Der Wirtschaftsausschuss war sich uneinig, ob über die Geschäftspolitik der SWSG öffentlich diskutiert werden sollte. Am 10. Dezember dürfte im Aufsichtsrat eine Mietobergrenze beschlossen werden.
Stuttgart - Am Donnerstagabend wurde gegen die geplante Mieterhöhung bei der städtischen Siedlungstochter SWSG noch vor dem Stuttgarter Rathaus demonstriert, am Freitag fand die Debatte dann im Großen Sitzungssaal ihre Fortsetzung. Dabei vertraten bis auf SPD und das Linksbündnis alle Fraktionen sowie der zuständige Bürgermeister Thomas Fuhrmann (CDU) die Ansicht, die Einigung über die im Wirtschaftsplan enthaltenen Kennzahlen findet nicht in öffentlicher Sitzung des Ausschusses für Wirtschaft und Wohnen statt, sondern im SWSG-Aufsichtsrat. Schon gar nicht wollte die Mehrheit einem Antrag von SPD-Fraktionschef Martin Körner nähertreten, dem mit Stadträten besetzten Kontrollgremium eine Anweisung mit auf den Weg zur Sitzung am 10. Dezember zu geben.
Wie hoch fällt die Mieterhöhung aus?
Grundsätzlich wird eine Mieterhöhung für frei vermietete Wohnungen auf zweierlei Weise begrenzt: Es gilt für Wohnungen im Bestand die Regel, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden darf; zudem gibt es die Kappungsgrenze, die eine Erhöhung von maximal 15 Prozent alle drei Jahre – aber nur bis zur Obergrenze des Mietspiegels – erlaubt. Die SWSG hatte früher ihre Grenze bei zehn Prozent gezogen. 2015 waren es sechs Prozent, 2018 wurde auf Antrag von SÖS-Linke-plus und SPD eine Nullrunde beschlossen. Laut Wirtschaftsplan ist nun eine Erhöhung von sechs Prozent geplant, maximal aber 35 Euro (im Durchschnitt 26 Euro). Das wollen SPD sowie das Linksbündnis verhindern. Auch in diversen Bezirksbeiräten fanden sie dafür Unterstützung.
Wie hilft man armen Mietern?
In Anlehnung an die Zusage von OB Frank Nopper (CDU), bei der Erhöhung die Einkommenssituation jedes einzelnen SWSG-Mieters zu berücksichtigen und darauf zu achten, dass die Mieten nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens verschlingen, hätte Körner das gerne verbindlich fixiert. Dabei war ihm noch wichtig, dass sich das Entgegenkommen nicht auf die Kalt-, sondern auf die Warmmiete bezieht. Nach kontroverser Debatte gab sich Körner damit zufrieden, dass Geschäftsführer Samir Sidgi einige Kennzahlen vortrug und erklärte, wie die Kappung der Mieten organisatorisch geregelt würde.
Gegenüber unserer Zeitung betonte er, die Erhöhung diene „in keiner Weise Profitzwecken“, sie stelle „das nachhaltige und wirtschaftliche Arbeiten der SWSG sowie gleichzeitig eine sozial verträgliche Mietenpolitik sicher“. Die Zusage, eine Überbelastung des Haushaltseinkommens zu unterbinden, „werden wir selbstredend erfüllen“.
Welche Mieten werden aufgerufen?
Laut Sidgi erhöht sich die Durchschnittsmiete im Falle der 30-Prozent-Lösung von 7,50 auf 7,75 Euro pro Quadratmeter. Wer glaubt, trotz Wohngeld noch darüber zu liegen, müsse den Nachweis erbringen und einen Antrag stellen. Die SWSG hat nur eine vage Vorstellung von der Einkommenssituation ihrer Mieter. Diese basiert auf Umfragen zur Zufriedenheit mit einer Teilnehmerquote von fünf Prozent. Der Großteil der Mieter werde (bei einem durchschnittlichen Nettoeinkommen von 2010 Euro) die Obergrenze nicht erreichen, glaubt Sidgi. Die „strategischen“ Ziele, die dem Aufsichtsrat präsentiert werden, beinhalten eine Durchschnittsmiete, die 20 Prozent unter dem Mietspiegeldurchschnitt liegt (aktuell 10,34 Euro). Die SPD-Forderung, es sollten 30 Prozent sein, war im Juni abgelehnt worden. Das erklärt den Frust von Körner, der den Mietspiegel für dramatisch überhöht erachtet, und seinen Versuch einer Korrektur des Beschlusses. Weiter wird im Wirtschaftsplan für 2022 eine Durchschnittsmiete von 8,02 Euro genannt (2023: 8,12 Euro; 2024: 8,22; 2025: 8,63 Euro). Der Mieterverein erklärt deshalb, die SWSG sei „heute schon die teuerste kommunale Wohnungsgesellschaft“. Dass man sozial ausgerichtet sein und dennoch mit niedrigen Mieten Erträge erwirtschaften sowie den Bestand in Schuss halten könne, zeige die Landesbaugenossenschaft Württemberg (LBG). Laut deren Vorsitzenden Josef Vogel beträgt die Durchschnittsmiete für die 2278 Wohnungen in Stuttgart (von insgesamt 5649 im Land) derzeit 6,91 Euro.
Wie steht die SWSG da?
Mietervereinschef Rolf Gaßmann sagt, die SWSG verdiene auch ohne Mieterhöhung gutes Geld, und verweist auf den gestiegenen Jahresüberschuss der SWSG von 15,2 Millionen Euro 2019 auf 17,7 Millionen Euro 2020. Die flüssigen Mittel (Cashflow) für Investitionen beliefen sich sogar auf 50 Millionen Euro. Das Unternehmen verweist auf einen „deutlich negativen Gesamt-Cashflow, so dass für einen gleichbleibend stabilen Kassenbestand Darlehensaufnahmen von über 70 Millionen Euro notwendig wurden“.
Wie lauten wichtige Kennzahlen?
Zwischen 2011 und 2020 erhöhte sich der Bestand von 17 988 auf 18 952 Wohnungen, die Quadratmeterzahl von etwa 1,166 Millionen auf 1,322 Millionen. Im vergangenen Jahr zählten 7588 geförderte Wohnungen zum Bestand; belegungsgebunden waren 71 Prozent des Wohnungsbestands. Die Rücklagen beliefen sich auf rund 380 Millionen Euro, diese seien aber in den Immobilien gebunden, so dass sie nicht als Innenfinanzierungsinstrument zur Verfügung stünden.
Das Anlagevermögen betrug im vergangenen Jahr 1,233 Milliarden Euro – der Wert liegt wegen der Steigerungen auf dem Grundstücksmarkt aber deutlich höher. Wie hoch, ist nicht bekannt: Die SWSG „veröffentlicht grundsätzlich keine internen Portfoliodaten“. Sie will weiter Eigentumswohnungen bauen und verkaufen; das Bauträgergeschäft solle rund fünf Prozent der Neubauleistung umfassen. Eigenkapital sei darin nicht gebunden. Die öko-soziale Ratsmehrheit fordert eine Erhöhung des Wohnungsbestands auf 30 000 Einheiten bis 2035.
