Der neue Ludwigsburger Oberbürgermeister Matthias Knecht erklärt das Thema zur Chefsache – und schließt auch unkonventionelle Lösungen nicht aus, um mehr günstigen Wohnraum zu schaffen. Von Enteignungen allerdings hält er wenig.
Ludwigsburg - Neue Besen kehren gut, heißt es. Ob Matthias Knecht ein guter Oberbürgermeister für Ludwigsburg sein wird, muss sich noch erweisen. Aber: Das Großreinemachen nach der 16 Jahre andauernden Amtszeit von Werner Spec hat begonnen. Knechts erste Wochen waren geprägt von der Fahrverbotsdebatte, jetzt widmet sich der OB verstärkt dem – neben der Mobilität – zweiten Megathema seiner Stadt: Wohnraum.
In den vergangenen Jahren wurden in Ludwigsburg viel zu wenige Wohnungen gebaut, um der stark gestiegenen Nachfrage ein adäquates Angebot entgegenzusetzen. Mit der Folge, dass Mieten und Immobilienpreise geradezu explodiert sind. Ludwigsburg benötige dringend mehr günstigen Wohnraum, hat Werner Spec immer betont, und das betont nun auch Knecht. Er setzt dabei aber auf andere und teils unkonventionelle Lösungen.
Das Neubaugebiet Schauinsland in Neckarweihingen, eine Wohnsiedlung in Grünbühl, die Jägerhofkaserne, bald auch das autofreie Wohngebiet Fuchshof – nach Jahren des Stillstands werden zurzeit mehrere Projekte realisiert, die noch Knechts Vorgänger angestoßen hat. Das Rathaus geht davon aus, dass in den kommenden Jahren jährlich 500 Wohnungen entstehen müssen, um die Nachfrage zu befriedigen. In den Jahren bis 2022 wird die Stadt diesen Wert annähernd erreichen, aber was kommt danach? Große und zusammenhängende Flächen sind rar. „Wir müssen über die Innenentwicklung reden“ sagt Knecht und kündigt eine „grundsätzliche Debatte“ zu diesem Thema im Gemeinderat an.
Nach Angaben der Wohnungsbaugesellschaft WBL liegen in Ludwigsburg rund elf Hektar baureifes Land brach, das sind Flächen für rund 550 Wohneinheiten. Das Rathaus hat bereits begonnen, das Bauflächenkataster zu überarbeiten – mit dem Ziel, weitere Potenziale zu heben. Wo gibt es Grundstücke, die nur mit einem Haus bebaut sind, aber Platz für zwei Häuser bieten? Wie viele Wohnungen stehen leer? Wo lassen sich vorhandene Gebäude um weitere Stockwerke aufstocken?
Vor allem der Leerstand ist in Zeiten von Wohnungsnot ein Ärgernis, weshalb in Deutschland der Ruf nach Enteignungen immer lauter wird. Gänzlich ausschließen möchte Knecht diese Möglichkeit nicht, sagt aber: „Ich würde Enteignungen nur sehr ungern in den Blick nehmen, weil dieses Mittel tief in die Grundrechte eingreift.“ Die Stadt werde aber auf Eigentümer, die Wohnungen leer stehen lassen, zugehen – um sie zu beraten und zu klären, woran es hakt. In der Hoffnung, dass sich einige umstimmen lassen und ihre Wohnungen auf den Markt bringen.
Weit größere Erwartungen setzt der OB indes in die Nachverdichtung. Knecht schlägt ein städtisches Förderprogramm für den Ausbau von Dachgeschossen vor. Eine Studie der Technischen Universität Darmstadt kommt zu dem Ergebnis, dass damit mehr als 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen in Deutschland entstehen könnten. Denkbar wäre also, dass Ludwigsburg Eigentümer finanziell unterstützt, wenn diese einen Dachboden zu einer Mietwohnung umbauen.
Optisch größere Konsequenzen für das Stadtbild hat es, wenn auf bestehende Gebäude weitere Stockwerke aufgesetzt werden. „Die Innenverdichtung mit fünf bis sechs Geschossen statt drei- bis viergeschossig wäre eine gute Möglichkeit, weiteren Wohnraum zu schaffen, ohne mehr Fläche zu versiegeln“, sagt Andreas Veit, der Chef der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Entscheiden muss dies der Gemeinderat, der in dieser Frage traditionell gespalten ist. Manche Fraktionen kämpfen stets dafür, dass Grundstücke möglichst dicht bebaut, andere dafür, dass sie möglichst locker bebaut werden. Dieser Dauerstreit ist ein Grund, warum die Entwicklung neuer Baugebiete in Ludwigsburg oft länger dauert als anderswo.
