Laut dem „Bündnis Soziales Wohnen“ steht ohne ein milliardenschweres Engagement des Staates für Sozialwohnungen die Wohnraumversorgung für Menschen mit niedrigem Einkommen in Deutschland auf der Kippe.
Auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland braut sich der perfekte Sturm zusammen. So lautet die aktuelle Lagebeschreibung des Verbändebündnisses Soziales Wohnen, in dem sich Baugewerkschaft, Sozialverbände und Organisationen der Bauindustrie zusammengefunden haben. „Der soziale Wohnungsbau steht angesichts von Energiekrise und Inflation sowie der Flüchtlingskrise aus der Ukraine vor enormen Herausforderungen,“ sagte Harald Schaum, der Vizechef der Gewerkschaft IG Bauen-Agrar-Umwelt, bei der Vorstellung der alljährlichen Analyse des Bündnisses.
Dazu kommen noch weitere langfristige und problematische Trends: etwa die zunehmenden, teuren Anforderungen des Klimaschutzes oder die Altersentwicklung der Bevölkerung, die dazu führt, dass die Zahl der Haushalte unabhängig vom Bevölkerungswachstum weiter zunimmt, weil ältere Menschen bis zu ihrem Tod in ihren für sie allein eigentlich zu großen Wohnungen bleiben. „Die Situation ist dramatisch und wird immer dramatischer – es wird einfach zu wenig gebaut“, sagt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes.
Das Defizit an Sozialwohnungen ist laut dem Aktionsbündnis im vergangenen Jahr auf 700 000 gestiegen. Anstatt der notwendigen 100 000 bezahlbaren Wohnungen wurden in diesem Bereich 2022 lediglich 20 000 gebaut – eine Trendwende ist auch 2023 nicht in Sicht. Nur einer von zehn Berechtigen habe zurzeit überhaupt eine Chance. „Das ist ein Lotteriespiel“, sagt Siebenkotten.
Baden-Württemberg ist, was die aktuell gebauten Sozialwohnungen angeht, bundesweit eines der Schlusslichter. Nur Sachsen, Niedersachsen und das Saarland haben im Vergleich zur Zahl der Mieterhaushalte zwischen 2017 und 2021 weniger dieser Wohnungen geschaffen. Umgekehrt steht das Land bei der finanziellen Förderung von Sozialwohnungen – umgerechnet in Euro je Mieterhaushalt – nicht so schlecht da. Vor allem dank der Zinssubventionen erreicht der Südwesten unter den Bundesländern Platz sechs und liegt nur knapp unter dem Bundesdurchschnitt. Die Mittel sollen deutlich steigen – auch dank einer nun vorgestellten, neuen Wohnungsbauprämie.
Doch alles spricht dafür, dass sich die Krise weiter zuspitzt. Laut Schätzungen des vom Verbandsbündnis beauftragten Pestel-Instituts aus Hannover sind mit einer Nettozuwanderung von 1,5 Millionen Menschen 2022 so viele Menschen nach Deutschland gekommen wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Gleichzeitig bringen Zinssteigerungen und explodierende Baukosten den Neubau ins Stocken. Bei Einfamilienhäusern wird das schon 2023 der Fall sein, im Geschosswohnungsbau wahrscheinlich im kommenden Jahr.
Matthias Günther, der Chef des Pestel-Instituts, widersprach einer aktuellen Untersuchung des Eigentümer-Verbandes Haus und Grund. Demnach seien seit 2015 die Mieten nur halb so schnell gestiegen wie die Löhne. Die von den Kommunen vorgelegten Zahlen sprächen bei dem für Hartz-IV-Bezieher gezahlten Wohngeld eine ganz andere Sprache, sagte Günther. Im preisgünstigen Wohnungssegment seien die Mieten im genannten Zeitraum um fast ein Drittel teurer geworden – und hätten die Einkommensentwicklung gerade in diesem Bereich deutlich überholt. „An dieser Stelle funktioniert die Marktwirtschaft nicht: Derjenige, der am meisten bezahlen kann, hat gewonnen, und den Letzten beißen die Hunde“, sagt der Mieterbund-Chef Siebenkotten.
