Unterschiedliche Gesetze sollen sicherstellen, dass Wohnen für Normalverdiener bezahlbar bleibt. Doch was besagen eigentlich Mietspiegel und Co.?
Mietspiegel bieten mehr als nur einen interessanten Überblick über örtliche Vergleichsmieten. Sie sind ein wichtiges Instrument, um Mieter vor Mietwucher zu schützen.
Wie funktionieren Mietspiegel? Anhand von Befragungen bei Mietern und Vermietern werden die durchschnittlichen Mieten in einem Ort ermittelt. Der fertige Mietspiegel gibt für jede Wohnungsgröße zunächst eine Basismiete an. Mithilfe einer Punktetabelle – Abzüge gibt es zum Beispiel für hohe Lärmbelastung, Pluspunkte für moderne Badausstattung – lässt sich die Durchschnittsmiete für jede Wohnung individuell berechnen. Zudem gibt es einfache und qualifizierte Mietspiegel. Qualifizierte Mietspiegel sind in der Erstellung sehr viel aufwendiger und müssen alle zwei Jahre aktualisiert werden, haben aber eine höhere Aussagekraft. Deutsche Städte mit mehr als 50 000 Einwohnern sind verpflichtet, einen wenigstens einfachen Mietspiegel erstellen zu lassen.
Was ist die Mietpreisbremse? „Ziel der Mietpreisbremse ist es, dem Problem steigender Mieten in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu begegnen“, erklärt Rainer Wehaus, Pressesprecher im Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg. „Mieterhaushalte sollen entlastet und so der Gefahr entgegengewirkt werden, dass Gering- und Normalverdiener aus den Innenstädten verdrängt werden.“ In Orten mit Mietpreisbremse darf bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal zehn Prozent überschritten werden. Auch bei Mieterhöhungen gilt diese Obergrenze. Ausnahmen gelten zum Beispiel für Neubauten und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. 2019 wurde die damalige Landesverordnung aus formalen Gründen gerichtlich für unwirksam erklärt, sagt Wehaus. Sie wurde daraufhin angepasst und im Jahr 2020 neu erlassen.
Wo gelten Mietpreisbremsen? In Baden-Württemberg gibt es aktuell 89 Städte und Gemeinden, in denen die Landesregierung die Mietpreisbremse verhängt hat. Die Festlegung gilt zunächst für fünf Jahre. Bekannte Städte mit Mietpreisbremse sind zum Beispiel Stuttgart, Ludwigsburg und Tübingen. Auch kleinere Gemeinden sind dabei wie Rümmingen (Kreis Lörrach) mit 1900 Einwohnern. Welche Kommunen mit einer Mietpreisbremse belegt werden, wird nach einheitlichen, vom Bund festgelegten Kriterien ermittelt. Nicht nur die Mietpreise sind dabei entscheidend, sondern auch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.
Wirkt die Mietpreisbremse? Der Deutsche Mieterbund hat bereits vor einigen Jahren ein positives Fazit nach der Einführung der Mietpreisbremse gezogen. Das Konzept zeige Wirkung, ließ der DMB damals verlauten. Zudem hätte sich gezeigt, dass entgegen der Befürchtungen von Kritikern „die Mietpreisbremse kein Investitionshemmnis für den Wohnungsneubau war und ist“. Eine behördliche Kontrolle auf Einhaltung der Verordnung findet jedoch nicht statt, sagt Rainer Wehaus. Das heißt: Jeder Mieter ist selbst in der Verantwortung, sein Recht einzufordern, wenn er den Verdacht hat, dass die Miete für seine Wohnung zu hoch angesetzt wurde.
Sind die Miethöhen in Kommunen ohne Mietpreisbremse völlig frei? Nein. „Bezüglich der rechtlich zulässigen Miethöhe gibt es unterschiedliche Rechtsvorschriften“, erklärt Rainer Wehaus. So darf eine Bestandsmiete selbst ohne Mietpreisbremse nach einer Erhöhung die örtliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Zudem gilt es als Mietwucher, wenn ein Vermieter „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots“ (laut Wirtschaftsstrafgesetz) über 20 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Das ist eine Ordnungswidrigkeit. Verlangt er sogar über 50 Prozent mehr, kann das als Wucher gelten, was eine Straftat ist. Ausnahmen sind auch hier möglich.