Viele Wohnungs-Unternehmen nutzen die energetische Sanierung als Mittel zur Mieterhöhung. Das ist meist nicht legal. Doch der Nachweis von Tricksereien ist nicht einfach.
Stuttgart - Es gibt für Vermieter und Mieter viele Gründe, sich in die Haare zu geraten und den Streit vor Gericht auszutragen. Mieterhöhungen nach einer Modernisierung nehmen wegen der komplizierten Ermittlung und der damit verbundenen Intransparenz eine Spitzenposition ein. Betroffen sind meist große Wohnungsbauunternehmen, die mit der Modernisierung ihre Rendite steigern möchten und die Mieter manchmal übervorteilen. Ein Urteil des Landgerichts Stuttgart zugunsten des Mietervereins gegen die Vonovia AG hat das Thema in den Fokus gerückt. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) sah sich zu einer Klarstellung zulasten der Vermieter veranlasst. Hintergrund ist, dass sich viele Mieter ihre Wohnung nach einer Modernisierung nicht mehr leisten können. 2019 wurde deshalb zum Verdruss vieler Haus- und Grundbesitzer die Quote der jährlich umzulegenden energiebedingten Sanierungskosten von elf auf acht Prozent gesenkt.
Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen sind aus Sicht der Bundesregierung durchaus gewollt, reizen sie doch Eigentümer, die Energieeffizienz ihrer Gebäude zu steigern. Die erhoffte Sanierungsquote von zwei Prozent pro Jahr wird derzeit aber nur zur Hälfte erreicht. Dabei steigert die Umlage für die energetische Modernisierung den Marktwert des Objekts. Die Erhöhung der „ersten Miete“ hält der Gesetzgeber aber nur deshalb für akzeptabel, weil die Nebenkosten (zweite Miete) durch die energetische Sanierung in gleichem Maße sinken würden. Das glaubt auch die Deutsche Energie-Agentur. Sie stellte 2015 fest: „Wenn sowieso saniert wird, dann möglichst energieeffizient. Dann zahlen Sie als Mieter weniger Heizkosten und können so die gestiegene Miete ausgleichen.“ Die Rechnung geht aber meist nicht auf, weil die Mieterhöhung auf Basis zu hoher Abrechnungen erfolgt.
Der Teil für die energetische Sanierung macht meist nur einen geringen Betrag an der Handwerkerrechnung aus, denn sie wird vor allem dann vorgenommen, wenn ohnehin Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude anstehen. Diese Kosten müssen bei der Ermittlung der Modernisierungsumlage aber außen vor bleiben – sie trägt allein der Vermieter, denn er ist verpflichtet, die Wohnung in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu erhalten. Diese Erhaltungsarbeiten werden nun durch die energetische Sanierung ersetzt, so dass ihr Wert nur geschätzt werden kann. Es wird bis ins Detail abgegrenzt: So hätte auch für eine Reparatur an der Fassade ein Gerüst aufgebaut werden müssen, der Vermieter kann die Kosten deshalb nicht vollständig dem Mieter auferlegen mit dem Argument, man habe es doch für die Dämmung benötigt.
Damit für Mieter und Vermieter die Gerichtskosten nicht höher werden als die für den Handwerker, hat die Politik entschieden, dass bei Maßnahmen bis 10 000 Euro der Vermieter pauschal 30 Prozent für Instandsetzung von der Gesamtrechnung abziehen kann. Die Energie-Agentur hat allerdings überschlägig ermittelt, dass der vom Vermieter zu tragende Anteil in der Regel bei der Hälfte bis zwei Drittel liegen müsste. Kein Wunder, dass bei einer solchen Benachteiligung der Mieter „die energetische Modernisierung inzwischen den Ruf eines Gentrifizierungstools genießt“ – Menschen werden aus ihrer Wohnung heraussaniert.
Das stellt unter anderem die Hamburger Architektin Kirsten David fest, die sich in ihrer Dissertation damit beschäftigt, wie man das Dilemma beseitigt. Warum nicht mit einer relativ einfachen und transparenten Ermittlung der Modernisierungserhöhung? Derzeit werde in der Baupraxis für eine solide Kostenermittlung geklärt, was konkret am Gebäude gemacht werden solle. Wer dann die erforderlichen Erhaltungskosten schätze, stehe vor der Frage, wann welche Maßnahmen „zum Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs tatsächlich erforderlich“ seien. Solche unscharfen Definitionen überforderten selbst Sachverständige. Dass dann Mieter und Vermieter unterschiedliche Vorstellungen haben, sei auch klar.
Um das Thema verständlicher zu gestalten, hat David das „funktionale Kostensplitting“ entwickelt. Die Gutachterin fasst die tatsächliche Verbesserung eines Bauteils wie einer Dämmplatte oder eines Dachziegels infolge der energetischen Maßnahme ins Auge. Dafür gibt es genaue Normwerte. Damit könne die Umlage auf das Niveau der Einsparung von Nebenkosten begrenzt werden. Die gesellschaftliche Akzeptanz für energetische Maßnahmen würde sich erhöhen. David baut gerade ein Online-Tool auf, mit dem sich Mietvertragsparteien anhand der dort gelisteten Baustoffe und Maßnahmen einen Überblick über ihr Sanierungsprojekt verschaffen können.
Dass manche Vermieter das komplizierte System zu ihren Gunsten nutzen, hat der Mieterverein Berlin ermittelt: Bei 200 Ankündigungen von Modernisierungen standen Mieterhöhungen von 2,44 Euro pro Quadratmeter reduzierten Heizkosten von nur 23 Cent gegenüber. In 37 Prozent aller Fälle waren die gesamten Baukosten als Grundlage für die Modernisierungsumlage herangezogen worden – gerade so, als ob an uralten Fassaden gar kein Instandhaltungsbedarf bestünde. Selbst der Austausch von uralten Bauteilen wird als „Modernisierung“ angesehen. Der BGH hat im Streit über eine 60 Jahre alte Tür erklärt, sie sei nicht neu, nur weil sie sich noch öffnen und schließen lasse.
Häufig gehen Mieter sofort vor Gericht – wie kürzlich der Stuttgarter Mieterverein gegen die Vonovia AG wegen einer ungenügenden Abgrenzung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Das ist eine Steilvorlage, sind sie doch nicht immer so verständlich wie vorgeschrieben. Mieterhöhungen verstoßen gegen die formellen Anforderungen, wenn die Berechnung für den Laien unverständlich ist. Dabei geht es um alles oder nichts: Bei einer Verfehlung darf die Mieterhöhung nicht umgesetzt werden. Der Mangel kann nachträglich nicht geheilt werden.