Dies berge nicht nur sozialpolitischen Sprengstoff, sondern sei wegen des in den kommenden Jahren in vielen Bereichen größer werdenden Arbeitskräftemangels auch ökonomisch gefährlich, sagt der IG-Bau-Vizechef Schaum: „Sie können nicht nur mit freien Arbeitsplätzen werben. Sie brauchen bezahlbare Wohnungen. Da kann man nicht von Containern und Zelten reden.“ Janina Bessenich, Geschäftsführerin für die Behindertenhilfe beim Sozialverband Caritas, nennt hier den Mangel an Arbeitskräften im Gesundheitswesen und der Pflege: „Wenn Sie bestimmte Personengruppen vom Wohnungsmarkt ausschließen, dann wird dieser Bereich zusammenbrechen.“
Doch die Lösungen, die das Bündnis für den sozialen Wohnungsbau im Auge hat, würden für den Steuerzahler teuer. Der Staat müsste im Bereich der Sozialwohnungen in etwa die Hälfte der aktuellen Baukosten subventionieren, gut 2000 Euro je Quadratmeter.
Jedes Jahr bräuchte es dafür etwa 12,5 Milliarden Euro. Um in den nächsten vier bis fünf Jahren diese Kraftanstrengung möglich zu machen, brauche es deshalb wie bei der „Zeitenwende“ der Bundeswehr ein staatliches Sondervermögen von 50 Milliarden Euro . „Wenn wir 100 Milliarden Euro für das Militär ausgeben, dann müsste wenigstens halb so viel für den Wohnungsbau drin sein“, sagt Mieterbund-Chef Siebenkotten.
Auch eine Senkung der Mehrwertsteuer auf sieben Prozent könnte laut dem Sozialbündnis jede neue Sozialwohnung in Deutschland im Durchschnitt um etwa 20 000 Euro billiger machen. Entbürokratisierung und schnellere Genehmigungsverfahren, wie sie etwa Schleswig-Holstein bereits praktiziere, könnten ebenfalls helfen.
Ob dies angesichts dramatisch gestiegener Baukosten reichen wird, ist fraglich. Gerade beim technischen Ausbau von Gebäuden, der etwa wegen der zunehmenden Anforderungen an die Energieeffizienz einen immer höheren Anteil an den Ausgaben einnimmt, explodieren die Preise. So ist nach Angaben der Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen dieser Bereich in den vergangenen zwei Jahrzehnten dreieinhalbmal teurer geworden, während sich die Kosten eines Rohbaus verdoppelt haben.
Hier steht die Politik vor einem Zielkonflikt. Je höher sie ökologische Standards setzt, umso teurer wird es. Laut dem Bündnis Soziales Wohnen müsste der Staat seine Hilfen noch einmal um ein Fünftel, also um 2,3 Milliarden Euro im Jahr aufstocken, wenn man den bei Wohnungen maximal möglichen Klimaschutz erreichen möchte.
Studie
Mieten sind nach einer Studie des Eigentümer-Verbands Haus und Grund in Deutschland bezahlbarer geworden. Während die Löhne von 2015 bis 2021 bundesweit um 14,2 Prozent auf durchschnittlich 3525 Euro stiegen, erhöhten sich Bestandsmieten um 7,3 Prozent auf 7,32 Euro je Quadratmeter, Neuvertragsmieten um 7,7 Prozent auf 8,02 Euro je Quadratmeter.
Kostenproblem
Das liegt weniger an den Nettokaltmieten, sondern an den stark gestiegenen Wohnnebenkosten – von höheren Energiekosten bis zu Abfall- und Abwassergebühren.
Mangel
Bezahlbare Mietwohnungen tauchen kaum am Markt auf, weil sie vorab vergeben werden – über Wartelisten der Wohnungsgenossenschaften oder privat im Bekanntenkreis.
