelt. Der Freiburger Baubürgermeister Martin Haag (parteilos) ist sehr skeptisch. Vor einem generellen Bebauungszwangs „werde ich von meinen Juristen gewarnt“, sagt er. Zwar räumt das Baugesetzbuch in Paragraf 176 Kommunen die Möglichkeit eines Zwangs-Baugebots ein, „insbesondere zur Schließung von Baulücken“. Allerdings: Eigentümer dürfen wirtschaftlich nicht grundlegend geschädigt werden. „Ist die Durchführung des Vorhabens aus wirtschaftlichen Gründen einem Eigentümer nicht zuzumuten, hat die Gemeinde von dem Baugebot abzusehen“, so der Gesetzestext. Wird zudem mit der Beseitigung von Wohnungsnot argumentiert, ist diese nachzuweisen. Auch das kann zur ernsten juristischen Hürde werden, sagt Gerhard Mauch, Dezernent für Bau- und Ordnungswesen beim Städtetag Baden-Württemberg. „Wir haben keine Wohnungsnot. Wir haben Engpässe in manchen Städten, vor allem im preiswerten Bereich.“
Wie läuft es in Ulm und Heidelberg?
Auch der Ulmer Baubürgermeister Tim von Winning (parteilos) sieht keine Chancen für Palmers Ambitionen. „Ich halte ohne entsprechende Gesetzesänderungen eine umfangreiche Anwendung rechtlich nicht für möglich“. Viele sogenannte Enkelgrundstücke stammten aus der Nachkriegszeit; für sie sei aktuelles Planungsrecht kaum anwendbar. Seine Stadt könne „bei privatem Eigentum nur wenig Einfluss auf eine Entwicklung nehmen“, teilt auch der Heidelberger Oberbürgermeister Eckart Würzner (parteilos) mit.
Erwartbare Konflikte mit Nachbarn geben den Rathäusern zusätzlich zu denken. Tim von Winning registriert „insbesondere innerhalb der direkten Nachbarschaft erhebliche Widerstände gegenüber Projekten der Nachverdichtung“. Gründe seien die steigende „Konkurrenz um den öffentlichen Parkraum“ oder „die Angst um eine mögliche Verschlechterung des sozialen Umfelds“. Die Ausweisung ganz neuer Baugebiete gilt darum oft immer noch als die schmerzfreieste Möglichkeit des Wohnungsbaus. Palmer vertritt dagegen die Auffassung, das „Betonieren der Landschaft“ müsse aufhören.
Stille Symapathie für Palmers Idee
Die Heidelberger weichen auf stadtnahe frühere Militärgelände aus, wo die innerstädtische „geringe Akzeptanz von Anwohnern“ nicht zu erwarten ist, wie Rathauschef Würzner sagt. In Ulm kauft die Verwaltung seit Jahrzehnten systematisch Äcker auf, die laut Rathaus Stück für Stück „aktiviert“ werden. Zumindest stille Sympathie für Palmers Vorstoß gibt es trotzdem. Der Freiburger Baubürgermeister Haag versucht, über den Bauausschuss des Städtetags auf die Landespolitik einzuwirken. „Die Kommunen müssen mehr Möglichkeiten haben, Druck aufzubauen“. Eine von ihm favorisierte Möglichkeit wäre das Steuerrecht. Leere Flächen mit einer höheren Grundsteuer zu belegen, „das wäre eine elegante Lösung“. Den Steuerhebel findet man an der Donau auch gut, aber andersrum: Die Stadt weist Abschnitt für Abschnitt innerstädtische Sanierungsgebiete aus, wodurch Bauherren in den Genuss steuerlicher Abschreibungen kommen können. Laut von Winning plant auch seine Behörde, die Eigentümer freier innerstädtischer Grundstücke – die Rede ist von rund 20 Flächen – anzuschreiben, allerdings mit dem Inhalt „die Unterstützung beim Entwickeln der Flächen anzubieten“.
Experte des Städtetags: Gefahr für sozialen Frieden
Zwang oder Verlockung? Der Baubürgermeister von Freiburg, der Stadt, die als erste im Land etwa eine Zweckentfremdungssatzung für leer stehende Wohnungen erlassen hat, sieht keinen Königsweg. Der angespannte Wohnungsmarkt „lässt sich nicht mit einem Instrument beheben“, sagt Haag. Städtetags-Experte Mauch warnt, kommunale Zwangseingriffe ins Eigentumsrecht könnten sogar „den sozialen Frieden gefährden“. Palmers Vorstoß sei „keine Sache, die von uns empfohlen wird“. Im Zweifel müsse man Privatgrundstücke, die frei sind, eben auch frei lassen.
Mitarbeit: Johanna Eberhardt, Christine Keck, Eberhard Wein