Die Baupolitiker von Union und SPD haben sich auf Maßnahmen verständigt, um Mieterhöhungen einzudämmen und den Neubau anzukurbeln. Der Mieterbund lobt das Paket, die Vermieter warnen vor Investitionsbremsen.
Berlin - Die Große Koalition schnürt ein „Paket für bezahlbares Wohnen und Bauen“. Per Gesetz sollen in Regionen mit Wohnungsmangel die steigenden Mieten begrenzt und die Rechte von Mietern gestärkt werden. Zugleich plant Schwarz-Rot neue steuerliche Anreize, damit Investoren neue Wohnungen bauen und Gebäude energetisch sanieren. Die Fachpolitiker von Union und SPD verständigten sich auf ein Konzept, das aber noch unter Finanzvorbehalt steht. Vor allem die Steuerförderung ist noch unsicher. Da Union und SPD die Themen Mieten und Wohnungsbau im Wahlkampf propagiert haben, rechnet sich die Koalitionsarbeitsgruppe gute Chancen aus, dass die Vorschläge umgesetzt werden. Die Instrumente sind zunächst auf fünf Jahre begrenzt.
Die Eigentümer haben bisher viel Spielraum bei den Mieten
Im Mittelpunkt stehen Maßnahmen, um die steigenden Mieten in Ballungszentren wie etwa Stuttgart, München, Düsseldorf und Berlin zu dämpfen. Künftig soll eine Mietpreisbremse im Gesetz verankert werden. Das gibt es bislang nicht. Heute haben die Eigentümer bei Wiedervermietungen großen Spielraum, um die Miete festzulegen. Nach Meinung von Union und SPD führt dies zu hohen Preissteigerungen. Bei Wiedervermietungen darf der Besitzer künftig nur noch einen Preis verlangen, der höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Deckelung soll nicht flächendeckend, sondern in Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten gelten.
Es liegt damit in der Hand der Länder, ob sie die Preisbremse einführen. Die Politik will verhindern, dass wegen der Regulierung der Wohnungsneubau einbricht. Erstvermietungen in Neubauten sollen von der Mietpreisbremse ausgenommen werden. Dafür gibt es gute Gründe, denn für Neubauten muss sich erst noch ein Vergleichsmaßstab bilden.
Bei Wiedervermietung greift die Mietpreisbremse
Der Eigentümerverband Haus & Grund sieht dennoch die Gefahr, dass Investoren nicht mehr auf ihre Kosten kommen. Häufig wird bei Wiedervermietungen ein Preis bezahlt, der weit über dem Mietspiegel liegt. Künftig könnte sich das ändern. Denkbar ist beispielsweise folgender Fall: Ein Investor kauft eine neue Eigentumswohnung und vermietet sie. Mit dem ersten Mieter kann der Eigentümer den Preis frei aushandeln. Falls der Mieter aber schon nach einem halben Jahr wieder auszieht, gilt für den Nachfolger die Mietpreisbremse. Die ursprünglich vereinbarte Miete müsste somit gesenkt werden, da der örtliche Vergleich heranzuziehen ist.
Dem Bundesbauministerium in Berlin sind solche Widersprüche bekannt. Möglicherweise werde im Gesetzgebungsverfahren noch eine Klausel eingefügt, dass die Mietpreisbremse bei neuwertigen Gebäuden nicht angewendet wird, heißt es in Berlin.
Die Bestandsmieten dürfen nur noch um 15 Prozent steigen
Die Koalition plant noch eine weitere Verbesserung zum Mieterschutz. Wer schon länger in der Wohnung wohnt, soll als Mieter besser vor Preiserhöhungen geschützt werden. Die sogenannte Kappungsgrenze wird aus Sicht des Mieters leicht verbessert. Erst im Frühjahr verabschiedete der Bundestag ein Gesetz, das vorschreibt, dass in angespannten Wohnungsmärkten die Bestandsmieten in drei Jahren um maximal 15 Prozent steigen dürfen. Es liegt in der Verantwortung der Länder, diese Kappungsgrenze umzusetzen. Der Freistaat Bayern setzte sie bereits für mehr als 80 Kommunen in Kraft. Baden-Württemberg machte von dieser Möglichkeit bisher keinen Gebrauch. Nach dem Willen von Schwarz-Rot sollen künftig höhere Hürden gelten. Die Bestandsmieten dürfen in vier Jahren höchstens um 15 Prozent erhöht werden.
Der Heizkostenzuschuss soll wiederkommen
Eine weitere Verbesserung für Mieter plant Schwarz-Rot auf einem anderen Feld. Die Kosten für die Modernisierung der Wohnung können heute schon auf die Miete umgelegt werden. Vermieter haben die Möglichkeit, pro Jahr elf Prozent der Sanierungskosten auf die Miete aufzuschlagen. Künftig sollen es nur noch zehn Prozent jährlich sein. Eine Besserstellung plant die Koalition auch für Haushalte mit geringerem Einkommen, die Wohngeld erhalten. Der im Jahr 2011 abgeschaffte Heizkostenzuschuss soll wieder eingeführt werden. Nach Darstellung des Mieterbundes könnte dies die betreffenden Haushalte um ungefähr 30 Euro monatlich entlasten. Den Staat würde dies 250 Millionen Euro jährlich kosten. Ob der Finanzminister dazu seinen Segen erteilen wird, ist allerdings noch offen.
„Wer einen Makler bestellt, muss ihn auch zahlen“
Auch bei den Kosten für die Wohnungssuche soll es künftig eine klare Regelung geben. Die Gebühr für einen Makler soll in Zukunft derjenige Partner tragen, der dem Vermittler den Auftrag erteilt. „Es gilt bald der Grundsatz: Wer einen Makler bestellt, der muss ihn auch bezahlen“, sagt der SPD-Politiker Florian Pronold. Bisher blieben die Maklerkosten häufig an den Mietern hängen.
Für den Wohnungsneubau soll es stärkere steuerliche Anreize geben. Es ist vorgesehen, in Regionen mit besonderen Engpässen die degressive Abschreibung für den Mietwohnungsbau wieder einzuführen. Dies hätte zur Folge, dass Investoren in den ersten Jahren einen höheren Anteil ihrer Aufwendung steuerlich geltend machen können. Da diese besondere Abschreibung auf Regionen mit Wohnungsmangel beschränkt sein soll, hielten sich die Kosten für die Steuerförderung in Grenzen, argumentiert der Bauminister Peter Ramsauer (CSU). Einigkeit herrscht in der Koalitionsarbeitsgruppe, dass außerdem eine Steuerförderung für die energetische Gebäudesanierung eingeführt wird. Wer Fassaden dämmt oder die Heizung erneuert, soll einen Steuerzuschuss erhalten. Dies könnte den Staat 1,5 Milliarden Euro jährlich kosten. Ob die Koalition dafür Geld übrig hat, ist noch ungewiss. Die offenen Finanzfragen sollen später besprochen werden.