In der Regel sind Gewerbe- und Wohngebiete in Deutschland getrennt, aber es gibt Ausnahmen. „Wir haben hier nicht mehr viel Industrie mit rauchenden Schloten und lauten Maschinen“, sagt Knecht. Gewerbegebiete wie das in der Weststadt seien deutlich leiser als früher. Er will prüfen lassen, an welchen Stellen Gewerbeimmobilien um Wohnungen ergänzt werden können. „Rechtlich ist da einiges möglich“, sagt der Jurist Knecht.
Rechtlich meist unproblematisch ist es, Wohnungen auf Supermärkte zu bauen, aber nicht unumstritten. Das zeigte der Konflikt um die Aufstockung des Lidl-Markts in der Oststadt. Anwohner hatten protestiert, weil sie befürchten, dass ihre Wohnungen im Schatten des dann höheren Gebäudes versinken. Die Stadt sucht trotzdem nach Standorten, an denen sich ähnliche Projekte realisieren lassen. Angesichts der dramatischen Wohnungsnot dürfe man keine Lösungen von vornherein ausschließen, sagt Knecht.
Bayern bereitet gerade eine Reform des Baurechts vor. Genehmigungsverfahren sollen entschlackt, Baugenehmigungen nach spätestens drei Monaten erteilt werden. Auch andere Länder prüfen, wie es schneller gehen könnte. „Um der starken Nachfrage nachzukommen, muss möglichst schnell gebaut werden“, sagt Andreas Veit von der WBL. Sein Vorschlag: Mit dem Verweis auf die Notsituation könnte Ludwigsburg für einen gewissen Zeitraum, etwa für fünf Jahre, ein beschleunigtes Verfahren für neue Bebauungspläne anwenden. „Auch eine zügigere Prüfung nachbarschaftlicher Einsprüche gegen Bauvorhaben wäre hilfreich.“
Einig ist sich Veit mit Knecht auch darin, dass die Stadt mehr Flexibilität beim Stellplatzschlüssel braucht. „Wenn wir den öffentlichen Nahverkehr sinnvoll ausbauen, brauchen wir in Zukunft weniger Parkplätze pro Gebäude, was die Kosten für Neubauprojekte deutlich senken kann“, sagt der OB. Er gehe davon aus, dass auch der Gemeinderat das so sieht. „Ich spüre da eine gewisse Aufbruchstimmung und eine hohe Einmütigkeit, dass wir mehr Nachverdichtung brauchen.“
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Es gibt in Ludwigsburg teuren Wohnraum, wenig günstigen und überhaupt keinen sehr günstigen Wohnraum. Zwar bietet die Wohnungsbaugesellschaft über das Modell Fair Wohnen preisgedämpfte Wohnungen an, aber das allein reicht nicht. Nachdem das Land die Förderung des sozialen Wohnungsbaus reformiert und aufgewertet hat, will die Stadt dieses Segment ankurbeln. „Wir halten eine Mischung aus beiden Programmen für eine sinnvolle Symbiose, um alle Interessengruppen zu versorgen“, sagt Veit.
Die WBL verfügt zurzeit über 840 Wohneinheiten mit Mietpreisbindung beziehungsweise preisgedämpften Mieten, ein großer Teil davon wird vom Land gefördert, den Rest bietet die städtische Tochtergesellschaft freiwillig zu günstigeren Konditionen an – letztlich auf Kosten des Stadtsäckels. Es gibt Kommunen, die deutlich mehr tun. Europaweit das große Vorbild ist Wien, wo die Mieten günstig sind, weil die Stadt jährlich rund 600 Millionen Euro in die Wohnbauförderung steckt. „Natürlich haben wir auch überlegt, noch stärker mit städtischen Mitteln in die Wohnbauförderung einzusteigen“, sagt Knecht. „Investitionen wie in Wien sind aber bei uns nicht darstellbar, schon gar nicht in den nächsten Jahren.“
An dieser Grundsatzentscheidung will Knecht festhalten: Wenn in Ludwigsburg ein größeres Baugebiet erschlossen wird, gehen automatisch 30 Prozent der Fläche an die WBL – gekoppelt an die Bedingung, dass diese dann für mindestens die Hälfte aller neuen Wohnungen subventionierte Mieten anbietet. „Wir geben neues Bauland nicht einfach aus der Hand“, sagt Knecht und führt damit die Linie seines Vorgängers weiter.
Eine Linie, die auf den vehementen Widerstand der hiesigen Bauträgerbranche stößt. 2017 haben drei große Bauunternehmen beim Verwaltungsgericht Klage gegen die städtische Bodenpolitik eingereicht. Sie werfen der Stadt vor, die WBL als Werkzeug zu benutzen, um Privatunternehmen aus dem Markt zu drängen und die Gewinne aus dem lukrativen Geschäft mit Eigentumswohnungen abzuschöpfen. Das Rathaus wiederum argumentiert, die WBL benötige diese Gewinne, um ihre preisgedämpften Mieten gegenfinanzieren zu können.
