Mietrecht Das neue Mietrecht im Detail

Von Ingo Dalcolmo 

Für Vermieter und Mieter von Wohnimmobilien gibt es in diesem Jahr gleich mehrere Neuerungen in der Mietgesetzgebung. Die wichtigsten Änderungen im Überblick.

Mit zahlreichen Gesetzesänderungen will die Bundesregierung den Wohnungsmarkt regulieren, um Preisverwerfungen entgegenzutreten. Foto: Mierendorf
Mit zahlreichen Gesetzesänderungen will die Bundesregierung den Wohnungsmarkt regulieren, um Preisverwerfungen entgegenzutreten. Foto: Mierendorf

Stuttgart - Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Zweckentfremdungsverbot . . . Der Gesetzgeber greift in diesem Jahr tief in die ordnungspolitische Trickkiste, um den aus seiner Sicht 'überzogenen Preissteigerungen' bei den Mieten in den Großstädten und Ballungszentren entgegenzutreten. Ein Überblick über die kommenden Maßnahmen:

Mietpreisbegrenzung bei bestehenden Mietverhältnissen: Liegt die letzte Mieterhöhung wenigstens 15 Monate zurück und ist die veranschlagte Miete unter dem aktuellen Mietspiegel einer Vergleichswohnung, darf der Vermieter innerhalb von drei Jahren den Mietzins derzeit noch um maximal 20 Prozent erhöhen. Der Gesetzgeber will diesen Anteil aber für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten künftig um fünf Prozent auf 15 Prozent senken.

Mietpreisbegrenzung für Wiedervermietungen (Mietpreisbremse): Es gibt noch keine bundesgesetzliche Grundlage, diese soll aber noch im März dieses Jahres verabschiedet werden. Die Neuregelungen sehen vor, bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden. Ausnahmen: um Investitionen in Neubauten und umfassende Modernisierungen nicht zu unterbinden, werden neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen bei der Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Umfassend modernisierte Wohnungen werden bei der ersten Vermietung nach der Renovierung ausgenommen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurden, sogar dauerhaft. Eine zulässig vereinbarte Miete darf bei Wiedervermietung weiter verlangt werden.

Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen von drei auf bis zu zehn Jahre: Will der Vermieter eine zuvor vermietete Wohnung verkaufen, etwa als Eigentumswohnung, galt bislang für die sogenannte Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 WEG Vertragliche Einräumung von Sondereigentum/§ 8 WEG Teilung) eine dreijährige Kündigungssperrfrist. Künftig könnte die Frist in Gebieten mit angespannten Wohnanlagen auf zehn Jahre erweitert werden. Dadurch solle 'der Verdrängung von Mietern durch Umwandlungsspekulationen' entgegengewirkt werden. Ob eine Kommune oder Teile zu den angespannten Wohnungsmärkten zählen, ist von der sogenannten Gebietskulisse abhängig. Darunter versteht man die Heran­gehensweise, wie in Baden-Württemberg bestimmt wird, welche Gebiete darunter fallen. Im Land wird das durch ein statistisches Modell erhoben, bei dem der Wohnungs­bestand, die Anzahl der Haushalte, Nettoeinkommen sowie Nebenkosten einer Kommune im Land ins Verhältnis zum Durchschnitt gesetzt werden. Die Landesregierung erhofft sich dadurch eine 'situationsgerechte Betrachtung' des örtlichen Wohnungsmarktes. Bislang tun sich Kommunen schwer, einen angespannten Wohnungsmarkt statistisch belastbar nachzuweisen. Durch die zeitliche Begrenzung der Rechtsverordnung auf fünf Jahre soll gewährleistet werden, dass Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt zeitnah auf die Gebietskulisse übertragen werden können.

Zweckentfremdungsverbot: Diese gesetz­liche Maßnahme ist nicht neu - es gab sie in Baden-Württemberg schon einmal. Auf dieser Rechtsgrundlage können dann Wohnungen nur mit Genehmigung der Stadt oder Gemeinde in andere Zwecke als Wohnen überführt werden. Auch dürfen Wohnungen nicht länger als sechs Monate leer stehen. Ansonsten drohen hier Bußgelder.

Bestellerprinzip: Durch die Einführung des 'Bestellerprinzips' bei der Wohnungsvermittlung (außer Verkauf/Kauf) soll künftig der Grundsatz gelten: Wer bestellt, der bezahlt. Bislang mussten Mieter, denen über einen Makler eine Wohnung angeboten wurde, eine sogenannte Courtage von zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer bezahlen.