Während es vielerorts an Wohnraum fehlt, stehen dennoch Wohnungen oder ganze Gebäude in Leonberg und Umgebung leer – besonders viele in Mönsheim und Heimsheim. Was steht dort leer und was können Kommunen dagegen tun?
Vor dem Haus in der Bachstraße in Mönsheim stehen Gartenzwerge, daneben eine Blättertonne. Drinnen liegt auf dem Tisch noch der Schleckerkatalog des alten Mieters, wie er ihn zuletzt aufgeblättert hat. Es ist, als wäre der letzte Mieter nur mal eben Zigaretten holen gegangen – und dann mehr als 20 Jahre nicht mehr wiedergekommen. Wie das Haus in der Bachstraße stehen im Mönsheimer Ortskern mehrere Häuser leer. Manche davon sind bezugsfertig, andere in die Jahre gekommen, nur noch tragende Balken stützen den Türrahmen eines Hauses.
Trotz fehlendem Wohnraum stehen bundesweit rund 4,3 Prozent der Wohnungen leer, wie die Daten des im Jahr 2022 erhobenen Zensus zeigen. In Baden-Württemberg sind es 4,1 Prozent, in Leonberg und Umgebung im Schnitt mit 4,2 Prozent etwas mehr. Warum stehen diese Wohnungen und Häuser leer und haben die Kommunen zu wenig Handhabe, gegen Leerstand vorzugehen?
In Mönsheim standen zum Stichtag des Zensus am 15. Mai 2022 mit anteilig mehr als sechs Prozent die meisten Immobilien leer.
Meist seien es Einfamilienhäuser, die in Mönsheim leer stehen, auch weil der Ort vor allem aus einzelnen Häusern bestehe, sagt Bürgermeister Michael Maurer. Viele davon stehen in der Ortsmitte, nur wenige Meter vom Rathaus entfernt.
Währenddessen sind viele Mönsheimer auf der Suche nach einem Grundstück, wie Bürgermeister Michael Maurer erzählt. Immer wieder wenden sich Bürger an Maurer mit der Bitte, mit den Grundstücksbesitzern zu sprechen und sie vom Verkauf zu überzeugen.
Auch in Heimsheim stehen unbewohnte Häuser oft im Ortskern, sagt Bauamtsleiter Andor Varszegi. „Nachdem Heimsheim im zweiten Weltkrieg stark zerstört wurde, wurden schnell und mit wenigen Mitteln Häuser neu aufgebaut.“ Dünne Außenwände, keine Heizung, weder Klo noch Warmwasser – „da bringt nicht mal mehr Sanieren etwas.“ Oft ist der feuchte Untergrund ein Problem. Ladenflächen, die an den Wohnbereich grenzen, machen Wohnungen unattraktiv.
Man könne sagen, der Leerstand nehme zu, je weiter man von Stuttgart weg komme, stellt Thomas Kiwitt, Leitender Direktor des Verband Region Stuttgart fest. Als Technischer Direktor befasst sich Kiwitt mit Fragen der Regional- und Bauleitplanung. Generell sehe er im Leonberger Verbreitungsgebiet aber keinen besorgniserregend hohen Leerstand. Woran es fehle, seien vor allem bezahlbare Wohnungen: „Der Leerstand würde nie ausreichen, um den aktuellen und sich verstärkenden Wohnraummangel zu bekämpfen.“ Daher gelte es, sowohl Reserven im Bestand zu mobilisieren aber auch neuen Wohnraum zu schaffen.
Die Lage scheint aber allerorts ähnlich zu sein, denn in Ditzingen und Gerlingen hat der Anteil leer stehender Immobilien von 2011 bis 2022 zugenommen, wie die Zensus-Daten verraten. „Nach meiner Erfahrung sind in Ditzingen zum Teil Gebäude aus den 1960er- oder 1970er-Jahren dabei, oftmals handelt es sich um Einliegerwohnungen“, sagt der Ditzinger Oberbürgermeister Michael Makurath. Das Haus sei abbezahlt, die früheren Einlieger ausgezogen. „Da überlegen sich viele genau, ob sie noch einmal vermieten.“ Oder wenn Generationswechsel stattfinden, weil die Eltern ins Pflegeheim müssen oder sterben und die Kinder das Haus renovieren.