An den Fronten hat sich bis heute nichts geändert, neu ist aber der Tonfall zwischen den streitenden Parteien. „Wir haben sehr konstruktive Gespräche mit den Bauträgern geführt“, sagt Knecht. Die Stadt knüpft daran unter anderem die Hoffnung, dass auch die Privatunternehmen wieder stärker in den Bau von Sozialwohnungen einsteigen und nicht nur teure Wohnungen auf den Markt werfen.
Der Immobilienunternehmer Jürgen Pflugfelder, einer der drei Kläger, bestätigt, dass es eine Annäherung gibt. „Seit Herr Knecht da ist, haben wir eine ganz andere Chemie und Atmosphäre, wenn wir gemeinsam am Tisch sitzen“, sagt er. „Weniger Konfrontation, mehr Miteinander.“ Die neue Harmonie wird jedoch nicht dazu führen, dass die Unternehmer die Klage fallen lassen. „Hier geht es um einen Präzedenzfall, der weit über Ludwigsburg hinaus reicht“, so Pflugfelder. „Die Kernfrage ist: Was dürfen kommunale Tochterunternehmen und was nicht.“
Ludwigsburg ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen, hat Esslingen überholt und ist mit rund 94 000 Einwohnern inzwischen die zweitgrößte Stadt in der Region Stuttgart. Auch die Zahl der Arbeitsplätze steigt, die Stadt boomt. Die Schattenseiten werden vor allem auf den verstopften Straßen und beim Wohnungsmangel offensichtlich.
Eine klar definierte Grenze will Knecht heute noch nicht ziehen, er ist aber überzeugt, dass es eine geben muss. „Wir werden nicht ewig weiter wachsen können“, sagt er. Eine Stadt wie Ludwigsburg in einer dicht besiedelten Region habe ein natürliches Limit, was die Bevölkerungszahl angeht. Bei allem, was darüber hinaus geht, werde es unmöglich, die damit verbundenen Probleme zu lösen.
Die Mieten und Immobilienpreise steigen
Studie
– „Der Immobilienmarkt im Landkreis Ludwigsburg hat in den vergangenen Jahren einen bemerkenswerten Aufschwung steht.“ Dieser Satz steht ganz am Anfang des Immobilienmarktberichts, den die Ludwigsburger Kreissparkasse kürzlich veröffentlicht hat. Der Satz bezieht sich in erster Linie auf die hohe Nachfrage, und dass er so positiv klingt, ist nachvollziehbar: Immerhin ist die KSK der größte Makler im Kreis. Für die Kunden von großer Bedeutung sind die Folgen dieses Aufschwungs.
Immobilien –
Die Kaufpreise sind in Ludwigsburg seit 2010 um 60 Prozent in die Höhe geschnellt. Preise von 6500 Euro pro Quadratmeter für einen Neubau seien im Landkreis inzwischen durchaus üblich, sagt Sascha Braun, der Leiter des KSK-Immobiliencenters. Bei noch höheren Preisen dauere der Verkauf „zwar etwas länger, aber verkauft wird trotzdem“. Das gelte, wenn auch auf niedrigerem Niveau, ebenfalls für Bestandsgebäude.
Mieten
– Die Mieten sind im Landkreis seit 2007 um 53 Prozent angestiegen, liegen zwischen 5,50 Euro und 12 Euro pro Quadratmeter, in begehrten Lagen sind Ausschläge bis über 15 Euro keine Seltenheit. „Die Situation auf dem Mietmarkt ist angespannt“, erklärt die KSK. Besonders stark nachgefragt sei familiengerechter Wohnraum und Wohnraum für Singles. „Mittlerweile haben einige Unternehmen sogar Probleme, Mitarbeiter zu gewinnen, weil diese keine geeignete oder bezahlbare Wohnung finden“, sagt Braun. Vor diesem Hintergrund kritisiert auch die KSK, dass zu wenig gebaut werde: Im Jahr 2018 wurden demnach landkreisweit 1657 Wohnungen neu geschaffen, in der ersten Jahreshälfte 2019 (neuere Zahlen liegen noch nicht vor) lediglich 552.
Prognose
– Die Konjunktur, das Bevölkerungswachstum und die geringen Finanzierungskosten – „all dies hat die Nachfrage nach Wohnungen befeuert“, sagt Thomas Raab aus dem KSK-Vorstand. Eine Trendwende ist nicht in Sicht. Zwar geht die Bank – auch aufgrund der sich eintrübenden Konjunktur – davon aus, dass sich die Preisdynamik abschwächt, aber eine tiefgehende Rezension sei nicht zu erwarten. Das Statistische Landesamt rechnet damit, dass die Bevölkerungszahl weiter wächst, von aktuell rund 545 000 Menschen auf rund 562 000 Menschen im Jahr 2035. Mit sinkenden Immobilienpreisen, so die KSK, sei angesichts dieser Aussichten „auf absehbare Zeit nicht zu rechnen“.
