Wenn Mieter bei der Nebenkostenabrechnung Geld zurückerhalten, können sie die künftige Vorauszahlung senken. Wir erklären, wie das funktionieren kann.
Düsseldorf - Für Miriam H. aus Düsseldorf war das Schreiben des Vermieters wie ein kleiner Lottogewinn: In der Nebenkosten-Abrechnung für 2017 stand unterm Strich ein Guthaben von über 700 Euro. Noch mehr als sonst hatte die 38-Jährige im Vorjahr auf sparsames Heizen geachtet – außerdem machte sich bei den Wasserkosten bemerkbar, dass sie wieder Single war und nur noch sie die Dusche benutzt hat.
Verärgert war Miriam H. allerdings, dass der Vermieter die bisherige Vorauszahlungvon rund 200 Euro monatlich beibehalten wollte. Dabei hatte sie doch auf den Monat gerechnet weit mehr als 50 Euro zu viel vorausgezahlt. „Einen kostenlosen Kredit möchte ich dem Vermieter eigentlich nicht geben“, meinte die Düsseldorferin. Das muss sie auch nicht. Denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dürfen Vorauszahlungen für Betriebskosten nur „in angemessener Höhe“ vereinbart werden (Paragraf 556, Absatz 2).
Der Gesetzgeber macht es recht einfach, die Vorauszahlung
Angemessen sind Vorauszahlungen, die sich an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten. Die Vorauszahlungen dürfen die zu erwartenden Betriebskostenleicht übersteigen, weil die Möglichkeit künftiger Kostensteigerungen in Betracht gezogen werden muss – das besagt unter anderem das Bayerische Oberlandesgericht (WM 1995, 695).
Die Kosten der aktuellen Abrechnung plus ein Zuschlag von fünf oder zehn Prozent dürfte laut Mietrechtsjuristen in den meisten Fällen angemessen sein. Im Fall von Miriam H. wären das 160 statt 200 Euro monatlich. Der Gesetzgeber macht es sogar recht einfach, die Vorauszahlung zu ändern: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen“, regelt Paragraf 560, Absatz 4 des BGB. Das bedeutet: Der Mieter ist also nicht auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen – er kann selber eine neue Vorauszahlung bestimmen. Wenn der Vermieter damit nicht einverstanden ist, muss dieser wiederum einen angemessenen Betrag nennen und begründen.
Mieter dürfen die Vorauszahlung nicht selbstständig kürzen
Anders als bei Schriftform reicht es zwar aus, wenn der Mieter eine Mail schickt, etwa mit dem Inhalt: „Auf Grund der aktuellen Betriebskostenabrechnung mit einem erheblichen Guthaben senke ich die monatlichen Vorauszahlungen ab dem 1.6. auf 160 Euro.“ Im Zweifel muss der Mieter aber beweisen können, dass der Vermieter die Mail erhalten hat – sicherer ist deshalb das klassische Einschreiben.
Doch Vorsicht: Ohne die Erklärung an den Vermieter ist ein Mieter nicht berechtigt, die Vorauszahlungen zu kürzen. Das hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg klargestellt. (Az: 214 C 426/04). Der Vermieter kann die vertragliche vereinbarte Vorauszahlung voll geltend machen.