Viele beschweren sich über hohe Mieten. Am teuersten sind sie in der City. Doch vor zehn Jahren war das noch anders.
Die Mieten Stuttgart sind wie in vielen Großstädten hoch. Am höchsten sind sie in den Innenstadtbezirken. Das ergeben Daten der Stadtverwaltung, die 2020 im Rahmen der Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung erhoben wurden. Die im Mittel niedrigste Miete zahlen Menschen in Mühlhausen. Beispielhaft gerechnet kosten 80 Quadratmeter dort 736 Euro im Monat kalt, in Mitte dagegen 893. Abhängig von der konkreten Lage und Ausstattung ist der Preiskorridor allerdings deutlich breiter. Wie viel Aufschlag für welche Faktoren verlangt werden kann, haben wir hier berichtet.
Die Karte zeigt die mittlere Kaltmiete je Quadratmeter in den Stadtbezirken. Dargestellt werden die Bestandsmieten. Dazu zählen auch Mietverhältnisse, die schon viele Jahre oder gar Jahrzehnte alt sind und bei denen die Miete typischerweise günstiger ist als bei Neu- und Wiedervermietungen, wie man sie etwa auf Immobilienportalen sieht.
Die Karte visualisiert Medianwerte. Der Median wird weniger stark als der Durchschnitt von sehr hohen oder sehr niedrigen Werten beeinflusst. Das ist wichtig, weil zunehmend teure Wohnungen auf den Markt kommen und das mittelfristig auch das Niveau der Bestandsmieten beeinflussen wird, wie der Wohnungsmarktbericht der Stadt Stuttgart zeigt.
Würde man dieselbe Karte mit den entsprechenden Werten aus 2012 zeichnen, wären weiterhin Mitte und West am teuersten – aber eben auch Degerloch und Vaihingen. Süd und Nord, die heute zu den teuersten Bezirken zählen, kamen damals erst auf den Plätzen fünf und sechs.
Zwar ändern sich die Mieten im Bestand nur recht langsam, aber über den langen Zeitraum eben doch spürbar. Degerloch und Vaihingen liegen vom Mietniveau her mittlerweile nur noch knapp über dem städtischen Durchschnitt. Plieningen lag 2012 noch darunter, jetzt darüber.
Wo die Bestandsmieten seit 2012 am stärksten angezogen haben, zeigt die folgende Karte. In der City ist das Wohnen in Mitte noch teurer geworden. Die mittlere Miete liegt hier 16 Prozent über dem Wert für ganz Stuttgart, 2012 waren es noch 10 Prozent. Auch die nördlichen Stadtbezirke sowie Wangen und Obertürkheim stechen heraus:
Die Miete stellt für viele Menschen den größten Block ihrer Ausgaben dar. Monat für Monat mehrere Hundert Euro oder bei größeren und exklusiveren Wohnungen sogar ein vierstelliger Betrag. Deshalb zeigen sich viele betroffen, wenn Immobilieninserate mit sehr hohen Mieten herumgereicht werden.
Wie stark Vermieter bei Neuvermietungen tatsächlich zulangen (und für welche Lage oder Ausstattung), ist einerseits durch den Mietspiegel geregelt. Andererseits zahlen Mieter nach einem Umzug in der Regel eine höhere Quadratmetermiete, weil diese wie oben gezeigt über die Jahre wie alle anderen Produkte und Dienstleistungen teurer wird. Deshalb sind die sogenannten Angebotsmieten – also das, was in Immobilienanzeigen aufgerufen wird – in aller Regel höher als die oben dargestellten Bestandsmieten.
Wie hoch die Angebotsmieten tatsächlich sind, lässt sich zwar mittlerweile recht gut automatisiert auswerten, weil der Großteil der Immobilienangebote online veröffentlicht wird. Doch bei den konkreten Auswertungen ergeben sich deutliche Unterschiede.
Daten des Onlineportals Immowelt, die unsere Zeitung exklusiv erhalten hat, ergeben bei Neuvermietungen Kaltmieten von 10,60 Euro in Mühlhausen bis 13,60 Euro in Süd – und zwar für eine 80-Quadratmeter-Wohnung im zweiten Stock. Allerdings hatten Daten des Wettbewerbers Immoscout bereits für die Jahre 2015 bis 2017 höhere Angebotsmieten ergeben, nämlich zwischen 10,10 Euro (Münster) und 13,40 Euro (Mitte). Eine Erhebung des „Dr. Hettenbach Institut“ ergab für 2017 bis 2019 gar mittlere Kaltmieten von bis zu 15,20 Euro (in Stuttgart-West).
Ein ganz genaues Bild zu den aktuell verlangten Mieten lässt sich also trotz der vielen Daten nicht zeichnen, zumal viele Mieter kein gutes Gefühl für Quadratmeterpreise haben dürften. Eine Beispielrechnung soll deshalb einen Eindruck von dem Aufpreis vermitteln, der bei Neuvermietungen gegenüber den Bestandsmieten typischerweise fällig wird. Verglichen werden die Preise für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in den Stadtbezirken – anhand der genannten Immowelt-Daten zu Neuvermietungen und den in der Wohnungsmarktbefragung ermittelten Bestandsmieten.
Am höchsten ist die Differenz zwischen Bestand- und Angebotsmiete demnach in Süd. Mehr als 250 Euro Aufschlag wären demnach für die beispielhafte 80-Quadratmeter-Wohnung zu zahlen. In Münster, Ost und Zuffenhausen betrüge dieser Aufschlag ebenfalls 200 Euro oder mehr.
Das deutet darauf hin, dass in diesen Bezirken derzeit bei Neuvermietungen deutlich mehr verlangt wird als im Bestand. Dort in eine neue Wohnung zu ziehen, wird aktuell also deutlich teurer. Moderat sind die Mietsteigerungen dagegen auf den Fildern, in Nord und Mitte. Wo es schon recht teuer ist, langen Vermieter bei den Erhöhungen also derzeit offenbar weniger stark zu.
