Bis Ende Mai werden 18 000 Haushalte in Stuttgart um eine Teilnahme an einer Befragung zum Mietspiegel gebeten. Das Verfahren zur Ermittlung der Vergleichsmiete ist umstritten. Warum?
Rund 18 000 zufällig aus dem Melderegister ausgewählte Haushalte haben dieser Tag Post vom Statistischen Amt der Stadt Stuttgart bekommen. Sie sind gebeten worden, bis Ende Mai an einer Befragung zum Mietspiegel teilzunehmen, die schriftlich oder online erfolgt. Der Mietspiegel ist wichtig, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, an der sich Vermieter und Mieter bei Erhöhungen und neuen Verträgen orientieren müssen. Alle zwei Jahre wird er aktualisiert. Dieses Mal ist die Teilnahme an der Befragung noch freiwillig, künftig muss auf spezifische Fragen zur Wohnung, wie Miethöhe, Mietänderungsdatum, Größe und Ausstattung geantwortet werden. Der Mietspiegel 2020/21 ergab eine um 7,7 Prozent höhere Vergleichsmiete – sie stieg von 9,60 Euro auf 10,34 Euro. Angelika Brautmeier vom Mieterverein, der mit dem Verein Haus und Grund sowie Vertretern der Amtsgerichtsbezirke Stuttgart und Bad Cannstatt und den Wissenschaftlern des Statistischen Amts in einem Arbeitskreis die Bedingungen festlegt, übt Kritik an preistreibenden Details des Mietspiegels, den der Gemeinderat verabschiedet.
Was ist besser: schriftlich oder mündlich antworten? Die Datenerhebung erfolgt anders als früher schriftlich. Im Vergleich zu persönlichen oder telefonischen Interviews sind die Kosten und der Aufwand laut Statistischem Amt geringer. Zudem könne man in kürzerer Zeit mehr Personen befragen. Außerdem vermeide man, dass Befragte nicht wahrheitsgemäß antworten, sondern sich gezwungen sehen, dem Interviewer geschönten Antworten zu liefern; etwa bei der Beurteilung der Miethöhe. Auch könnten leichter Dokumente genutzt werden; an der Haustür würde die Frage danach oft als unhöflich empfunden. Außerdem entfalle die Notwendigkeit, einen Termin zu vereinbaren. Gebe es Fragen, stünden Mitarbeiter telefonisch und per Mail für Hilfe zur Verfügung. Der Mieterverein verweist darauf, dass doch nur die Kostenfrage für die Umstellung der Befragung verantwortlich gewesen sei. Fragebögen auszufüllen erfordere sprachliche und intellektuelle Kompetenz. Persönliche Befragungen seien zuverlässiger. Es gehe schließlich nicht nur um den Mietvertrag, sondern auch um bauliche Gegebenheiten wie die Heizquelle oder die Qualität der Fenster.
Wer nimmt an der Befragung teil? Die Auswahl erfolgt nach dem Zufallsprinzip auf Grundlage des Melderegisters. Der Rücklauf betrug zuletzt 40 Prozent. Laut Statistischem Amt stellt der Kreis der Teilnehmenden ein repräsentatives Bild dar, weil die Verteilung von Merkmalen wie das Alter der Befragten, deren Haushaltsnettoeinkommen oder das Baujahr der Wohnungen bekannt seien. Der Bildungsgrad werde nicht erhoben, er sei auch in der Grundgesamtheit nicht bekannt. Der Mieterverein geht davon aus, dass gebildete Bürger eher an der Umfrage teilnehmen und vermutlich in teureren Wohnungen lebten.
Wie erfolgt die Einstufung? Nach Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung. Bisher wurde dafür ein Punktesystem verwendet, das zum Leidwesen des Mietervereins nun so verändert wurde, dass es für bestimmte Ausstattungsmerkmale Zuschläge in Euro-Festbeträgen gibt, nicht aber für solche, die eine Ausstattung treffender beschreiben würden. Die Neuregelung habe im Einzelfall zu stärkeren Erhöhungen als die durchschnittlichen 7,7 Prozent geführt – teils mehr als 20 Prozent. Paradebeispiel ist der Handtuchwärmer, für den der Vermieter einen Zuschlag von 58 Cent pro Quadratmeter ansetzen kann – ein günstiges Gerät aus dem Baumarkt für 60 Euro hat sich damit in kürzester Zeit gelohnt. Dagegen bleiben wesentliche Eigenschaften eines Bads wie Tageslicht, gute Belüftung, großzügige Raumgestaltung und ansprechende Optik unberücksichtigt. Laminatboden schlägt mit 33 Cent pro Quadratmeter zu Buche. Der Mieterverein hat vorgerechnet, dass sich die Miete einer 75-Quadratmeter-Wohnung dank dieser beiden Ausstattungsmerkmale um 138,75 pro Monat verteuert. Dagegen gäbe es für das Fehlen einer Heizung nur 58 Cent pro Quadratmeter Abschlag – also so viel wie beim Handtuchwärmer aufgeschlagen wird. Die Stadt betont, der Arbeitskreis „verständigt sich gemeinsam“ auf die Merkmale. Der Handtuchwärmer habe sich in der Analyse als eines „mit signifikantem Mietpreiseffekt“ erwiesen. Sollte der Arbeitskreis zur Überzeugung kommen, dass er wenig über die tatsächliche Qualität und Beschaffenheit einer Mietwohnung aussage, könne man bei der Neuaufstellung des Mietspiegels darauf verzichten. Angelika Brautmeier sagt, man sei mit Haus und Grund von Anfang an dagegen gewesen, am Ende entscheide aber die Wissenschaft, also das Amt. Der eigene Einfluss sei doch sehr begrenzt.
Wie wird die neue Miethöhe bestimmt? Entsprechend der gesetzlichen Vorgaben gehen in den Mietspiegel nur solche Wohnungen ein, die in den vergangenen sechs Jahren (früher drei, dann vier Jahre) neu vereinbart oder geändert wurden. Würden alle Mieten berücksichtigt, also auch die seit mehr als sechs Jahren nicht erhöhten, hätte das laut Amt eine „dämpfende Wirkung“. Der Mieterverein fordert den Bundesgesetzgeber auf, zu der Anfang der 70er Jahre gültigen Regelung zurückzukehren: Damals gab es keine Einschränkung des Betrachtungszeitraums. Es sei ungerecht, dass (seit 1983) nur der Teilmarkt mit veränderten Mieten abgebildet werde. Bei der Erhebung des vorletzten Mietspiegels stammten 62 Prozent der Daten aus Neuvermietungen, dabei seien nur 36 Prozent neu vermietet worden. Und auch für den aktuellen Mietspiegel habe man den Verdacht, dass die Neuvermietungen zu stark berücksichtigt worden seien. In München lagen die Werte in den letzten vier Jahren bei 30 und 44 Prozent.
