Der Flächenumsatz in Stuttgart hat sich gegenüber 2022 um mehr als die Hälfte reduziert. Es fehlten große Abschlüsse. Die Mieten haben sich nur leicht erhöht.
Nachdem das Stuttgarter Stadtmessungsamt vor einer Woche eine ernüchternde Bilanz für den Immobilienmarkt gezogen hat, legte nun Björn Holzwarth nach. Der geschäftsführende Gesellschafter der E & G Real Estate GmbH, die zusammen mit der städtischen Wirtschaftsförderung den jährlichen Büromarktbericht für Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen erstellt, verwies auf die zunehmende Digitalisierung, die veränderten Arbeitswelten, die Demografie, die schlechten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die globalen Krisen, um die Horrorzahlen für seine Branche zu begründen. Dass sich auf dem Stuttgarter Büromarkt der Flächenumsatz um fast 60 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf nur noch 157 000 Quadratmeter verringert hat, lässt sich auch nicht damit schönreden, dass es in den übrigen Städten der „Big 7“ nicht viel besser ausschaut.
Zum Vergleich: der Zehn-Jahres-Durchschnitt liegt in Stuttgart bei 225 000 Quadratmetern. Laut Helga Schoener (Beratung Bürovermietung und Research) blieb „die Anzahl der Mietverträge trotz des sinkenden Flächenumsatzes stabil“. Das Gros fand allerdings im mittleren Flächensegment statt, der Umsatz litt folglich unter den fehlenden großen Abschlüssen. Nicht einer lag über 7000 Quadratmetern. Der größte Handel war ein Eigennutzergeschäft des Deutschen Apothekerverbandes in Stuttgart-Nord, gefolgt von einer Anmietung der Exyte GmbH von 5900 Quadratmetern in Bad Cannstatt. Und am Löwentor mietete sich die Führerschein- und Kfz-Zulassungsstelle ein (5000 Quadratmeter).
Fürs nächste Jahr stellt Holzwarth optimistisch – wie auch schon für 2023, als er aber um knapp 100 000 Quadratmeter daneben lag – eine Steigerung auf 250 000 Quadratmeter in Aussicht. Dafür sorgt vor allem die Stadt, weil sie den Mietvertrag für das Bollwerk mit 26 000 Quadratmetern unterschreibt. Außerdem plant sie den Erwerb der ehemaligen Bahndirektion samt Flächen im Umfeld für ihren „Office Hub“. Dort sind bis zu 57 500 Quadratmeter Büros denkbar.
Weil inzwischen aber „eine Mischung aus Homeoffice, mobilem Arbeiten und Büroetagen Normalität geworden“ sei, fragt sich der für die Bürovermietung bei E & G zuständige Leiter Ulrich Nestel, ob die Stadt dort mittlerweile einen realistischen Flächenbedarf ermittelt hat. Auch die Stuttgarter Straßenbahnen (SSB) AG sorgen für Umsatz, sie ziehen in das von der Stadtverwaltung verschmähte Projekt von W 2 im Synergiepark in Möhringen. Die P+B Group bietet mit dem Polaris Office einen neuen Bürokomplex mit 14 480 Quadratmetern an. Der Teilmarkt Ost und Bad Cannstatt ging mit rund 30 000 Quadratmetern als zweitstärkster Teilmarkt aus dem Wettbewerb: Löwentor und Neckarpark haben Potenzial. Am Wasen bieten die „Stuttgarter Höfe“ von Bülow und das Projekt „Cannion“ der Stuttgart Q20 GmbH & Co. KG neue Büroflächen an.
Ulrich Nestel betonte bei der Präsentation des Büromarktberichts, angesichts des Fachkräftemangels die Notwendigkeit eines „zeitgemäßen“ Arbeitsumfelds: „Offene Büroflächen mit anpassungsfähigem Layout und hoher Aufenthaltsqualität ebenso wie Rückzugsflächen für konzentriertes Arbeiten, attraktive Sozialflächen und topaktuelle Funktionalitäten wie schnelles Internet, nachhaltige Raumklimatisierung, ÖPNV-Anschluss, Packstation und Ladesäulen“. Nicht zu vergessen eine Kantine mit ordentlichem Angebot, um die Belegschaft vom heimischen Schreibtisch wegzulocken. „New-Work-Offices“ in attraktiven Lagen seien gefragt, in die Jahre gekommene Bürotempel in Randlagen eher weniger. Die Transformation von Alt in Neu verläuft aufgrund hoher Baupreise und Zinsniveau aber eher schleppend.
Daraus und weil sich viele Firmen nach Auslaufen ihrer Mietverträge verkleinern, resultiert eine deutliche Zunahme des in Businesskreisen zuversichtlich „Angebotsreserve“ genannten Leerstands um 19 Prozent. Vorbei sind die Zeiten, als eine 1 vor dem Komma stand. Mittlerweile sind es 5,4 Prozent, in Quadratmetern: 432 000. Besonders betroffen sind die Teilmärkte Leinfelden-Echterdingen (72 500 Quadratmeter) und Bad Cannstatt/Wangen mit 74 900 Quadratmetern. In Degerloch betrug der Zuwachs 89,4 Prozent, in der City 44 Prozent und in Möhringen 60,3 Prozent. Fasanenhof, Feuerbach/Zuffenhausen und Vaihingen vermerkten sinkende Quoten.
Die Steigerung der Spitzenmiete war mit sechs Prozent moderat – gegenüber 32 Prozent im Vorjahr. Am teuersten sind Häuser in der City mit Quadratmetermieten von 35 Euro. Der Durchschnitt liegt dort aber auch nur bei 23 Euro, stadtweit beträgt er lediglich 17,30 Euro. 135 von 234 Abschlüssen lagen 2023 bei 18 Euro und darunter, und nur sechs Abschlüsse über 26 Euro. Insgesamt seien die Mieten im Bestand wegen der höheren energetischen Anforderungen gestiegen.