Die Gründe, wieso Wohnungen oder Häuser nicht mehr vermietet werden, sind vielseitig, sagt Kiwitt – von der Sorge vor Mietnomaden bis hin, dass man das Geld schlicht nicht dringend brauche. In Mönsheim geht es den Menschen gut, sagt Bürgermeister Michael Maurer. „Die Wohlstandsstruktur ist gut für die Einkommenssteuer“, sagt er, „auf der anderen Seite ist ihnen dadurch auch weniger daran gelegen, Leerstehendes zu verkaufen.“
Nicht immer ist die Entscheidung, Leerstand zu bekämpfen, einfach beziehungsweise mehrheitsfähig – auch aus subjektiven Interessen, sagt Maurer. Auch, weil Wohnpolitik früher kein kommunalpolitisches Thema gewesen sei. „Selbst wenn man mehr Handhabe hätte, gegen Leerstand vorzugehen, bräuchte man auch dafür Mehrheiten.“
Kiwitt zufolge haben die Kommunen vor allem die Möglichkeit, an das soziale Gewissen von Vermietenden zu appellieren. Oder aber als öffentliche Person Mietverträge abschließen und den Vermietern so den Verwaltungsaufwand abnehmen. Alternativ gibt es noch das Wohnraumentfremdungsverbot. Das kann vom Gemeinderat als Satzung beschlossen werden, wenn das Land dort mehr Nachfrage nach Wohnraum als Angebot festgestellt hat. Diese Satzung sieht Strafen vor, wenn Wohnungen über längere Zeit leer stehen.
„Im Falle von Einliegerwohnungen ist es jedoch schwer, jemanden gegen seinen Willen zu zwingen, die Wohnungen zu vermieten“, sagt der Ditzinger Oberbürgermeister Michael Makurath dazu. „Viel Handhabe haben Kommunen also nicht.“ Zumal es in älteren Häusern oftmals auch daran liege, dass keine separaten Zähler installiert wurden. Und im Falle eines Generationswechsels mache es wenig Sinn, darauf zu pochen, dass das Haus zwischendurch vermietet wird.
„Für das Verbot muss der Wohnraummangel erst einmal festgestellt werden“, betont auch Stefan Altenberger, Erster Beigeordneter aus Gerlingen. Zudem komme man oft schwer an die Eigentümer ran. Dazu komme, dass in Gerlingen ein hohes Mietniveau herrsche: „Wenn Leerstand hergerichtet wird, ist das meist mit hohen Kosten und daraus resultierenden hohen Mietpreisen verbunden.“ Daher setze man in Gerlingen mehr darauf, neuen Wohnraum zu schaffen. In den nächsten Jahren sollen dort bis zu 600 neue Wohnungen entstehen, 120 davon sozial geförderte.
Die 8000-Einwohner Gemeinde Hemmingen liegt weiter weg von Stuttgart. Was für hohen Leerstand spricht, doch dort ist das Gegenteil der Fall: In kaum einer Kommune in der Region Stuttgart steht so wenig leer wie hier. Bürgermeister Thomas Schäfer sagt dazu: „An uns als Verwaltung liegt das weniger – wohl eher an den Vermietern und dass Hemmingen verkehrsgünstig gelegen ist.“ Auch Faktoren wie Infrastruktur, aktives Vereinsleben und Kinderbetreuung könnten Faktoren sein, dass im Ort wenig leer stehe.
Leerstand
Die Daten zum Leerstand stammen aus dem Zensus 2022, für den bis Mai 2022 amtliche Register und zwölf Prozent der Bevölkerung angefragt und befragt wurden. Laut Statistischem Bundesamt haben 23 Millionen Eigentümer und etwa 8000 Wohnungsunternehmen Auskunft zu ihren Immobilien gegeben.
